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北京商住房市场调查分析:看房人多、不愁卖

2016-06-17 15:58:46报告大厅(www.chinabgao.com) 字号:T| T

  从6月6日门头沟商住项目网签暂停传言开始,到端午小长假商住房成交井喷,在过去的一周,商住产品在各种传言与热销的共同作用下,站在舆论与市场的聚光灯下,成为市场头条。针对近日社会上多种渠道传出“6月15日零时,北京将全面停止商住网签”的消息,14日晚间,北京市住建委与负责网签的相关人士表示,该消息不实。来自官方的回应让商住限购风波得到平息,然而,围绕商住未来的命运,仍然在业内引发讨论。

北京商住房市场调查分析:看房人多、不愁卖

  “将全面停止商住网签”系谣言

  所谓商住项目,是指开发商将用地性质定为商业公建的项目,建造可用于居住的产品对外出售,并设计有独立的厨卫水电产权分为40年和50年。

  根据公开数据统计:2012-2015年,北京出让纯住宅和纯商办用地218宗,规划建筑面积3083万平方米,出让商住及含商住类土地156宗,规划建筑面积2399万平方米,商住用地占全部供应的43.76%,超过纯住宅用地占比。

  除了成交占比大以外,商住成为近期市场主角,主要与近期“北京商住全面限购”传言有关,近期,来自部分开发商、媒体传言称,继通州之后,6月15日零时起,北京所有地区的商住网签项目都停止网签,这让商住产品站到舆论与市场的聚光灯下。

  针对近日社会上多种渠道传出“6月15日零时,北京将全面停止商住网签”的消息,14日晚间,北京市住建委与负责网签的相关人士表示,该消息不实。来自官方的回应让商住限购风波得到平息,然而,围绕商住未来的命运,仍然在业内引发讨论。

  “无风不起浪”,从政策起源看,其他区域并没有出现通州的量价暴涨,那么这次商住传闻的来源是什么?对此,中原地产首席分析师张大伟认为,商住房限购完全是有政策依据的,在北京出让的任何一宗土地的标书中,均明确了不可以将商业属性地块作居住用途使用。此外,近日监管部门出台了一项房屋租赁新政,明确指出实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,同时商业住房将允许改为租赁住房出租,水电等按照居民使用价格。

  张大伟认为,按照当下的市场基本面,租售比悬殊,即使商住房想出租收回出售价格少说也要50年,这样的话,如果不限购,在一二线城市根本不可能有企业会选择公寓转长期出租。但如果限购,将只能企业购买,那么不论是开发商还是未来购买的企业,都将会也只能考虑长期出租,这会带来更多的租赁房源,这部分房源将是稳定租赁市场的利器,而且可以向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

  从5月5日深夜针对通州商务型公寓、商业和办公市场的一纸限购令出台之后,在通州公寓、商业以及办公市场陷入冰冻期的同时,不少被限购客源就已经悄然流入毗邻的大兴等市场。

  “看房人多、不愁卖”,成为大兴几个在售商住房的普遍现状。

  “很多在通州没有资格买房的都转移到了大兴,因为大兴也有很好的区域规划,比如新机场、南城建设。”首开万科中心的销售人员日前告诉记者,在5月5日晚间限购政策出台之后的近一周时间里,看房人数基本比之前翻了一倍,周末单日会有接近10套的成交,远高于此前。恒大未来城的一位销售人员也表示,由于多数为投资购买,客户普遍在很短时间内便做出购买决定,不少看房人稍一犹豫便会错失中意的户型。

  端午节期间,北京商住全面限购的传言迎来商住成交的全面升温,端午过后,大兴华远西红世、保利春天派等商住项目开始连夜开盘卖房。到了6月14日,传言称15日零点开始大兴商住项目将停止网签,之后北京市商住也将全面限购。传闻中的政策出台前夜,市场更是一片喧嚣。

  14日当天,鸿坤大都荟、华远西红世等项目纷纷打出24小时卖房不打烊的口号,催促买房人尽快签约。位于大兴义和庄地铁附近的首开万科中心,销售人员表示,签约中心已经临时设在了售楼处内,此外,买房人只要付5万元就可现场签约,签约之后一个月内补足房款的10%,到今年年底补足总房款的50%即可。其表示,这都是为了帮助购房人赶在限购出台前签约而最新出台的优惠政策,在此之前几天,签约当天需支付的金额还是20万元。据记者了解,14日当天,大兴多个商住项目售楼处内都是赶政策末班车的买房人,“很多人都是两三套房一起买”。

  6月5日,有开发商透露门头沟商住项目全部暂停了网签,门头沟停止网签的消息传出第二天,位于门头沟核心区的远洋新天地便被购房人挤爆了门槛。仅仅一天远洋新天地的排卡客户便激增近百位,瞬间排卡爆棚。

  商住两用房,既可以居住,又可以注册公司办公,是适应一线城市和年轻人生活发展的新型居住形式,建立在综合用地上的既可办公又可居住的一种产品。

  对于北京来说,商住两用房最大的优势是不限购,户型一般较小,总价较低,可以自己居住也可以经商,灵动性强。但缺点也有不少,在北京出让的任何一宗土地的标书中,均明确了不可以将商业属性地块作居住用途使用,因此在每套非住宅类的物业合同签约时都有明确的提示。非住宅项目的购房人,应注意以下几点与住宅项目不同的地方:

  商住两用房一般不能落户。商住两用房一般无法迁入户口,这意味着即使周边区域内有较好的教育资源,子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

  商住两用房生活成本高。商住两用房的水、电和物业费用都是商用标准,远高于住宅项目,各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

  商住两用房安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起,名为既可“商”也可“住”,实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上,许多业主发的帖子反映商户严重扰民,有的反映商户晚上营业时间结束太晚等。

  商住两用房产权短。商住两用房的产权一般只有40年或50年,根据《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”不能自动续期,所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。

  商住两用房税费高,出手成本高。“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等,所以以投资角度看,投资人出手将承担巨大的出售成本,而这些也使买方选择难度加大。

  商住两用房贷款受限。商住两用房不限购,也不受房贷限制,不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年,首付高一些,50%左右,远高于首套普通住宅的30%,贷款利率为普通住宅的1.1倍,且不能申请公积金贷款。

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