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济南房地产市场前景

2018-03-09 09:20:14报告大厅(www.chinabgao.com) 字号:T|T
主题词:房地产
  报告大厅摘要:2017年济南房地产市场总供应住宅面积为759.49万平方米,同比下降54.12%。当前,深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度成为房地产市场工作的重要内容。下面是2018年济南房地产市场前景分析:


  2017年济南房地产市场总供应住宅面积为759.49万平方米,同比下降54.12%。当前,深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度成为房地产市场工作的重要内容。随着济南进入限售、限贷、限价、限购的“四限”时代,房地产市场也理性回归。下面是2018年济南房地产市场前景分析:

2011-2017年度商品住宅成交走势

  进入2018年,济南济南房地产市场延续低溢价趋势,底价成交占比较高。世联行的一份研究报告中提出,2018年济南市场供给将有所增加,在政策不放松不加强的背景下,需求量预计与2017年持平,房价增长动力不足。随着商业用地的陆续供应和开发,济南公寓市场供应量会持续增加。

  2017年,面对土地市场过热、高溢价率等问题,济南实施精准供地,通过提高项目预售条件、设定居住用地出让最高限价、竞配基础设施或公益设施等措施引导企业理性竞价。日前,山东省委副书记、济南市委书记王文涛表示,产业要发展,离不开城市的空间载体,但是先行区不能干成房地产开发区,光有房地产没有产业就容易变成“鬼城”、“死城”。济南房地产市场发展将与城市建设深度结合。

  济南房地产市场前景一、楼市“四限” 成交回落

  2017年,全国范围内的房地产市场调控此起彼伏,调控内容从常规的限购、限价、限贷新增了限售、限商,部分地区楼市进入“五限”时代。2016年年底召开的中央经济工作会议,首次提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,房地产市场调控方向锁定在房屋回归居住属性上。经过一年多的调控,2017年年底,中共中央政治局会议、中央经济工作会议等纷纷把房地产工作列入2018年重点工作内容。深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度正深刻影响着房地产市场的发展方向。

  在此背景下,济南经历了理性回归的过程。从2016年济南重启限购政策之后,2017年是济南楼市调控政策理性化的一年。2017年4月,济南市印发《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,规定本地户口二套房首付比例提高至60%,非本地户籍家庭首套房贷款比例提高至60%,商业按揭贷款长年限缩短至25年,并且规定土拍溢价率超过150%得卖现房,限购区域内住房须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

  楼市“刹车”后,济南限购细则于2017年5月18日正式出台,规定济南市全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者,与用人单位签订正式用工合同,且连续缴纳社保满半年以上,可享有本地常住户口居民同等购房政策,把楼市政策与人才引进政策相结合。除此之外,济南信贷政策持续收紧,2017年8月中下旬,济南多家银行调整房贷利率执行水平,首套房上浮5%~10%,二套房上浮15%,最高上浮30%。

  随着济南进入限售、限贷、限价、限购的“四限”时代,房地产市场也理性回归。根据中国指数研究院的数据,济南2017年住宅总供应面积为759.49万平方米,同比下降54.12%,平均月度供应量为63万平方米。一季度供应量最少,仅92.3万平方米,二三季度供应量不断增加,8月份供应量达111.28万平方米,为年度最高点。

  在成交量和价格方面,克而瑞提供的数据显示,2011年至2016年,济南房地产总体呈现逐年上行态势,成交量及成交价格逐年上涨,2017年成交量仅为689万平方米,受宏观调控政策影响,成交大幅下滑。2017年济南商品住宅量跌价涨,均价达11757元/平方米,同比上涨21.83%,成交量为689万平方米,同比下降56.53%。其中,2017年100~120平方米的住房占最高市场份额,随着面积段成交不断扩大,改善性需求进一步释放,成交结构呈多样化趋势。

  济南房地产市场前景二、溢价率下降 土地市场回归理性

  早在2016年6月底,济南上演了当年最激烈的土拍“盛宴”:出让土地10宗,出让土地总面积694942平方米,总成交价为57.71亿元人民币。其中,G021/G022/G023地块经过936轮激战,最终以289.7%的溢价率和25.4624亿元的成交价成为该次10宗出让地块的“地王”。自此以后,济南土地市场火热,房企抢地,部分地块竞价近千轮,楼面价也不断被刷新,这种热度一直蔓延到2017年。

  在济南2017年4月的限购政策中,首条即规定“优化居住用地供应,本着‘增加总量、控制热点、均衡供地’原则,实施精准供地,平抑土地市场。”同时引导企业理性竞价,结合土地出让溢价率提高项目预售条件,居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价,当竞买人报价超过最高限价时,按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

  统计数据显示,2017年前3季度,济南多地块溢价率超过150%,转为现房销售,也有地块触发“最高限价”。在2017年6月12日的章丘土拍中,最高溢价率达401%,继长清最严土拍之后济南出台新政,居住用地设定“最高限价”。在2017年8月份唐冶土拍之前,济南再出新规,要求达到最高限价后,网上交易系统自动转为轨道设施建设资金、配建政府储备性安置房面积或市政建设项目竞价方式。

  调控政策高压之下,济南土拍溢价率开始降低。2017年9月份,复星集团以总价29.53亿元的底价获得了济南CBD区域的9宗土地,总面积达150445平方米,包括4宗商业用地和5宗住宅用地。2017年10月份,济南土地市场大部分以底价成交,12月的两次土拍,最高溢价率仅85.12%。2017年12月31日,济南推出21宗土地,其中位于兴隆片区的7宗土地全部流拍,剩下CBD、段店两个片区14宗土地全部以底价成交。

  进入2018年,济南土地市场回归理性,据中原地产研究中心提供的数据显示,1月份济南土地市场大放量,土地出让金总额108.4亿元,同比增长4990.55%。2月26日,济南迎来春节后首场土地交易,在不到一小时的网拍中,18宗地块成功摘牌,总土地面积约120万平方米,成交金额超200亿元。虽然18宗土地成交总金额超过200亿元,但济南市场总体延续了1月份的低溢价趋势,除长清区、孙村片区和中央商务区等区域的6宗土地经过多轮竞价外,其余地块均为底价成交。

  济南房地产市场前景三、2018年或将细化调控政策

  当前,房地产市场调控处在“深水区”,长效机制出台在即。2017年11月底,住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在武汉召开部分省市房地产工作座谈会,学习贯彻党的十九大精神,要求坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,切实防范化解房地产风险,促进房地产市场平稳健康发展。之后,中共中央政治局会议、中央经济工作会议等重要会议纷纷把房地产工作列入2018年重点工作内容。

  通过梳理2018年省级地方“两会”可以发现,坚持房地产市场调控不动摇、不放松仍是各地的重要政策内容。山东省省长龚正在政府工作报告中提出,未来将加快住房机制改革和长效机制建设,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,大力推进住房租赁补贴、完善老旧小区、棚户区改造任务。

  对济南来说,保持房地产市场平稳健康发展仍是2018年工作的重中之重。克而瑞发布的报告中显示,济南土地市场持续在政策的约束下低价运行,拿地热情趋冷,土拍市场将回归理性。未来产品将以刚需为主导,向改善产品转变,改善需求进一步释放。济南出台土地市场最新政策,比如“最高限价、竞安置房”等政策实施后,对于参与竞买企业的资金管控愈发严格,竞买门槛提高,将使得大量中等规模开发企业拿地受阻。2018年济南楼市或将延续调控趋势,细化出台限购限贷政策,短期内受政策影响,量跌价稳的局面将持续一段时间,因此,中高端改善型客群将受到一定影响。

  中国指数研究院发布的报告认为,从成交量来看,2017年限购限贷政策连续出台,投资需求受到抑制,但济南作为山东省的省会城市,人口吸附能力较强,购房需求仍比较旺盛。在维持市场稳定的基调下,济南的市场成交量将保持平稳。从价格上来看,政策仍将持续,价格很难有较大涨幅,预计2018年济南市场量价平稳。

  该报告认为,从土地竞拍情况来看,房企在济南拿地意愿强烈,土拍政策频出,但仍未降低企业拿地热情。但随着调控持续的进一步深入,金融监管的进一步加强,未来房企拿地将归于理性,土地成交溢价率将会有所下降,但对于优质地块,竞争仍会比较激烈。


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