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商业地产发展趋势

2018-07-31 18:02:01报告大厅(www.chinabgao.com) 字号:T|T
主题词:地产
  报告大厅摘要:去年前三季度全国商品房待售面积61140万平方米,同比增长-12.2%;其中住宅32256万平方米,同比增长-22%;办公楼3537万平方米,同比增长6.1%;商业营业用房15504万平方米,同比增长0.2%。下面进行商业地产发展趋势分析。

  去年前三季度全国商品房待售面积61140万平方米,同比增长-12.2%;其中住宅32256万平方米,同比增长-22%;办公楼3537万平方米,同比增长6.1%;商业营业用房15504万平方米,同比增长0.2%。下面进行商业地产发展趋势分析。

  以商业地产目前的状况来看,传统“短平快”的开发销售模式已经不可持续。为了在众多的项目中脱颖而出,不少商业地产项目开始构建新的价值链,走向精细化运营,这也造就了2017年商业地产行业的多点开花。

  最直观的感受,就是购物场所从过往单一的零售中“脱胎换骨”,逐渐提高体验性业态的占比。随着消费者的需求越趋多元,购物已不是商场唯一的“表达”方式,而是更多地呈现在休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费诉求。

  商业地产发展趋势一、商业地产库存较大,多渠道去库存贯穿始终

  由于商业地产产能过剩,去库存一直是商业地产的重点问题。2017年前三季度全国商品房待售面积61140万平方米,同比增长12.2%;其中住宅32256万平方米,同比增长22%;办公楼3537万平方米,同比增长6.1%;商业营业用房15504万平方米,同比增长0.2%。商业地产的库存压力依然很大。

  商业地产发展趋势二、新一线城市步入存量时代,三四线城市进一步布局

  数据显示,新一线城市购物中心总存量平均为468万㎡,人均购物中心面积为0.48㎡,人均购物中心水平已达一线城市水平。从总量上来说,新一线城市均值与一线城市的930万㎡还有一定差距,但是从人均购物中心面积来看,新一线城市人均购物中心面积为0.48㎡,而一线城市是0.52㎡;从购物中心人均资源来看,新一线城市已经基本接近一线城市的人均水平。

  商业地产发展趋势三、侧重最后一公里经济圈,复合型社区商业产品仍占优势

  过去很多年,国内房地产行业的服务对象主要是中年人、青年人,主要是针对中年人、青年人来塑造产品和建设大型社区。在新的经济形势下,房地产行业需要转型发展,部分房地产开发商已经布局在涉老方面投入更多的精力,这将是房地产行业的一个重大变化。房地产行业在规划未来建设项目的时候,首先要考虑行业服务人群主要是谁,需要安排哪些配套服务设施等问题。随着人们生活水平的提高和商业市场的激烈竞争,社区商业正在从单一的住宅底商向专业市场、主题商场、商业步行街演变。

  商业地产发展趋势四、商业地产再现去粗取精,优胜劣汰新阶段

  据不完全统计,2017年全国新开业购物中心约900家,商业体量有望达到9000万平方米,大约是2016年体量的两倍多。按照2015、2016年预计开业与实际开业数量的比例关系,平均开业率约为五成,照此估算,2018年新开业购物中心数量将与2017年基本持平。

  商业地产发展趋势五、政策调控力度加大,细化政策将实施落地

  政策支持层面,调控力度仍将逐步加大,未来有待更细化、落地的政策出台。2016-2017年,在商业地产整体面临去化压力的背景下,国家对商业地产调控力度加大,对于增量市场,因城施策、优化供应结构。 2018年,预测政策优惠方面,未来可以通过出台减免非住宅房产税、取消企业所得税及土地增值税预征、降低“营改增”增值税税率等优惠政策,降低企业资金压力,一定程度释放市场活力。

  根据中央结算公司的数据统计,2013-2016年,我国资产证券化发行额逐年递增,由2013年300亿元上涨至2016年的8600亿元,增长近28倍。截至2017年上半年,全国共发行资产证券化产品4884.1亿元,同比增长68.87%,市场存量为14624.78亿元,同比增长66.48%。

  划拨到房地产方面,2014-2016三年期间,全国房地产相关资产证券化产品已发行97单,发行规模总计达1644.74亿元。其中,虽然CMBS和类REITs出现比较晚,但是可谓后起之秀,共计发行27单,规模总计为850.35亿元,规模占比超过50%,成为房地产资产证券化的主要工具。以上便是商业地产发展趋势的所有分析了。

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