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商品房发展趋势

2020-10-27 11:18:19报告大厅(www.chinabgao.com) 字号:T| T

  商品房精装楼盘数量比率逐年上升,并在三年时间里,商品房精装楼盘数比率从3%攀升至近30%。商品房的主要成本是原材料、人工、地价,开发商利润在5%到10%之间。以下对商品房发展趋势分析。

  2018年推出商品房项目的开发商和商品房项目数量分别同比增长80%和72%,商品房市场规模同比增速在60%左右。商品房渗透率不断提高,2018年底已达到27.5%,据预测,2019年底商品房将达到336万套,渗透率达到32%,提前完成《建筑业发展“十三五”规划》提出的30%的发展目标,2020年商品房渗透率还将继续提升2%。

  2016-2020E商品房渗透率变化情况


  商品房待售面积继续减少,房地产开发投资保持增长,但是在2月份刚刚公布的1月份房价当中,我们也看到一线城市房价开始回落。现从三大趋势来分析商品房趋势。

  其一,人口增长即将到顶。

  中国出生人口从2017年的1723万人、2018年的1523万人大幅降至2019年的1100万人。商品房发展趋势分析,二胎放开后,并没有如想象的那样大幅度增加生育率。中国社会科学院发布的最新《人口与劳动绿皮书》预计,中国人口将在2029年达到峰值14.42亿,从2030年开始进入持续的负增长,2050年减少到13.64亿,2065年减少到12.48亿,即缩减到1996年的规模。中国人口另一个大趋势是老年人在增加年轻人在减少,而年轻人是购买住房的主力军,因此住房刚需在减小。

  其二,人均居住面积基本到顶。

  商品房发展趋势分析,房子是用来住的,人均住房面积达到一定程度就会停滞。发达国家人均住房面积也就是40-50平米。例如,巴黎、纽约、伦敦人均住房都在50平方米左右。土地价格低而富裕的美国人是世界上房子比较大的,但也没有变成人均100平米,因为多数家庭没有那个必要。 中国城市人均住房面积已经达到40平米,由于中国土地稀缺还不富裕,因此人均住房面积基本见顶了。典型的三口四口之家,有120-160平米的住房,完全可以满足一般家庭的需要。

  其三,城市化率正在减速。

  中国城市率已经达到60%,发达国家城市化率一般是75-80%。商品房发展趋势分析,我国情况特殊,农民是原住民,很难形成类似于北美那种将印第安人赶走后形成的大农场经济。因此,我们城市化率的刘易斯拐点大概在70%-75%,也就是说今后十来年还会有十多个百分点,差不多还会有2亿人进城。但中国不会再出现每年一二千万农民进城的景象了,今后二十多年还会陆陆续续每年有几百万农民进城,而且越往后人数越少。

  自住型商品房在市场经济条件下,将生存在一个既要由政府这只手控制,又要看市场脸色的环境中。城镇化的浪潮让更多的农民产生了进城市生活的梦想。

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