"旅游+地产"模式深度分析

　　10月15日到25日的十天里，置信凯德通过竞拍及摘牌形式，以6.92亿元人民币成功获得成都市郊温江区三个综合地块，总占地1384亩，分别规划开发住宅、零售商业和酒店等物业。

　　有心人不难发现，这一千多亩土地均紧邻置信实业先前开发的“国色天乡”乐园，且每亩约50万元的成交地价，明显低于周边土地市场价。个中原因，颇堪玩味。

　　置信凯德低价揽地

　　去年8月，置信凯德首次亮相成都时，合作双方高层发出“豪言壮语”：计划于2014年前在成都开发5~7个项目，建筑面积达450万平方米，供应住宅约2.5万套。

　　但成功借道入蜀的凯德置地，很快开始在成都“单干”：先是去年11月29日以近8.7亿元竞得号称成都主干道人民南路“绝版”地块的原四川省博物馆地块，并在这幅面积近50亩的旺地上兴建其标志性商用物业来福士广场；今年5月25日，凯德置地又以11.67亿元拍下成都青羊区光华大道一幅159亩地块；刚刚过去的11月1日，该公司再度出击，以1.89亿元拍下成都火车南站片区的45亩土地。

　　不过，一连串的成功并没有让凯德忘记当初与置信之间的“山盟海誓”，而后者带来的丰厚“嫁妆”，也让任何“忘恩负义”之举，显得太不理性。

　　据悉，置信凯德收入囊中的温江区三幅地块，都是在没有直接竞争对手的情况下，以出让底价每亩50万元成交，相邻区域目前土地市场价可达每亩200万元。

　　此前外界盛传置信实业是上述地块的一级开发商，但置信实业集团副总唐名琏对此予以否认，声称这些地块温江区政府为了引进有实力的开发商而推出的，置信凯德顺利拿下，是各方面综合优势的体现。

　　“我们将整合这三幅地块，以娱乐主题项目为依托，在3~5年内完成130万平方米大型复合社区的开发，其中包括7000套左右的高端住宅。”唐说。

　　而由凯德方面派出的置信凯德总经理韩德明表态则更为委婉：“公司一直看好温江高品质住宅市场蕴藏的巨大潜力。”

　　明修栈道 暗度陈仓

　　无独有偶，成都近郊各区的数个主题公园或旅游景区旁，保利地产（600048）、招商地产（000024）、华侨城、华润置地（1109.HK）及香港新鸿基地产（0016.HK）等大名鼎鼎的开发商们，正在忙着抢占地盘，大兴土木（详见附表）。

　　成都正合地产的郭洁认为，这类开发模式的精髓在于以主题公园等旅游项目的名义圈地，享受低地价和政策、税收等方面的优惠，再依托主题公园开发住宅高价销售，赚取丰厚利润。

　　“现在政府也不会那么傻，如果单是开发房地产，绝不会廉价卖地。”成都某地产策划公司人士称。这位曾为位于成都三环外华阳区的海洋公园做全程策划的人士透露，当初开发商大连海昌集团与华阳区政府达成600亩公园土地的协议用地合同，包括各种成本在内，每亩地价不过46万元。今年年中，海昌把其中240亩卖给新鸿基地产，开发总建筑面积约56万平方米的住宅，占地360亩的海洋公园则预计在明年暑假开园。

　　有数据表明，受海洋公园投资拉动，附近区域地价和房价不断升高，目前地价平均超过每亩400万元，房价每平方米都在4000元以上。以该区的地理位置来说，这样的地价楼价几年前谁也预想不到。

　　而置信凯德温江地块所依托的置信“国色天乡”乐园，同样得益于地方政府支持，号称总规划面积6000亩，目前只是完成了一期约600亩的开发，据说如今园区人气颇旺。或许正是因为如此，在中国开发住宅、写字楼及收购、经营商场很有心得却从未涉足旅游地产的凯德置地，才决心在此放手一搏。

　　只赚不赔的生意？

　　“‘旅游＋地产’的开发模式，其实大都是向深圳华桥城集团学习的。”成都杰立恩地产顾问机构副总赖翰林说，“随着主题公园被大量复制，已失去新意和市场兴奋点。”

　　他分析说，首先，现在的主题公园土地一般都是协议划拨，地价较低，但在荒地上修公园成本很高，这部分成本最终会转嫁到周边的房价上，等于让购房者为前期巨额投资买单；其次，这类公园白天往往人满为患，噪音等污染严重，对居住品质并没有多大的提升，“国色天乡”就是个活生生的例子。

　　“这类公园后期运营是个很大的问题，搞不好会最后成为一个城市的累赘。”他强调。

　　但深圳星彦地产成都公司的孔祥虎认为，一般来说，主题公园这类旅游地产项目生命周期在5~10年之间，开发商先做旅游项目，等到无利可图时再转向搞房地产开发的可能性非常大，“只要进入成本足够低，与变相囤地无异”。

　　“即使公园垮了，在利益与共的地方政府支持下，改变土地用途开发住宅，等于是开发商上的最后一道保险，绝对不会亏本的。“郭洁说。

　　或许是意识到此类开发模式优劣并存，凯德置地和新鸿基地产等外来资本，既巧妙借力本土企业积聚的政府人脉和土地资源，又不直接染指自身不太擅长的旅游地产，进可攻退可守，无疑也是精明的一招棋。