在房地产市场上，２００８年楼市的走向又成了大家目前关注的焦点。特别是近
一段时间来，一些城市出现的不少市场新动向更是把这一问题推到了风口浪尖。近来，
有关广州部分楼盘打折促销、深圳商品房成交均价下跌以及北京、上海楼市成交量大
幅萎缩等现象，引起了房地产业内外的广泛关注，甚至有专家提出了“２００８年楼
市将会出现拐点”的论调。但笔者认为，２００８年中国楼市的拐点不会出现，市场
仍将保持向上的发展趋势。
北京大学房地产研究所所长陈国强说：目前个别城市部分楼盘楼价出现波动的现
象，要具体问题具体分析，并不等于楼市整体将出现拐点。他认为，当前楼市的主要
矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到满足，那么房价下跌的期望必然破灭。
拐点为何难现
２００７年的中国房地产市场的确演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价
都出现了不小的涨幅。我们看到，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国；５月份之后，
沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情；接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许
多二三线城市。根据国家发改委、国家统计局的最新调查显示，２００７年３季度全
国７０个大中城市房屋销售价格上涨８．２％，涨幅比上季度高１．９个百分点。进
入１０月份，７０个大中城市房屋销售价格涨幅达到了９．５％，比上月高出０．６
个百分点。
而对于２００８年房地产市场价格的走势，中国社科院发布的２００８年经济蓝
皮书也做出了明确的预测。由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，我
国房价的上涨趋势不可避免。此外，目前我国地价房价倒挂现象严重，一些通过招拍
挂出让的土地的楼面地价已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格，必然使得未来
房价大幅提高，这又造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间、放缓销售速度等方式
捂盘惜售，进一步拉高了房价。
房地产市场既受制于宏观经济的发展，又受制于其本身供求关系的变化。从总体
上来看，影响２００８年房地产价格走势的相关经济环境并没有发生改变。首先从宏
观层面看，推动房市升温的几大宏观经济的因素依然存在，如外贸顺差、流动性过剩，
通胀压力，利率、汇率的影响等。而在人民币升值的大背景下，虽然２００６年７月
“限外”政策出台一年多，国际资本却并未放慢进入中国市场的脚步，甚至在加快进
入。据戴德粱行的报告称，２００７年外资进入中国内地房地产领域的投资额增幅约
在５０％左右。
在这里我们必须要认清这样一个问题，当前中国房地产市场的最大矛盾是需求过
于旺盛，这一点在２００８年仍然难以得到改变。我们可以看到，宏观调控之后，各
地的自住性住房需求依然旺盛，这表明中国房地产市场的发展仍然处在黄金时段。这
种“需求”具有传动性质，从沿海经济发达地区逐步向中西部经济欠发达地区传动；
由“一次置业”向“二次置业”、“三次置业”传动，从高收入、中高收入家庭向中
等收入乃至中低收入家庭传动；从一、二线大城市向三、四线中小城市和发达地区的
小城镇传动。其实这几年来，中国老百姓的人均收入增长也是比较快的，根据国家统
计局的调查显示，２００６年全国城镇居民年人均可支配收入达到１１７５９元，比
２００２年增长了５２．７％，并且随着我国人均ＧＤＰ超过２０００美元，未来中
国家庭收入将越来越体现出多元化的趋势。因此，从投资的角度来看，受通胀预期和
习惯思维的作用，很多居民也将房地产作为重要的保值增值手段。
２００８年展望
不过，虽然２００８年房地产市场继续向上的趋势不会改变，但由于受到各种因
素的影响，市场将会出现不少新的特点。有业内人士指出，按照我国房地产波动周期
的划分，进入２００７年后，又会处于一个发展增长期，当然，对于不同的城市，周
期的长短分布也会有所不同。而且，从另外一个角度看，由于我国的房地产市场属于
政策性市场，随着国家宏观调控措施的进一步加强和到位，也会使市场出现一些新的
变化。
首先，２００８年房地产价格上升的速度将逐渐趋缓。现在种种迹象已经表明，
国家对房地产市场的调控仍然不会放松，这将会压制房价的上涨幅度。另外，当前金
融政策的收紧已成定局，不论是屡次加息还是提高第二套房首付，都印证了这一观点。
如果２００８年这些政策得到进一步加强，也会对市场产生不小的影响。
第二，与２００７年相比，市场的成交量将会有所下降，这主要是供应量的减少
引起的。从中原地产统计数据中可以发现，在经历了２００４年的供求两旺之后，从
２００５年起，北京楼市的住宅供应量持续减少，２００４年一手房上市面积为２８
７５万平方米，而２００６年缩水至２４６ｌ万平方米，而到了２００７年，前十个
月总供应量仅为１５６８万平方米。在其他不少城市也有类似的情况，由于受“９０
／７０”规划等因素，住宅的开工量都出现了下将，这也必然会影响到今年住宅的供
应量。
第三，在住宅单价难以下降的情况下，房屋的面积将会降低。根据相关政策，自
２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方
米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以
上。根据这一规定，从２００６年下半年开始，许多楼盘的建设规划都进行了相应的
调整，而２００８年将会迎来小户型房上市的高峰。
第四，在货币政策从紧的背景下，房地产行业洗牌将加速，首当其冲的是那些负
债率高、资金实力欠缺的中小地产商。如果融资成本不断提高，一些管理水平差、产
品定位不清晰的企业就有被淘汰的可能。而不少实力强大的品牌公司往往具备先发优
势和核心竞争力，他们在房地产市场中主导作用将日趋显现。
第五，住房保障制度将会得到进一步的深化。据了解，有关方面正在对我国的住
宅制度进行再次设计，住房的保障特性将会得到更大的重视，这也将对房地产市场的
结构带来深远影响。
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