调控 观望 重组——2008年中国房地产市场趋势

　　政府方面

　　随着政府对房地产市场宏观调控的进一步深化，系列政策将得到落实执行。政府
对市场秩序的监管、整顿以及房地产市场广告的执法加强，房地产市场将进一步得到
规范。一直在不断发酵的房市调控政策的威力会持续爆发，其叠加效应日益显现。因
此，持续高热度的房地产热在２００８年会降温，房地产投资可能回落。

　　现在中央政府越来越重视民生问题，“关注民生”将逐步落实到实际行动上，住
房保障政策日渐落实，有的城市政府已经率先成立了住房保障局。因此，廉租住房、
经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开
工及产品供应的相对比例都会增加。政府还将进一步扩大住房保障的覆盖面，以确保
廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。

　　目前，政府一方面严格控制高端市场的发展，一方面鼓励发展廉租住房、经济适
用住房这些保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房，力求总量平衡，调整结
构，稳定市场，符合“９０／７０”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

　　消费者

　　由于此轮房价上涨的速度很快，上涨的幅度很大，一些本来在未来时间才能实现
的需求已经提前释放。另一方面，由于房市预期正加速改变，投资性购房需求和自住
性购房需求均会在一定程度上被抑制。而且，经历了这一轮房市的大浪淘沙，消费者
变得相对理性，房市可能出现进一步观望，消费者的消费冲动趋减，持币待购，惜购
现象重回市场。

　　保障性住房需求依然会较大。不过，保障性住房的房价或实际支付的消费成本，
事实上和整体房价与房价走势或房价正在发生的变化具有很大的关联性。而且，一些
未来需求和房价上涨空间已被提前透支。不断改变的房市整体预期以及市场的观望气
氛，将使得保障性需求中的一部分在短期内被抑制。别墅等高档房需求规模，在短期
内销售速度可能受挫。自住普通商品房、商住两用房的需求将被较大地抑制。

　　“房贷新政”及其《补充规定》中的实施细则和央行在２００７年的第六次加息
均把打击炒房者作为重要的“圈定”目标，让炒房风险大增，这预示着中国房地产市
场将在２００８年发生比较大的变化。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级
换代”需求被抑制的成分最大。投资性高档住宅销售周期延长，二手房房主力图尽快
套现，甚至降价出售，异地投资客可能撤离。

　　在前述等因素的综合作用下，商品房的上市供应量可能会阶段性地急增，因此，
房市阶段性的供求矛盾将得到一定程度的缓减。

　　房地产市场

　　在现实的市场中，往往可能因为一个敏感因素的变化而引发基础变得脆弱的整个
市场发生重大变化。在房市中也不例外，无论蝴蝶效应，或是多米诺骨牌效应，都可
能发生。

　　目前房地产市场已经开始异变，正由高度卖方市场向买方市场转变，观望气氛浓
厚。购房者买涨不买跌，部分地区房价已在一定程度上下跌，楼市销售速度减慢，销
售周期也在加长。在各方面综合因素影响下，房价在近期内再次反弹回涨的可能性不
大。房价整体可能在一定程度上进一步逐渐回落，甚至可能出现局部地区大幅度下降
的局面。但由于结构性、地域性的区别，房地产崩盘的可能性不大。折扣促销、优惠
促销、买送促销乃至直接降价的促销风潮，可能在一些全国性的大品牌开发商的带动
下全面蔓延。一些全国性的大品牌开发商可能会借势降价以淘汰中小企业，加快房企
重新洗牌的速度。

　　相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些。别墅价格相对刚
性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、
二手房的房价下降幅度可能相对较大些。

　　值得当心与提防的是，高度卖方市场将进一步被逆转，甚至可能进一步转化为买
方市场。房市很可能出现阶段性的供大于求，甚至出现阶段性的需求休克。一旦真出
现阶段性需求休克，将有可能加剧房市的异变。房地产行业可能从“暴利时代”逐步
转入“微利时代”或“常利时代”。但是，由于本轮房价回归下调的起点房价即２０
０７年末的实际房价依然高位，因此，２００８年房地产开发经营仍有相当的掘金潜
力与掘金机会。

　　市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目
标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的
前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。

　　房地产市场将越来越讲究产品的性价比。价格和质量会是公众共同高度关注的两
个目标和敏感话题，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服
务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中
高档产品将最受欢迎。

　　一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置现象。不过，出现在上世纪９０年代中
期那种情况的可能性不大。即便出现，也没有阶段性供大于求、阶段性需求休克对房
市整体的影响较大。

　　房地产开发企业

　　由于房市异变，宏观调控政策日益趋严，部分原本准备新立项、新投资而未开工
的非保障性住房等住房的开发规模会有所下降。除了已拿了地必须按政策规定时间进
行开发外，非保障性商品房新开工项目将减少。

　　除保障性住房的开发规模增加外，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，
已竣工未销售的存量、在建和尚待２００８年或其后销售的变量也会增加。同时，大
地块土地供应模式可能被相对改变。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势。
原则上地块面积维持在１００—２００亩之间，开发周期将被限定在３年左右，以避
免开发商故意延长开发周期、囤地涨价。

　　房贷新政、土地新政等宏观调控政策，将加大土地利用向适度密度、空中发展的
趋势，还将加快已经拿到地、立了项的项目加速开发、加速上市。一些原本计划安排
布局的大盘，可能分细或多期并拢进行开发。再加上房市已开始异变，一般较难再现
大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。加速开发、加速上市的项目将形成部分房
屋产品供应量的增加。

　　面对市场竞争，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正有效的营
销策划、市场推广。目前靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局
面，将逐步被打破。房企会强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理
念等方面的创新，企业品牌化、经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。房企会越
来越重视管理工作，尽可能降低成本，房地产策划、营销等高级专业人才可能走俏。

　　市场竞争激烈化，将导致房企并购多发，房市洗牌加剧，房企会更重视以品牌、
服务获得竞争优势。外资开发商、投资者将加大力度、加快速度进入市场或扩张，境
内的国际化竞争将加剧，再加上房企本来普遍资产负债率偏高，促使房企加强风险控
制意识，越来越注重向外资开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必
要的风险控制。

　　由于目前房企所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。
而且，２００８年政府将采取从紧的货币政策，房地产信贷规模可能总量控制压缩５
０％，贷款利率可能上浮１０％，甚至还可能多次加息，使得银行贷款的难度加大。
因此，国家不但会严格预售资金管理，还有可能取消期房预售或调整期房预售制度。
这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房企被迫寻求新的融资方式与渠道，融资
将趋向多元化，全球化。房企将加快房地产证券化，创新金融产品，通过上市、信托、
基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场，以拓宽企业筹
资渠道。