变数：2007-2008年的房地产市场

　　２００７年被称为政策执行年，从２００４年大规模开始的宏观调控，在经历三
年时间之后终于显现了效果，年初还呈现疯狂景象的地价与房价，终究没有能够续写
传奇。２００７年留下的是一个感叹号，留给２００８年的是一个问号。

　　盘点：２００７

　　２００７年初，北京市委书记刘淇宣布了“两个一千万”的方针：未来三年内建
设一千万平方米的经济适用房、建设一千万平方米的两限房。这一举措也表明了监管
层的调控思路从过去的依靠税费、抑制投资的调控手段正在转变到“改变住房供给结
构”。此前调控的经验与教训，最终促使政府将调控的思路回归到“供求关系”这一
核心问题。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确要求各地
加快建立健全多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。事实上，由增量市场
提供的房源并不算少了，满眼塔吊到处工地的景象足以说明问题。只是开发商作为商
家，追逐利益是其本性，所以市面上提供的房源，还是以利润较高的大户型为主，高
昂的总价让人实在难以承受，这也是为什么有些地区出现了“价格倒挂”现象，其二
手房单价比同区位新房还要高的原因了。改变住房供给结构，让更多的人看到了希望。
如果政府真能够把“９０、７０”的政策（９０平方米以下户型占开发总量的７０％）
落实到位，那么房地产市场朝着健康的方向发展将指日可待。

　　２００７年３月，《中华人民共和国物权法》经过全国人民代表大会表决通过，
作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，《物权法》的实施意义重大，对于
房地产市场来说，算得上是一个利好消息。至少人们不再担心住宅用地满７０年后会
被国家收回土地使用权了。但是《物权法》的实施，也同时为“物业税”的开征铺平
了道路。作为一种财产持有税，将会大大增加投资者的房产持有成本。这一预期不断
加大，促使一部分投资性购房需求开始陆续撤出房地产市场。

　　２００７年的政策出台之密集、力度之大，前所未有。其中分量最重的，当属金
融调控。著名经济学家徐滇庆先生说：“房价上涨充其量不过是肌肤之疮，而银行金
融风险才是心腹大患”。央行在２００７年内６次加息、１０次上调存款准备金率，
足见决心之大。虽然金融调控还针对火爆的股市、人民币升值压力以及通货膨胀，但
是作为兼具投资品与消费品双重属性的房产来说，金融政策对其产生的影响是巨大的。
限制二套房贷以及提高贷款首付最终促使房地产交易活跃度降至冰点，也正是因为接
二连三的金融政策，让融资渠道变窄，让投资者望而却步，让买房人观望，让地产商
发出了“年关难过”的感慨。

　　２００７年调控还引发了一轮“洗牌”效应，这一效应从三级市场首先显现：市
场交易活跃度下降、利润降低所引起的资金链断裂，最终促使深圳的大型中介企业中
天置业的老板卷款潜逃。这是一个开始，但还不是结束。由深圳而起逐渐波及全国，
北京、上海乃至全国很多地方，相继有大型中介企业退出市场。一批依靠炒房发家的
中介商看不到希望，也沾不到交易资金，也只好关张大吉。而开发商由于家底相对较
厚，目前还没有出现大范围的洗牌局面。

　　２００７年，外资进入中国房地产市场受到了限制，房地产被列入限制外商投资
的目录，结合针对外籍人士的限购令，境外热钱炒房一定程度上被遏制。但是这不意
味着我们对于外资的全盘排斥：中国政府遵守世界贸易组织的承诺，在２００７年向
外资金融机构开放了人民币存贷款与金融服务业务，觊觎中国市场很久的外资银行纷
纷进入，而且大多以房贷业务作为市场切入点。这虽然给中国的商业银行带来了竞争，
但是另一方面也带来了先进经验，很多先前闻所未闻的房贷理财产品出现在内资或是
外资银行的宣传单上，人们慢慢知道原来房贷也是要“理财”的。与此同时，“存量
房交易资金监管”的政策也让人们看到了三级市场走向规范的曙光。

　　展望：２００８

　　宏观调控的政策在２００７年之后，一改以往追求“立竿见影”的做法，将会更
注重长效，在２００７年加强的调控最终将会在２００８年以及今后的若干年内得以
显现。

　　２００８年，房价将呈现稳中微降的局面，这是由于高端物业以及商用物业的价
格下滑所带动的，但是这一降幅可能仅仅会是统计数据层面的，对于普通购房人来说，
或许感觉不到真实的“降价”。２００８年奥运会之后，对于大型商用物业、旅游酒
店用房的需求都会相应有所减少，高端物业因为物业税开征预期导致需求降低等等因
素都将会带动平均交易价格的下降。不过对于普通住宅，由于保障性住房和中低价位
住宅供应的加大，反而会激发那些真实居住需求。城市化进程、人民币升值以及物价
上涨以及多个代表性城市的轨道交通兴建等因素还会将房价托起。当然，“理性”的
房价将是２００８年的主旋律。

　　２００８年的二手房交易量将会出现不跌反升的局面。开发商的开发成本加大，
加上号不准调控的脉，使得他们不敢轻易入市拿地，２００７年末多个城市的“地王”
流拍在一定程度上就印证了这一问题。像北京这样的城市由于奥运会的关系将会限制
施工项目，增量减少的同时大量需求就会进入二手房市场。而物业税开征预期加大、
贷款成本增加，也会让一部分投资者放盘，房源供给会增加，完全的“卖方市场”局
面将得以缓解，这些都会使二手房市场的交易量较２００７年有所增加。不过考虑到
调控的延续效应以及新增投资人的同比减少，这个增加幅度应该不会很大。

　　２００８年的房贷紧缩局面还会延续，而且房贷风险有可能会加大。由于２００
７年的６次加息在今年１月１日集中实施，一些依靠信贷资金炒房的人由于房产持有
成本加大，加上受到交易活跃度下降致使炒房人无法及时将手中持有的房产变现，多
种压力很可能会促使这部分人拒绝还贷。此外；２００７年初房贷的火热也带动了一
批金融服务公司和担保公司，其中一批“不务正业”的小担保公司为了利益而提供了
不合格担保或违反正规办理流程，协助贷款人获取了本不应该得到的房屋贷款，在市
场行情不看好的情况下，难保这些贷款人不会违约，银行为了控制这一情况发生，势
必会提高担保机构的准入门槛。而流动性过剩以及通货膨胀如果不能得到控制，政府
还会再次举起金融工具，信贷紧缩的局面短期内不会得到很大缓解。

　　２００８年的行业“洗牌”局面会比较明显。开发商销售乏力、不敢轻易拿地，
一些规模小、资金弱的将难逃被并吞或是转行的局面；而对于地产中介企业来说，由
于监管更趋严格，如果没有正确的定位与经营策略，恐怕也只有关张这一条路了。作
为监管者的政府主管部门，也很有可能借这一机会重新布局房地产的产业链，引入更
多的像担保公司这样的中立第三方机构通过市场的手段对相关环节进行监管。例如二
手房的交易资金监管，例如将后端的权证、房产金融服务从前端的房地产开发、销售、
房产经±己环节中剥离出来，整个产业链条的各个环节独立运转、各司其职。这样做
有可能会加速洗牌，但是果真能够做到的话，那么房地产的投诉比率也有望降低，整
个房地产市场也有望在此番洗牌之后走向规范与健康发展的道路。

　　此外，个人的房产投资也会趋于理性。这里需要注意“房地产投资”与“房地产
投机”的区分，房产的“投资”回报是中长期持有的保值增值性，而房产的“投机”
回报则是短期炒买炒卖带来的高额利益。投机的需求被抑制，并不意味着房产投资被
压制。如果一套１００万的房产保持着每年平均８％的价格增长，那么１０年后这套
房产的市值就会达到２００万，当然，考虑到通货膨胀与物价因素，或许１０年后的
２００万和今天的１００万的实质购买力是相当的，但是起码做到了保值。而房产的
租赁价格，受到居民平均收入水平上涨以及消费观念改变的影响将会呈现上涨趋势，
如果将获取的租金收益投入到投资理财产品中，将会获得复合型的投资回报，房产的
投资前景依旧可观。

　　虽然２００８年的房地产市场中充满变数，有些号不准脉，但是综观调控举措与
市场大环境，我们还是有理由相信房地产市场的明天会越来越好、越来越健康、越来
越理性。