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三四线房地产价格增幅赶超 去库存后上涨超出预期

2017-10-11 16:33:05报告大厅(www.chinabgao.com) 字号:T|T
主题词:房地产资讯
  报告大厅摘要:近几年,我国房地产市场呈现的一个突出特点就是分化现象明显,一些一线城市和热点二线城市土地有限、人口和经济集聚,并在一些非理性投资投机因素的作用下,房价涨得很快;而三四线城市,因为过去住宅建设得比较多,存在较大库存。

  近几年,我国房地产市场呈现的一个突出特点就是分化现象明显,一些一线城市和热点二线城市土地有限、人口和经济集聚,并在一些非理性投资投机因素的作用下,房价涨得很快;而三四线城市,因为过去住宅建设得比较多,存在较大库存。宁吉喆表示,因此,针对一二线城市和三四线城市之间的分化形势,对大城市特别是一线城市和热点二线城市,房价只要涨得过快,政府都会因地制宜、因城施策,从需求和供给等方面采取措施。

  三四线城市楼市价格增幅赶超

  三四线楼市基本面发生的变化,也体现在近期全国重点三四线城市去库存周期或存销比等数据上。观察2010年以来的数据,除个别月份波动外,三四线城市的存销比总体上是高于一二线城市的,但经过近8年的市场调整,当前三四线城市该指标和一二线城市相趋近,总体上都为10个月左右的水平。各类城市之间的去化周期差异在减少,市场分化的特征不断减弱,从侧面也体现了去库存的战略是积极有效的;相比过去偏高的水平,当前三四线城市的去库存周期数据已经降低至历史最低点;此外,从国家统计局的全国70城房价指数也可以看出,有的三四线城市的价格增幅甚至赶超了一二线城市。

  2015-2020年房地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告表明,三四线城市楼市以上种种变化,我们可以通过需求因素、政策措施、城市发展情况三方面进行分析。

  第一是需求因素影响。三四线城市的房地产项目从过去的烫手山芋变为香饽饽,自然有需求增长的刺激。此类需求包括:城镇化概念下的新市民购房需求、棚改和旧改下的刚性购房需求、本地较为合理的改善型购房需求、外溢的夹带投资投机属性的购房需求等。此类需求释放,容易带来房源的加快去库存。第二是政策措施作用。以上海周边的典型城市浙江海宁为例,此类城市过去是非热点购房区域,但现在在周边城市包括上海、杭州、嘉兴、嘉善等城市购房政策相对紧的情况下,海宁的购房政策反而显得宽松了,这个时候再凭借一些城际铁路等概念,楼市容易火爆。这种作用在一些经济发达的三四线城市中表现尤为明显。第三是城市发展情况变化。三四线城市现在的基础设施在不断改善,最典型的就是高铁和地铁在不断建设,所以有类似概念的城市,其实城市的居住价值和投资价值都在快速上升,这也会带来市场交易的活跃。

  过去的十年,我们一直把三四线城市的楼市定义为“丑小鸭”,而现在通过部分城市的发展情况可以看出,“丑小鸭”已经“脱胎换骨”展示出了“白天鹅”的动人一面。当然有些“白天鹅”过于招摇,自然要出台政策管一管,不能让其透支过多的概念,因为城市成长一步到位反而是有害的。

三四线房地产价格增幅赶超 去库存后上涨超出预期

  去库存后房价上涨超出预期

  “三四线城市库存减少后,房价上升的趋势就愈发明显。”中原地产首席分析师张大伟向中新经纬客户端表示,目前,三四线城市去库存任务基本完成,在后续库存明显减少的情况下,三四线城市房价的上涨已经超出预期。

  可以看到,根据国家统计局近期的统计数据显示,同比涨幅最明显的城市均为三四线城市,包括湖州、温州、徐州、赣州、衢州市、沧州市、漳州市、嘉兴等城市。为何这些城市房价有所上涨?易居研究院智库中心总监严跃进对中新经纬客户端说,很多三四线城市的人口规模都比较大,在所在省份属于经济实力排名前五的城市。一些有投资需求的炒房客,很容易被这些信息误导盲目进入楼市。

  严跃进认为,8月份以来,三四线城市调控政策频发加码。一方面,政策能够抑制炒房者盲目入市;另一方面,资金不会盲目进入楼市,对于培养三四线城市的发展有积极的作用。

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