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龙头房地产企业加速分化 高周转扩张模式难再复制

2018-04-13 09:58:49报告大厅(www.chinabgao.com) 字号:T|T
主题词:房地产资讯
  报告大厅摘要:过去一年,三四线的城市人尝到资产上涨的喜悦,原本属于一线城市的靠房产增值的财富故事扩围,成为更广泛的话题和行动。2017年,50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%,同时在一、二线城市拿地面积同比增速回落。

  过去一年,三四线的城市人尝到资产上涨的喜悦,原本属于一线城市的靠房产增值的财富故事扩围,成为更广泛的话题和行动。2017年,50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%,同时在一、二线城市拿地面积同比增速回落。

  龙头房地产企业加速分化

  第一梯队的碧桂园、中国恒大和万科相比其他房企优势进一步拉大;多数房企一季度实现销售面积和销售额双双增长。从单月表现看,部分房企3月销售额增速已显颓势。

  公告显示,碧桂园一季度实现合同销售建筑面积约2039万平方米,同比增长22.54%;实现合同销售额约1879.7亿元,较上年同期的1506.6亿元增长24.76%。其中,3月份销售额为641.3亿元,销售面积为677万平方米,分别同比上涨17.3%和12%。

  恒大前三个月累计实现合约销售面积约为1581.7万平方米,同比增长40%,合约销售金额达1618.7亿元,同比增长51.4%。合约销售均价为10471元/平方米,同比上涨3.06%。3月份实现合约销售面积471.5万平方米,同比增长24.34%;合约销售金额493.7亿元,同比增加28.17%。

  万科前3个月累计实现合同销售面积1048.2万平方米,较去年同期的988.2万平方米增长6.1%;合同销售金额由上年同期的1502.7亿元增长2.7%至1542.6亿元。3月份实现合同销售面积363.7万平方米,合同销售金额506.8亿元,同比分别减少9%和20.4%。

  2016-2020年中国二三线城市房地产市场投资分析及发展趋势预测报告从第二梯队的情况看,融创中国和保利地产一季度均获得较高增速,但与第一梯队的差距拉大。保利地产一季度实现签约面积592.76万平方米,同比增长41.71%;实现签约金额869.33亿元,同比增长51.42%。3月份公司实现签约面积218.35万平方米,同比增长9.1%;实现签约金额336.36亿元,同比增长17.59%。融创中国一季度实现合约销售金额752.9亿元,同比增长65%;合约销售面积456.5万平方米,同比增长100.7%。

  分析师认为,龙头房企2018年一季度销售火爆有多个原因,部分完成2017年任务的企业将部分销售结转至2018年;一线城市楼市相对平稳,但支撑市场的三、四线城市成交处于高位。此外,部分二线城市出台多项吸引人才落户政策,房地产市场有所回升。张大伟指出,3月份大部分企业的销售数据明显放缓,不少企业消化了2017年预留的签约业绩,调控政策影响越来越明显。

龙头房地产企业加速分化 高周转扩张模式难再复制

  高周转扩张模式难再复制

  融资渠道收紧、调控不放松,上述规模型房企赖以高杠杆高周转扩张模式或将举步维艰。

  数据显示,500强房地产开发企业2017年资产负债率均值为63.93%,较上年小幅上升1.39个百分点;净负债率均值为70.45%,较2016年的69.05%上升1.41个百分点。从整体来看,房地产开发企业杠杆率有所攀升。

  对此,业内人士称在行业内整体负债有所攀升的背景下,企业负债水平不尽相同。特别对部分中小企业而言,受融资渠道收紧、销售回款缓慢的影响,企业前期高成本拿地风险有所积累,债务情况堪忧,还需警惕资金链风险。

  此外,据提供数据显示,2017年,500强房地产开发企业整体存货周转率为0.17,较2016年大幅下降50.85%;整体流动资产周转率为0.21,同比下降10.34%;总资产周转率为0.13,同比下降52.53%。

  “三大运营指标全面回落,尤其是存货周转率和总资产周转率均创下六年内新低。”严跃进称,这表明房地产行业高速周转的模式已很难继续复制,精工细作才是优质开发商未来需要努力的方向。

  在融资渠道全面收紧的背景下,高速周转模式也难以完全对冲房企的偿债压力。因此很多房企开始调整策略,积极探索其他运营模式以应对资金压力,谋求长远发展。

  万科和绿地最先提出将其房地产开发模式向轻资产模式转变。在这个过程中,两家房企采取了不尽相同的战略。万科主要采取“小股操盘”、“+互联网”、拓展房地产金融业务等战略。绿地近年来大力推进“大金融”战略,借力大数据、云平台、移动互联等工具,为传统产业链打造了新的涵盖理财投资、社区金融在内的互联网平台。具体战略有“房地产基金+互联网金融”,三大基金包括房地产投资基金、特殊机会资产投资基金和PPP建设基金,同时发力房地产相关互联网金融业务。

  对此,业内人士称,在调控政策短期内不会松绑的预期下,各大房企如果仅仅依靠高杠杆高周转模式追求规模盲目扩张的话,将会举步维艰。在消费升级的背景下,能否根据住户需求进行差异化设计以及打造优质品牌才是克敌制胜的关键。

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