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二手房市场回温幅度有限 成交量创四年来新低

2018-06-27 09:19:07报告大厅(www.chinabgao.com) 字号:T|T
主题词:二手房资讯
  报告大厅摘要:近几月以来,全国多个城市的二手房市场出现交易量回升、市场转暖的现象,这与不少城市的新房市场形成了对比,一、二手房价倒挂也成了普遍现象。

  近几月以来,全国多个城市的二手房市场出现交易量回升、市场转暖的现象,这与不少城市的新房市场形成了对比,一、二手房价倒挂也成了普遍现象。

  二手房市场回温幅度有限

  据监测数据显示,从北京、南京、杭州、上海、苏州这几个数据比较齐全、体量比较大的二手房市场来看,今年3月份以来全国的二手房市场确实有一定的升温。北京、南京、苏州、杭州、上海5月份共成交5.8万多套二手房,环比4月份增长约17%,并回到了去年同期水平。而在去年3月份市场最好的时候,这5个城市的二手房合计成交了7.6万多套。

  对此,业内人士认为,2017年北京“3·17新政”出台后,许多城市先后跟进,这对各城的市场需求形成了很大压制,这其中既有投机需求,也有自住需求。经过一年多的缓冲,投机需求已被彻底抑制,但自住需求却在现实的要求下开始重新入市,尤其是北京这样的房价下跌的城市。整体而言,春节之后全国二手房市场的升温更多的是调控致使刚需受到压制之后恢复正常的过程。

  业内人士进一步称,在政策的干预下,二手房市场的回温幅度有限,恢复正常交易水平后,市场难有继续上升的空间,即使央行再次降准释放流动性,在定向的情况下,全国二手房市场也不会受到大的影响。

  事实上,一、二手房价格倒挂需要从城市、区域、楼盘的具体情况来看。例如,北京二手房目前的均价在5万元-6万元/平方米左右,新房均价则只有4万元/平方米左右,一、二手房价格早已明显倒挂,但这主要是因为北京已经步入二手房时代,新房基本位于五环以外的远郊区县,所以价格自然较市中心的二手房更低。而南京、上海这些城市在同一区域、同一地段出现价格倒挂,主要是政策调控所致,因为政府对新房的调控更直接,力度更大,而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的,政策的影响相对更小,所以市场容易出现一、二手倒挂。

  业内人士认为,新房和二手房之间的价格差不一定需要抹平趋同。虽然在短期之内价差对个人的投资决策可会产生影响,因为一、二手房价倒挂会让个人在购买新房时有转手倒卖赚差价的动机,但在限售政策以及正在酝酿的房地产税等政策的调控下,两个市场是可以区隔发展的,并不是需要完全统一。

二手房市场回温幅度有限 成交量创四年来新低

  成交量创四年来新低

  2017年3月17日,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,楼市调控进一步升级。

  政策规定:居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

  暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。 政策发布一年零三个月以来,对北京楼市带来“重创”。 据中原地产研究中心统计,截至2018年6月20日,北京二手房住宅6月签约9750套,与2018年5月同期11105套相比下调12%。

  这是2015年来连续4年的最低点。 成交量下跌的同时,房价也在调整。公开数据显示,截至2018年3月,北京全市二手房均价约在58500元/平方米左右,相当于2016年12月的水平;与2017年3月相比,跌幅达15%。

  据前述机构统计,从2017年4月开始到现在这12个月,北京市二手房价格累计跌幅超过15%。 21世纪经济报道记者随机调查了北京市通州区、海淀区及丰台区二手房市场价格情况,经纪人均表示目前市场上二手房价格与新政前相比,降幅很大。

  通州一位经纪人称,“一些老小区相比去年三四月份,价格降幅在1万/平方米左右。这几个月房价较平稳,交易量有所增长,购买者也以刚需客为主。” 海淀一位中介人士则告诉记者,从去年三四月份开始,二手房价格一直在跌,幅度大约在20%左右;丰台区二手房经纪人称,跟去年三四月份相比,区内二手房价格跌幅约在10%-15%,每平方米降了近1万元。

  今年春节后,二手房价格有些许上涨,但并不明显。 虽然北京市6月份二手房的成交量和价格仍在低位徘徊,但中原地产首席分析师张大伟预测,6月北京二手房住宅成交将在1.6万套左右,叠加2018年已经成交的70563套,预计上半年,北京二手房成交住宅套数将在7.6万套左右。

  2018-2023年中国二手房行业市场深度分析及投资战略研究报告表明,若这一数据与市场成交量一致,则与2017年下半年相比,二手房成交量将环比上涨56%。从这一角度看,二手房市场整体有回暖趋势。

  张大伟认为,“目前北京二手房成交量依然属于平稳周期,5-6月剔除学区交易等影响,市场真实成交二手房在1.5万套左右,这在2009年以来的市场中属于平稳期成交量。从整体上看,北京市场已经从2017年三四季度的最低迷中,逐渐走向平稳。”

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