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土地价格连续四月同比下跌 房企拿地趋于保守

2018-08-28 10:07:32报告大厅(www.chinabgao.com) 字号:T|T
主题词:土地资讯
  报告大厅摘要:调控要求各地加大土地供应量,各地推出土地出让宗数和价款有所增加,土地市场热度仍然处于高位。2018年前7个月全国房地产开发企业土地购置均价为4790元/平方米,同比增长9.5%,但增速比去年同期下降17.4个百分点,比今年上半年下降2.7个百分点,连续4个月回落。

  调控要求各地加大土地供应量,各地推出土地出让宗数和价款有所增加,土地市场热度仍然处于高位。2018年前7个月全国房地产开发企业土地购置均价为4790元/平方米,同比增长9.5%,但增速比去年同期下降17.4个百分点,比今年上半年下降2.7个百分点,连续4个月回落。

  土地价格连续四月同比下跌

  在成交金额创下历史新高的同时,地价同比下降、土地溢价率走低和流拍土地增加等现象,则反映了土地市场的降温趋势。7月份,受监测的40个典型城市土地成交建筑面积环比下跌,土地出让均价连续四个月同比下跌。今年以来,土地成交溢价率保持低位,多项指标增幅有所收窄。

  而中国指数研究院的数据则显示,7 月,全国300个城市住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为15%, 比上月减少4个百分点,较去年同期下降26个百分点。而土地流标数量的增多,则在近期引起关注。

  中原地产对今年1至7月的全国土地流标情况的统计显示,截至7月30日,一线城市土地流标13宗,是2012年以来的新高,2017年同期为4宗,而二线城市合计流标经营性土地154宗,2017年同期为77宗。三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗,而2017年同期为284宗。

  对此,专业人士表示,流拍土地增多并非是楼市下行的预兆,更多是土地市场回归理性的信号。专业人士认为,一方面房企资金趋紧,融资渠道受限,在土地市场越发理性,溢价率有所下跌。另一方面,部分地块位置偏远、配建面积多,房价地价差总体不断缩小,是土地流拍增多的另一个原因。

  而业内人士则预计,目前来看,流标土地占比依然非常低,但调控政策还在继续升级加码,房企资金链逐渐开始紧张,预计2018年后续流标土地数量和范围会进一步扩大,溢价率也将持续降低。

  房企拿地趋于保守

  在临近深圳的东莞,8月进入了土拍高峰,最吸引市场的还是8月13日和14日出让的清溪地块。8月13日是由华润以总价10.7亿元、楼面价约每平方米13396元拿下编号为2018WG016号的地块,这一价格已经刷新了近3年来清溪的最高楼面价。但是这一纪录仅仅保持了1天,8月14日由金茂以5.56亿元、楼面价约每平方米14003元拿下编号为2018WG017的地块,再次刷新纪录。不过,东莞8月的土拍盛宴中也有多块土地没有触发竞自持机制,地价、竞拍主体均不及往年的热度。

  而在惠州土地市场,更上演了一场“乌龙剧”。8月22日,位于惠州大亚湾西区荷茶地段一宗约6000平方米的地块拍出7.9亿元的天价,溢价率高达2022%,这也是惠州土拍史上最高溢价率,而且地块楼面价高达每平方米33316元,相比于目前惠州一手住宅10000多元的成交均价,让人直呼不可思议。公开信息显示,由于惠州市金泓投资有限公司相关工作人员在报价过程中操作失误,致使报价出现极大偏差,这也意味着该宗地竞价出现异常确实系土地竞拍方的操作失误造成。

  其实,不少开发商已经意识到市场正在发生变化,尤其是在土地市场。过去,价高者得的拍卖模式也带来了一些弊端,特别是“地王”频现。如今,各地的土地出让陆续出现了限价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化。另外,“只租不售”的土地模式也成为土地出让的重要选项。

  近日,深圳市土地房产交易中心公布3宗居住用地的出让信息,分别位于龙华、光明以及大鹏新区,3宗宅地挂牌起始总价14.25亿元,将于9月26日交易。其中,龙华A914-0305宗地建设普通商品房,竞配建公共租赁住房。商品房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修。而光明A511-0037宗地和大鹏G15401-1507宗地建设70年自持租赁住房,光明宗地竞配建人才住房,大鹏宗地竞配建公共租赁住房,建成后限70年自持。

  业内人士表示,在严厉调控的背景下,地方政府仍会维持一定的供地节奏,但房企的资金链压力开始增大,拿地策略也趋于保守。目前,部分流拍土地其实有着特殊原因,即拿地的性价比并不高,比如说总价较高或者说需要配建项目等,所以房企的积极性是不变的,但是会变得比较“挑剔”,哪怕是房企今年前7月的销售业绩不错,但到账的资金或者说部分销售款真正回到房企银行账户的周期其实被拉长,所以拿地会相对保守。

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