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房地产价格过快上涨 一二线城市仍有支撑

2018-12-03 09:43:13报告大厅(www.chinabgao.com) 字号:T|T
主题词:房地产资讯
  报告大厅摘要:我国房地产市场全面调控至今两年有余,政策严厉程度史无前例。调控效果明显,房价实现了基本平稳或者小幅下跌。价格调整的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导,整个产业链的降温意味着调控已经取得了阶段性的成果,其意义重大。

  我国房地产市场全面调控至今两年有余,政策严厉程度史无前例。调控效果明显,房价实现了基本平稳或者小幅下跌。价格调整的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导,整个产业链的降温意味着调控已经取得了阶段性的成果,其意义重大。

  房地产价格过快上涨

  房价的过快上涨提高了部分城市房地产市场的风险。从房地产市值来看,最近有业内人士预测我国房地产市值达到65万亿美元,按照当前汇率折算为450万亿元人民币,已经远超美国、日本和欧盟三个地区楼市价值的总和。从房价收入比来看,从2018年9月33个大中城市家庭房价收入比来看,9%的城市超过30,处于较高水平,6%的城市介于20到30之间,58%的城市介于10到20之间,27%的城市处于10以下的水平。我国很多城市房价收入比已经远远超过国际上一般认可的6左右的水平。日本在1991年楼市泡沫破灭时,比较繁华的首都圈和京畿圈家庭房价收入比也仅介于10到12之间。美国在2008年次贷危机时房价收入比也仅介于4-5之间。

房地产资讯

  房价过快上涨还加剧了居民收入分配差距。北京大学11月28日举行的“我国居民财产差距与收入分配问题研究”成果发布会相关报告显示:在房价的助力下,不论在城镇还是农村,房产价值占居民总财产的比重已经达到超高水平,房价也成为推动居民财产价值升值和差距扩大的重要原因。2002年至2012年,居民总财产分布差距基尼系数上升了38.7%,其中45.4%是由房价上升引起的,尤其在城镇地区,房价上涨对居民财产差距扩大的影响更为显著。

  当前房价已经到了相对较高的水平,如果放任房价过快上涨会增加年轻群体的购房压力,抑制消费能力,当房价与收入持续脱节时就有可能引发断供等系统性风险。

  一二线城市仍有支撑

  随着楼市调控的继续深入,价格调整有可能会继续蔓延。业内人士指出,项目价格下降会带来更多的观望情绪,一些资金状况紧张的房企,会将旗下项目加入降价行列。他认为,到10月份,类似降价还会出现。但不排除到了年底出现价格反弹的可能。

  部分调控尚不严厉的二线城市,更是存在房价上涨动力。根据研究机构的报告,截至2018年7月底,全国100个城市的新房库存去化周期仅为9.6个月,明显低于12-16个月的合理区间。其中一些城市的去化周期不足5个月。

  但随着调控政策的下沉,一些前期房价上涨过快的三四线城市,情况则不容乐观。

  房价上涨过快、客户流量萎缩过猛的三四线城市,未来极有可能出现价格回调。他指出一个现象,在很多省份,低能级、低等级城市的房价高于高能级、高等级城市,简言之,县城房价接近或超过省会城市。今年9月浙江义乌市二手房均价 21519 元/m2,同比上涨17.25%,环比也在上涨,这一价格已经高于很多中西部的省会城市。与此同时,河北多地房价高于石家庄市;江西赣州市、湖北宜昌市、安徽芜湖市的房价均已接近其省会城市。

  前述房企人士也表示,三四线城市的市场容量本身就不大,并在此前的周期中释放殆尽,若棚改货币化大幅回潮,这些城市的需求规模和购买力都会受到影响,出现价格下调也就不意外。

  业内人士指出,过去3年,全国房价普遍上涨,投资投机需求有所抬头,很多需求还使用了较高的杠杆。无论此轮价格调整会否蔓延,市场参与者都应该增强风险意识,因为随着楼市调控的常态化,“只涨不跌的楼市博傻时代已经过去”。

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