房地产投资与区域可持续发展

　　可持续发展是生态环境可持续性、经济发展可持续性、社会稳定可持续性三者协
调而成的综合体系。因此房地产投资，既要满足当代人对进行房地产投资及其结果的
需求，又不危害后代人进行房地产投资行为的能力，既符合局部区域的利益，又不对
其他区域的需求利益造成损害和威胁。

　　对生态可持续性的影响

　　土地是房地产投资的资源载体，在房地产投资行为中，存在大量将农用地征用为
建设用地的现象。我国目前的土地利用现状令人担忧。近１９年来，我国净减耕地６
２６．４万公顷，占全国现有耕地面积的５％。截止到１９９６年１０月３１日，我
国仅有耕地约１．３亿公顷，尚可利用的未利用土地存量为７３．９万公顷，约占国
土总面积的７．８％，其中宜建设用地为０．８８万公顷，仅占１．１９％。同时，
房地产投资不仅对原有环境空间和城市公共空间进行分割，还会创造属于房地产品自
身的内外空间，消耗大量空间资源。城市林立的楼群和大量高层建筑的正立造成对空
间过于细碎的分割，不仅将人们与自然环境相隔离，还会使居民产生一种窒息感和压
抑感。长期以来，房地产投资偏重于粗放发展，主要依靠土地、水等资源的过度消耗，
合理利用和规划不可再生的空间资源一直为人们所忽略，需要得到应有的重视。

　　对经济可持续发展的影响

　　经济发展可以为环境保护和资源开发提供资金和技术，是社会可持续发展的根本
前提。宏观经济是房地产投资的基础，其发展水平和发展趋势直接决定房地产投资的
发展方向和投资方式。房地产投资能够促进宏观经济的增长，推进经济和社会的繁荣
发展。但是，房地产投资步伐过快，又会成为产生通货膨胀的一个重要原因。１９９
２～１９９４年沿海地区房地产投资的短期超前，结合一些其它因素，导致物价大幅
度上涨，形成一定程度上的房地产投资泡沫，给经济发展带来很大损失。近期东南亚
金融危机的事实也说明：如果房地产投资的发展超过了社会对房地产投资的需求能力，
或者房地产投资结构不适合社会需要时，会造成资金大量积压，房地产业机制流通不
畅，进而导致金融业的坏帐，影响正常的金融秩序甚至造成金融危机。同时，不同区
域的经济发展定位也在一定程度上决定房地产投资行为，商业城市、工业城市和旅游
城市需要不同比重的房地产投资构成，在同一城市定位下，发展阶段不同也会产生房
地产投资需求比例的不同。

　　对社会可持续发展的影响

　　房地产投资对社会可持续发展的影响与人密切相关，主要体现在人文环境和社会
环境两个方面。区域中房地产品的建筑风格要求体现民族特色和文化内涵。房地产投
资应当与当地的地方特色和文化内涵相适应，实现“安居”，在此基础上还要实现“
乐居”和居民之间的正常交流。同时，许多极富文化底蕴和民族特色的城市在现代化
建设中忽视了对人文环境的建设，盲目搞一些不中不西的房地产投资项目，并拆毁大
量具有历史意义和乡土特色的房地产建筑，城市的民族特色和文化特色逐渐消退，房
地产品与周围的社会环境格格不入，城市规划呈现短期性。在建设居民住宅时，单纯
考虑投资效益，忽视建筑容积率的容载限度和周围环境的规划，投资大量“火柴盒”
建筑，不利于居民的身心放松和生活交流。总之，房地产品作为人类社会环境的组成
部分和人类文明的具体体现，应充分尊重和结合社会方面的具体要求，这样，才能实
现真正意义上的社会可持续发展。

　　房地产投资促进区域可持续发展的对策

　　房地产投资对区域可持续发展影响问题的本质在于实现对各种资源要素的合理配
置，要促进区域的可持续发展，房地产投资不仅要对生态环境中的自然资源加以合理
利用和保护，还应当注重资本要素的合理配置以及与所在区域人文和社会环境的协调。

　　生态可持续性要求保护和加强环境系统的生产和更新能力，在研究房地产投资对
生态环境可持续性影响时，资源承载力和环境保护是首要问题，努力使房地产投资向
资源集约利用的方向转变，尤其是提高土地和空间资源的利用效率。对于土地资源中
可利用未利用的土地应首先开垦为森林、草地和耕地；有计划的将可利用未利用的土
地中的宜建设用地开发成为建设用地并进行合理分配；控制将农用地征用为建设用地
的行为，对于已占用的土地应退地还耕，保护为数不多的耕地资源。

　　经济可持续发展应当是在不降低环境质量和不破坏自然资源基础上的经济发展，
房地产投资影响区域可持续发展以对经济可持续发展的影响为基础，除应针对宏观经
济的发展水平和所在区域的区域定位确定相应的房地产投资规模和投资结构之外，保
证畅通的融资渠道也是不可忽视的问题。当前政府部门的直接投资已经趋于饱和，民
间投资明显滞后，存在较大的开发潜力。大力扩展民间投资的投资领域，减少中间环
节，降低投资风险，吸引民间资本进入房地产投资领域，由政府和民间共同投资来拉
动经济的可持续发展。

　　社会可持续发展是区域可持续发展的最终实现目标。房地产投资要社会可持续发
展应以人的需要为中心，注重于提高人们的生活质量。在进行房地产投资时，应充分
理解和展示我国特有的民族特色，保护具有历史意义的房地产建筑，新建房地产应与
旧有建筑和谐搭配，避免低水平上盲目的“复古”建筑；对西方文明和建筑风格的借
鉴也应注意适当的方式，与周围的环境和城市功能协调一致。在社会环境上增加居民
公共活动空间设计和周围环境的绿化，增加居民之间的情感沟通和交流，创造一个和
谐、健康的居住环境。