房价是否已进下行期尚待观察 房产泡沫成型应关注

　　“拐点”其实只是开发商的一种营销策略

　　细心的人发现，自从２００３年全国性房价上涨以来，每当房地产市场出现风吹
草动，“拐点”说就会出现，之后在坚硬的房价前烟消云散。２００７年岁末“拐点”
说影响最大，呼应最多。

　　对于“拐点”一说，长城金融研究所所长、北京大学中国经济研究中心兼职教授
徐滇庆直接给予了否定。日前，徐滇庆在天津说，当前深圳、广州等地的房价出现一
定幅度的下降，有人认为这是房市出现了“拐点”，其实这只是开发商的一种营销策
略。他说，房价和其他物价一样，有涨有落，房价变化也有其内在的规律。在讨论房
价时，要看整个房价的趋势，拿房地产商开出的楼价来讨论问题没有意义。

　　徐滇庆说，看房价不能看房地产商的广告，标高房价是他们的策略。就如上海的
汤臣一品，标价１２万元／平方米，也是营销策略，开发商拿一个楼打广告，而卖了
旁边一大片楼。徐滇庆说，其实，当前一些地区房价低迷，交易量下降，但并不等于
房价下降。如果房价真的降了，房地产商肯定第一个出手，而现在情况恰恰相反，房
地产商并没有抛售，这就说明房地产商认为房价还会上升。

　　接受《经济参考报》记者采访的专家对于“拐点”说持谨慎态度。他们认为在讨
论楼市是否出现“拐点”的时候，必须首先澄清“拐点”的概念。一般认为，“拐点”
并不意味着上升或下降过程的结束，仅仅标志着上升或下降的形式发生了变化。从时
间上说它刻画的是“时刻”而不是“时间”，更不能引申为“时期”。因此，用“拐点”
一词着重的应该是它关于“转折”的标志性含义。

　　天津社会科学院研究员卢卫认为，影响房价变化的根本原因，是政府近年一系列
宏观调控政策逐步到位，开始产生综合政策效应的结果。

　　他认为，就当前形势看，迫使房价下行的政策环境和作用机制逐步形成，但房价
是否从现在起就进入下行长周期，还需要作深入观察，理由有三：

　　一、对于房价预期利益相关方并不统一。政府调控房价，尽管代表了广大民众的
普遍愿望，但是在房地产复杂的利益链条中，开发商、银行、已购房者（包括投资者
和自住者）和房屋出租者，都是这一轮高房价的既得利益者，在政策高压下，他们或
许不相信房价再涨，但也不希望降价，其力量不可低估。

　　二、一般来说，房价大起必伴随大落是供求规律的作用，但是，我国城市众多，
发展条件各异。房价既受市场供求左右，也受各种政策的牵制，种种复杂因素的交织，
为从整体上判断房价走势增加了难度。

　　三、地方政府的执行力度。当前，房地产已同地方的第三产业发展、投融资规模
和财政收入等指标息息相关。因此，好经是否能念好，很大程度取决于地方政府的态
度和政策执行力度。

　　“金融加速器”正在放大着房地产价格的泡沫

　　“拐点是常识性的概念，不应该片面地理解。”天津市房地产研究会副秘书长、
房地产研究专家刘玉录博士认为，“对当前全国一些具有代表性的城市房地产市场出
现的新变化，我们应该从更宽广的视野来分析。”刘玉录博士说，与上一个周期处于
货币紧缩背景下的中国房价上涨有所不同的是，本轮房价上涨是在市场流动性过剩的
背景下形成的。按照经济学家的观点，房价连续三年以高于１０％的速率上涨就意味
着出现了一般性泡沫。虽然２００７年９－１１月份新建商品房交易价格同比上涨分
别达到１０％、１０．５％、１２．２％，在时间面上还没有达到这个界限。不过就
某个具体城市来说，房价连续三年何止是以高于１０％的速率上涨。

　　刘玉录博士认为，以货币乘数为杠杆的“金融加速器”正在放大着房地产价格的
泡沫。在房地产市场上可交易面积并没有增长甚至萎缩的情况下，房地产贷款余额明
显地增加，只能用资产价格膨胀来解释。如在２００７年天津５９３亿元商品住宅交
易额中，约有４３％即２５５亿元属于金融和预期的虚拟性质，其余的５７％即３３
８亿元才属于经济发展（包括ＧＤＰ增长、城市化人口需求和人均可支配收入增加等）
性质的推动。

　　宏观调控政策将产生深远影响

　　专家们认为，虽然调控还没有从根本上改变房地产市场供给结构、稳定房价，但
是多年的博弈已经使市场出现了一些预期的变化，如房地产投资增长速度有所回落，
买房需求得到一定程度的控制，开发企业资金来源结构正在调整，市场供应结构有望
在各地区已经出台的“十一五”住宅建设规划中得到调整。

　　２００７年８月７日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意
见》（２４号文件）；９月２７日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产
信贷管理的通知》；１０月９日，国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设
用地使用权规定》（３９号令）。

　　对于２００７年下半年以来国家密集推出的系列调控政策，专家们较为一致地评
价为“对我国房地产市场健康发展将产生深远的影响。”中国指数研究院的有关专家
分析认为，促进我国房地产市场的健康发展，抑制过快上涨的房价成为２００７年政
府调控楼市的首要目标。其中，引人关注的是，国家宏观调控的思路由“主调市场”
转向“主调保障”，再加上物业税试点范围进一步扩大，这一切无疑将对未来房地产
市场产生极其深远的影响。

　　“新一轮调控正在启动中，总体上是着眼于建立起具有中国特色的住房制度和住
房消费模式，其手段更多样、针对性更强、力度也在加大。”对于２００７年下半年
以来推出的这一轮宏观调控政策，卢卫认为“不同于以往”：一是更加借助宏观经济
杠杆，包括财政政策、货币政策和收入调整政策等；二是调控的大方向是预防经济过
热，但调控直接面向户型、土地、游资、二套房贷款，更具有针对性：三是调控目标
从单一控制房价涨幅转向建立梯次住房供应体系、完善住房保障制度。

　　刘玉录对“２４号文件”也给予了高度评价，他认为，这个新政策，既可以看做
是自１９９２年以来全国“房改”实践的总结、调整，又可以理解成新的形势下建设
中国特色住房模式的宣示。“毫无疑问，它将对今后房地产住宅市场产生越来越深刻、
长远的影响。”

　　不过，由于经济政策的传导机制具有滞后和不一致性，综合政策效应还远未充分
释放。同时，一些更据效力的调控手段如针对流通环节、消费环节的物业税征缴，针
对中等收入者的普通商品房管理方法等尚未出台。因此，针对不断变化中的房地产市
场，因应新形势，宏观调控的政策和手段也必然在不断地变化之中。