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房地产网报告 >> 房地产行业

一、房地产行业定义及分类

  房地产行业现状如何呢?中国楼市在2015年重启升势,越来越多的城市房价同比涨幅由负转正,房价涨幅最高的深圳与上年同期相比甚至上涨近五成。2016年1月份,对房地产行业的开了个好兆头,具体详情,请见下文。

房地产行业现状:一月份起了个好开头

  1月份开发商的合同销售同比增长强劲,主要受惠于一二线城市售价上涨和去化率有所改善(1月份去化率普遍超过70-75%,而2015年12月份约为65%)。部份开发商如旭辉(884HK)和金地(600383CH),凭借在一二线城市的大量可售资源,同比增速分别达到1.2倍和3.5倍。展望未来,我们预计楼市乐观的市场情绪将延续,同时宽松政策也将进一步释放首套房和改善型的需求。根据我们的基本假设,大型一二线城市的房价在相对供应不足的情况下将上升5%。

  预计两会期间将释放新的政策利好。

  继央行最近再次下调非限购城市的首付比例后,我们预计即将召开的两会将推出更多针对去库存的政策。近期可能推出的政策包括:

  1)首套房的购买补贴;

  2)延长按揭还款年限;

  3)户籍制度改革。

  此外,我们预计其他重点推出的政策包括:

  1)增加住房公积金利用率;

  2)推行房贷资产证券化;

  3)年内放宽房地产投资信托基金(REIT)的政策。

  行业估值吸引,但选股还需审慎。

  2016年,房地产量化宽松政策仍将成为住宅销售的主要动力,而并购交易增加将有助于缓解业内竞争。目前房地产板块的估值较1年预测NAV折让41%,低于历史7年的均值接近1个标准差。我们首推还是华润置地和中国海外,主要看好他们集中在重点城市的土地储备,增长前景较好及更健康的资产负债表。我们还看好禹州地产(1628HK),股息率较为吸引,并自上市6年以来一直保持着派息的记录。

  更多房地产行业最新相关资讯,请查阅中国报告大厅发布的《2016-2021年房地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告》。

二、房地产行业概况及现状

  政府工作报告提出,今年要更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。这既紧紧抓住了长期以来房地产市场运行的“痛点”,也进一步明确了未来深入落实房住不炒定位的实践方向,保障困难群体基本居住需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  2017年以来各地深入贯彻落实房住不炒定位,房地产市场出现了期望中的边际变化。一是涨价动力衰减。据国家统计局数据,31个二线城市二手房销售价格2019年1月份首次由升转降,在环比下降0.1%后,2月份环比降幅扩大至0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点。二是房地产金融日渐规范。监管规范有效遏制住各种资金违规进入房地产市场,居民购房杠杆运行有序。2018年末,人民币房地产贷款余额同比增长20%,增速较上年末下降0.9个百分点。其中,个人住房贷款同比增长17.8%,增速比上年末低4.4个百分点。三是楼市长效机制加快建设。在房住不炒定位下,近期个别城市结合地方实际微调政策,积极探索构建楼市健康发展的长效机制。

  落实城市主体责任,更好解决群众住房问题,这一要求基本排除了房价剧烈波动的可能性。过去,我国城镇房价出现普遍性快速上涨,一定程度导致地方经济转型受阻,经济活力受限,经济动能消减。表现为:地产路径依赖与内在转型需求矛盾加剧,高房价降低经济活力,高房价透支消费和投资潜力。

  应该看到,我国楼市非理性繁荣空间已经非常狭小。2018年我国新生人口出生率为10.94‰,人口是房地产市场发展基础,人口总量和结构变化将很大程度决定未来楼市发展空间。同时,房价过快上涨也明显透支了楼市增长潜力。特别是当前部分城市房价与房租和群众收入的明显背离,已经影响到部分群体基本居住需求的实现路径。

  因此,要坚定“房住不炒”定位不动摇,加快推进我国经济转型。深入落实城市主体责任,在稳定房地产市场预期同时,改革完善住房市场体系和保障体系,继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求,加快构建楼市长效机制。房地产金融政策要切实发挥引导住宅理性建设和理性消费的作用,以更好解决群众住房问题为目标,支持保障性住房建设,严禁资金违规流入房地产市场,严禁首付贷,严禁为不具备加杠杆条件和空间的个人提供加杠杆通道,主动防范房地产市场和房地产金融风险。


三、房地产政策及环境

  如今我国房地产行业发展中存在很多问题,有的人可能买了几套房,有的人一套都买不起,房价上涨让大部分人望而却步,房地产调控政策也在不断完善。

  2016年12月中旬的中央经济工作会议上,首次提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”,2017年一线城市等热点城市区域调控可能全面升级。

  据中国报告大厅发布的2017-2022年中国房地产行业投资发展策略报告显示,截止日前,从2016年9月30日以来的一系列楼市调控政策已经出现在28个城市,出台了各种相关房地产的新政接近80次。

房地产调控政策受两会关注 房地产税改革亟待推进

  解决问题必须抓住本质。近年来,在房地产市场饱和后,令人困惑的是,需求仍然不合常理地强劲增长,诸多调控措施对抑制楼市泡沫作用有限。究其原因,在于没有抓住过度投资需求的本质并加以有效的约束。

  房地产健康发展长效机制正一步步进入人们的视线。如何完善房地产调控政策及加快研究建立房地产“基础性制度和长效机制”成为今年两会的一个热点话题。

  开征房地产税可“一箭多雕”

  第一,房地产税是抑制过度投资需求的重要而有效的措施。基于避险和增值考虑,部分居民适度购房投资不仅没有错误,而且合理与必要。问题是目前缺乏约束占用更多资源的手段和机制,导致房地产投资需求过度。为此有必要开征房地产税,且将税率确定在使投资房地产与投资制造业边际收益相等的均衡水平。因为,适当的税收负担,可使投资者失去过度投资房地产的内在动力,进而增加住房有效供给,降低住房租金。

  第二,房地产税是引导资源合理配置的杠杆机制。房地产税会抑制过度投资,调整房地产需求侧结构,既可以促进整体供给侧结构性改革,也可以推动资金、人才等要素从房地产业配置到战略性新兴产业等实体经济中去,最终促进结构调整、产业升级和经济转型,从而保障我国经济实现可持续繁荣。当然,这也需要其他措施配套进行。

  第三,房地产税是多项改革的中心节点和前提条件。研究发现:目前多项改革的前置条件均指向财税制度和财税体制改革,财税改革的重要内容和前置条件就是房地产税的开征。首先,这是税收结构调整的内容与途径。改变房地产税收中交易税过重、持有税过低的不合理结构,需要开征房产持有税;改变整体税收中直接税比重低、间接税比重高的不合理结构,需要开征房地产直接税;改变 “营改增”后地方缺乏主体税种的税收结构,需要开征房地产地方税。其次,这是改革财税体制的条件和内容。改革中央与地方财权与事权不对应的体制,提高地方税收占比,需要开征房地产地方税;将地方土地财政改为税收财政体制,需要房地产税等税收收入替代土地出让金收入。再次,这是完善收入分配和公共财政等制度的条件。开征房地产税并将税收用于当地公共服务和中低收入住房保障,实现收入二次分配,可以增加社会公共福利,有利于促进社会公平,实现包容性发展。

  房地产税已成为必选项

  “有关部门正在按照中央要求开展工作”,随着住建部副部长陆克华此前对房地产税的这一表态,人们逐渐意识到:这一税种,是房地产基础性制度之一。

  作为财税领域的专家,贾康对房地产税有较深刻的认识。他向记者表示,房地产税有多重功能,包括促进房地产健康发展、优化政府职能、调节收入分配、配合提高直接税比重等等。

  “对于房地产业自身而言,房地产税会使房地产的长效机制对接到中央强调的基础性制度建设上去。”贾康认为,中国房地产业的长期健康发展,需要有相应的土地制度、住房制度,以及税制、投融资制度等。不能说房地产税能决定一切,但它是必选项中的一项。

  “你说房地产税是万能的不对,但是该选的又不选,又是万万不能的。”贾康说,应加快房地产税改革,进度要决策层统筹考虑。“房地产税不应该再等了,应该尽快进入一审程序,即便一审可能不会被通过,但是大家可以提出具体的优化建议,这样才能真正推进。”

  贾康认为,房地产调控政策要长短结合,标本兼治。在他看来,纵观房地产调控十几年的历程,中国在房地产调控的短期治标方面,已经竭尽全力。而“长期治本的政策还不够格,目前必须要做好基础性制度建设,形成长效机制。”

  当然,房地产税的推进过程也会面对既得利益者的阻力。贾康说,改革到了深水区,要突破利益固化的藩篱。这个利益可能不仅仅是有多套豪宅的富人,对很多普通人来说,买房后愿意不愿意缴这个税,也是一个问题。从调节贫富分化的角度来看,房地产税就是要让有多套住宅的人多缴税。

  贾康认为,房地产税对房价影响是积极的,会促进房价稳定和整个房地产市场的健康发展。他认为,房地产税不会导致资本外流。“西雅图、温哥华税收比我们更厉害,如果外流一定是别的问题,而不是税的原因。”他说。

  “目前来看,大多数三、四线城市房地产市场仍以去库存为主,还没有出现过热现象。但是,可以肯定的是,现在一、二线城市的调控政策都可以成为储备政策。”贾康向记者表示,从短期来看,各地各部门齐心协力遏制房地产炒作是必然的。

  相信2017年我国房地产税推进过程将不断加速,不过实行房地产税也要因地制宜,不能照搬其他国家,应该给出一定的区间,让地方自行设置本地区合适的税率。

四、房地产统计数据

  2016房价走势最新消息:房价近来又出现上涨趋势,限购令也随即出台,南京楼市“限价令”自4月25日落地以来,新房价格涨幅持续放缓。目前,南京部分热点区域的新房价格低于同项目的二手房房价,有的楼盘的房号,“市场价”已达30万元。

2016房价走势最新消息:南京“限价令”出台 新房价格低于同项目二手房

  据国家统计局数据显示,在南京楼市“限价令”实施后,南京新房价格涨幅持续放缓。5月份环比上涨了4.1%,比未限价的4月份下降了0.3%,6月份的环比涨幅进一步跌至4%。与此同时,随着分城施策的深入,全国房价环比上涨的城市也有所减少,涨幅持续收窄。

  新房价格涨幅的下跌,从南京各热点板块的新房准许价格中可见一斑。据了解,6月份,河西南部的新房价约为3.5万元每平方米,河西中部的房价被限制在4.5万元每平方米,未有上涨,“温度稍低”的江北、江宁、城北等热门板块也有着类似的限价。

  随着“限价令”持续影响,南京楼市中也出现了“怪异”现象。

  热点区域和非热点区域的新房价格差缩小。1日,位于南京江北雨山路的融创臻园亮相,毛坯房源的最高销许均价约2.5万元每平方米。而在有着南京“楼市热土”之称的河西南部板块,受到限价影响,精装修楼盘的定价为3.5万元每平方米左右,比雨山路板块的毛坯价高出约1万元每平方米,比以往缩小了一些。

  新房价格低于同楼盘的二手房房价。据365监测数据显示,8月份河西南部升龙天汇的二手房均价为35270元每平方米,在限价后,其近期新房价格为32000-33000元每平方米,比同楼盘的二手房价格低了2270-2370元每平方米。

  楼盘价格越是被限,买房人越趋之若鹜,其购房门槛也因此提高。据了解,南京部分开发商在销售前验资、指定贷款银行、不接受公积金贷款等现象层出不穷,销售时绑定车位、毛坯改精装、精装再升级、精装改毛坯等“曲线涨价”的方式也源源不断。

  与此同时,限价楼盘的买房资格也更显得“宝贵”。4日,南京一中介在报纸广告页面上,堂而皇之的进行着“业务宣传”,公然叫卖河西南部升龙天汇的房号,“30万元,任意户型,任意楼层,包买到。”

  业内人士表示,二季度,南京新房价格环比涨幅持续收窄,“限价令”的出台控制了部分新房价格的疯狂上涨。但也可以看到,南京新房价格环比涨幅在全国范围内依然居前。就“限价令”本身而言,它的出台给了购房者一个强有力的房价上涨预期,也使得部分热点区域和热点楼盘成为了买房人的“香馍馍”。更多相关行业资讯请查阅由中国报告大厅发布的房地产行业市场调查分析报告

五、房地产竞争分析

  房地产是社会发展基础与保障产业,也成为我国经济发展与解决就业的支撑产业,一线城市的住宅用地出让金占比呈增长,二、三线城市占比分别为52.9%和32.1%,以下是房地产行业竞争分析。

房地产行业竞争分析

  2019年我国房地产开发投资达13.22万亿元,同比增长9.9%,高于全国GDP增速;2020年上半年,房地产开发投资达6.28万亿元,同比增长1.9%。其中,住宅地产仍是我国房地产企业的重要投资领域。房地产行业分析指出,而住宅投资的区域分布中,二线城市的投资规模最大,一线城市的投资活跃度相对较高。

  1、大连万达集团股份有限公司

  房地产行业竞争分析指出,大连万达集团股份有限公司已形成商业、文化、地产、金融四大产业集团。2019年8月,滴滴出行宣布,与万达酒店及度假村达成战略合作。大连万达集团股份有限公司在2019中国民营企业服务业100强榜单排名第13。2019年9月1日,2019中国服务业企业500强榜单在济南发布,大连万达集团股份有限公司排名第50位。

  2、绿地控股集团股份有限公司

  绿地控股集团有限公司(简称绿地或绿地集团是中国市场化改革浪潮中诞生的代表性企业之一,已形成了“以房地产、基建为主业,金融、消费、健康、科创等产业协同发展”的综合经营格局。2019年,绿地集团资产规模突破1.14万亿元,实现营业收入4280.83亿元、利润147.43亿元,为迈向资产及收入“双万亿规模”、进军世界一流企业奠定了坚实的基础。

  3、万科企业股份有限公司

  房地产行业竞争分析指出,万科企业股份有限公司(简称万科或万科集团总部位于中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心。2019年9月1日,2019中国服务业企业500强榜单在济南发布,万科企业股份有限公司排名第37位。2019年12月18日,人民日报“中国品牌发展指数”100榜单排名第34位。2020年9月10日,2020中国民营企业500强榜单发布,万科企业股份有限公司位列第9名,营业收入36789388万元。

  目前,我国房地产开发投资的具体投资领域又分为住宅、办公楼、商业营业用房和别墅高档公寓等。2015-2019年,全国住宅投资占比逐步扩大、办公楼和商业营业用房的投资占比逐步缩小。2019年我国住宅投资额达9.7万亿元,占全国房地产开发投资比重达73%。因此,住宅地产仍是我国房地产企业的重要投资领域,以上便是房地产行业竞争分析所有内容了。

六、房地产产业布局

  进入2017年,房地产进入了新一轮的调控,今年政府工作报告指出要以保障”居者有其屋“为主要目的,满足多层次的需求,具体情况请看以下内容,以下是2017年我国房地产行业发展重点分析

2017年我国房地产行业发展重点分析:以保障“居者有其屋”为目标

  目标 保障“居者有其屋”

  事实上,除本次政府工作报告外,去年12月召开的中央经济工作会议,今年2月召开的中央财经领导小组第十五次会议上,都提到坚持住房居住属性定位。

  2016年12月召开的中央经济工作会议首次提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

  今年2月召开的中央财经领导小组会议再次指出,房地产市场调控,要充分考虑到房地产行业市场特点,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排,完善一揽子政策组合,引导投资行为,合理引导预期,保持房地产市场稳定;要调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡。

  国家发改委宏观经济研究院研究员张燕生表示,多次提居住属性意在表达住房的保障意义,明确不动产作为投机和投资的金融属性,应该让位于住房需求的商品属性。

  国土资源部部长姜大明直言,此前房地产过度投资、投机,导致房地产和实体经济失衡,房地产泡沫扩大,金融风险增加,成为当前经济面临的突出问题。必须明确住宅用地是保障住有所居的,不能用来炒作投机。针对房地产市场的短期波动,研究应对之策,抑制房地产行业泡沫;更要从长远出发,构建符合国情、适应市场规律的土地基础性制度和长效机制。

  银监会日前发布会也指出,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,分类实施房地产金融调控,促进房地产行业平稳健康发展,有效推进去库存。银监会副主席王兆星表示,要采取差别化的房地产信贷政策,对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制;对于一些房地产库存过大的三四线城市,在信贷上也要给予考虑;对城市化过程中的刚性住房需求,应该给予信贷支持。这样既能促进房地产行业健康稳定发展,也能使银行信贷资产更加安全。

  值得一提的是,2017年保障也将是房地产发展重点。政府工作报告提出,目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区,要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房,因地制宜提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

  风控 去“金融化”防“脱实向虚”

  “现在实体经济发展困难,钱多进入金融业。”全国政协委员、原中国石化集团董事长傅成玉在政协开幕后的第一次分组讨论上作出上述表述。他表示,70%的上市公司,利润主要不是来自主业,现在要谨防中国经济走上产业空心化道路。

  对此,部分代表委员提出,金融业把更多的资金投向房地产。全国政协委员、工信部原部长李毅中表示,据央行去年公布的数据显示,央行去年新增贷款12.65万亿,房地产贷款占44.8%,贷款余额总量106.6万亿,房地产占25.03%。根据李毅中在某些省份调研情况,工业占比只有17%到19%左右,甚至只有13%到14%。

  “贷款余额中房地产远远高于工业,正是说明资金脱实向虚。”李毅中又用另一组数据印证这一现象:2015年5月份以来,规模以上工业企业利润连续6个月负增长。他提到,2015年4月份时,利润增长尚有300多亿,但是这其中90%以上是炒股、炒房、期货、基金收益。因此一旦股市低迷,企业利润就随之下降了,这实际上就是企业资金脱实向虚的后果。李毅中认为,企业资金不用于设备改造、技术更新,而是用于投机“挣快钱”,可以说是不务正业的做法,会导致企业资金流失,不利于企业发展。

  正因为此,中央财经领导小组会议提出,不能让房地产过度成为投机产品。房企融资渠道也被明显封锁,包括资管计划、发债融资、*押销售等纷纷受到限制。

  全国政协委员、央行副行长易纲就表示,央行会认真防控金融风险,且两次强调不能让有意无意产生风险的机构和主体占到便宜。而在房地产行业信贷政策方面,具体政策需等待,都会非常稳妥。

  应对 长短机制相辅相成

  值得注意的是,通过短期的行政手段可以抑制楼市短时间的过热投机,但难长期有效。这也意味着,房地产调控将从短期和长期相结合的长效机制和基础性制度两方面着手。

  “房地产调控需要多管齐下,不可能‘一招制胜’。”全国政协委员、国土资源部财务司司长廖永林表示,“房子是用来住的,不是用来炒的”是去年底中央经济工作会议才提出的,北京近期也加快了土地供应的步伐,这些措施真正发挥作用需要一个过程,涉及很多因素,如金融、财税等,涉及一系列制度改革,不能指望“一招制胜”。

  但廖永林指出,强化供需双向调节,探索房地产多元供地机制,例如北京进入后工业化阶段,将第二产业用地腾出来,进一步调整用途,用作住宅或是第三产业,盘活存量后将能满足更多的需求。

  以北京为例,廖永林介绍,用地规模分总的建设用地规模和人均建设用地规模,北京现在建设用地规模2921平方公里,“十三五”规划控制目标为2800平方公里,如果北京人口控制在2300万,人均建设用地就能达到123平方米,而国际标准是人均建设用地100平方米,北京人均用地规模并不少。

  除土地调控外,全国政协委员黄其森提议,要收紧房地产资金来源,“房地产资金主要有两个来源,一是金融机构信贷发放融资;二是销售,销售相当一部分靠按揭贷款,如果这两头收紧了,肯定会对整个市场有影响。”

  房产税的开征也是要点之一。全国人大代表张淑琴认为,建立房产税征管机制的关键在于摸清房产信息。“如何将分散在各部门的住房信息实现有效共享,消除信息孤岛,摸清房产所有人信息,是征管机制需要面临的严峻课题。”

  全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印认为,应建立长期的限价机制。“房地产调控最核心的是限价。”许家印说,建立房地产长效调控机制,首先应建立一个长期限价机制。现阶段地方调控限价、限购、限贷措施中,对房企最行之有效的就是限价,但限价期限需延长。因为在短期限价的背景下,房企认为短时间后限价将会取消,进而大量拿地推升拿地价格,随后推涨房价,但如果限价期限为十年或二十年,房企对价格预期会明确改变,便不会选择高价拿地。

  房地产的发展不仅依靠政策的干预,同时房地产企业也应该注重企业自身的管理,包括规划、设计、配套、园林、设备,开发过程中每个环节的管理等。更多相关房地产行业分析请查阅由中国报告大厅发布的房地产行业市场调查分析报告

七、房地产技术特点

  随着政府一系列关于房地产政策的出台,我国房地产行业出现回暖迹象,许多城市的房价都在上升期。2015年1至6月份,全国商品房销售面积同比增长3.9%,而1至5月份为下降0.2%,热点城市住宅交易量明显上升。在住宅交易回暖的过程中,房地产市场出现新的运行特征,将对房地产业数量型增长模式提出巨大挑战,值得高度关注。

  深入观察分析当前住宅市场运行状况,特别是在上半年住宅成交回暖过程中,市场运行出现新的特征,主要表现在:

  一是新房交易整体低迷而二手房交易日趋活跃

  在住宅成交回暖过程中,新房和二手房市场走势截然不同。以北京为例,据中介机构统计,今年上半年北京商品住宅 (剔除保障房和自住房)合计成交套数较上年同期下降11%,创下历史同期新低。而二手房市场却“量增价稳”,成交套数约为新房成交套数的3倍,同比增长 88.6%。随着二手房在市场交易结构中比重快速上升,新房去库存将会受到明显干扰,也将影响到未来房地产市场供求关系格局。

  二是住宅成交回暖而房地产开发投资意愿下降

  据中国报告大厅发布的《2015-2020年房地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告》显示,今年上半年全国商品房销售面积增速持续回升,同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地产开发投资增速由年初增长10.5%持续回落至上半年的4.6%。即使是在住宅成交回暖的上半年,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降 33.8%。这些情况表明,房地产开发企业对住宅市场前景预期还未完全恢复到市场调整之前。

  三是住宅交易活跃而商业地产运行低迷

  随着互联网+对商业零售模式的冲击,以及对传统消费习惯的改造,城市商业零售份额日益受到挤压,已经呈现出需求不足的状况。目前看,部分城市的商业地产过剩风险开始显现。据中介机构统计数据显示,2015年末全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米,2016年以后更将突破4.3亿平方米。即使是在一线城市北京,今年前5个月,北京市商品房销售面积同比下降5.8%,而住宅销售面积同比增长 8.9%,反映出商业地产滞销风险,值得高度关注。

  当前我国房地产市场出现新运行特征,与人口结构趋势性拐点和老龄化加快密切相关。据机构研究,我国购房主力人口将于今年达到峰值,并将从2018年开始趋势性下降。而老龄化进程加快将引发住宅空置问题。老龄化程度较高的日本,已经备受住宅空置困扰,2013年其空置住宅占全国住宅总数的13.5%,创当时统计调查以来历史最高纪录。同时,当前我国住房需求收入中枢下移,中低收入人群将成为主力购房群体,降低了对新房市场的整体吸纳能力。我国普通家庭住宅不动产财富比重过高,财富流动性存在明显不足,也客观上减弱了新增住宅消费后劲。

  综合各方面情况看,我国房地产业数量型增长模式运行空间日益狭小。若致力于新房建设,增加建筑面积,将面临较大的去库存难题。我国房地产业经营需要从数量扩张转向品质提升,走一条质量发展之路。而挖掘存量住宅改善市场,提升新建住宅品质,将给予房地产市场新的增长动力,同时也能释放居民消费需求,扩大内需,支持宏观经济稳定增长。

八、房地产市场分析

  香港楼价指数连升6个月并再创新高。7月16日,香港房地产协会公布,6月私人住宅售价指数报396.8点,按月升1.4%,较2018年7月份394.8的历史高位还要高,但升幅较5月放缓。

  总结2019年首6个月,香港楼价指数共升10.4%,较2018年同期的8%升幅还多。

  面积430平方英尺(约合40平方米)以下的小单位楼价创新高,按月升0.8%,较2018年8月的高位多0.7%。面积1000平方英尺(约合93平方米)以上的大型单位楼价也破顶,按月升2%。

  上车盘(注:适合首次置业的楼盘)方面,港岛区的平均售价为766万(港元,下同),升逾2%;九龙区均价647万,升近1%;新界区均价592万,升1%。

  租房方面,6月租金指数报194.9点,按月升约0.36%。总结2019年首6个月共升0.83%,远低于2018年同期的2.2%升幅。

九、房地产发展趋势

  北京地区部分银行房贷利率优惠活动仅存在于个别几家支行和与其对口的个别链家门店,不能将个别支行的推销活动等同于北京地区房贷利率“松动”

  2019年房地产调控政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则,但在内外部需求因素影响下,调控政策可能适度结构性松动

  近日,网络上关于全国房贷款利率变化的消息持续发热,引起社会高度关注。据经济日报记者了解,全国确实有部分二三线城市的银行下调了首套房贷款利率,但在作为“风向标”的北京地区,目前国有大行房贷利率未出现大面积调整,整体上均执行原有利率政策,即首套房贷款利率为基准利率上浮10%,二套房贷款利率为基准利率上浮20%。

  但与此同时,个别国有大行的个别支行也出现了利率“优惠”,首套房贷款基准利率上浮5%、基准利率、基准利率打九折。

  那么,个别“折扣”的获得条件是什么?为何会出现这一现象?这是否意味着北京地区房贷利率“松动”?

  记者走访发现,上述折扣存在于个别支行与房地产中介的协议合作中,但仅限于北京个别区位的支行与地产中介,且要求贷款人具有良好的信用记录和足够的还款能力。

  “我们行在全北京有200多家支行,利率优惠活动仅存在于个别几家支行和与其对口的个别链家门店,如果贷款人换一家门店或支行,这个优惠也就不存在了。”某国有大行的一位信贷经理说。

  为何会出现上述现象?究其原因,在贷款审批方面,部分银行将审批权限下放给支行,各支行可根据本区域的市场情况作出灵活调整,但需要注意的是,如果贷款金额超过一定上限,则该笔贷款的审批权限仍会上收至北京分行,即仍然执行原有利率政策:基准利率上浮10%。

  因此,多位业内人士表示,不能将个别支行的推销活动等同于北京地区房贷利率“松动”。那么,从全国范围看,房地产信贷政策接下来是否将出现变化?

  中国银保监会相关负责人表示,从银保监会的角度,房地产信贷政策是没有变化的。2019年,银保监会将进一步落实差异化房地产信贷政策,分类指导、因地施策。

  具体来看,对于有刚需和改善性需求且自身有财务支付能力的购房者,要给予相应的贷款支持;但对于投资性甚至投机和炒卖的,要严格进行管控,设定严格的贷款标准,有的将不予支持,有的要提高利率的风险定价。

  记者从中国工商银行获悉,对于房贷利率,该行将继续严格执行“一城一策”的房地产差别化信贷政策,根据当地调控政策要求和市场需求,按照风险定价原则合理确定利率政策。

  2019年房地产调控政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则,但在行业内外部需求因素的影响下,调控政策可能适度结构性松动。

  其中,一二线和三四线城市、供给端和需求端将呈差异化,各地可能自下而上局部进行调整。一二线城市以保障刚需和置换型改善需求为重点,适当松动过紧的行政管制措施;三四线城市区别对待棚改安置,对已完成去库存的地区取消或减少货币化安置。

  此外,房贷利率有见顶回调之势,部分城市的银行可能小幅下调个人按揭贷款利率,加快放款速度。对于主要提供刚需改需住房的房企,资金紧张的局面可能得到一定的缓解。

  “就长效机制来看,住房租赁供给格局将随着国资房企在建项目集中入市而发生显著变化,国资房企也有望提供更稳妥的运营方案;预售制度改革或是长期方向,但短期可能暂缓;房地产税将在立法层面取得进展,初步出台的方案可能相对温和。”

十、房地产重点企业

  所谓房地产投资,是指资本所有者将其资本投入到房地产业,以期在将来获取预期收益的一种经济活动。国家统计局发布数据显示,1至8月份商品房销售无论面积还是价格,增速均较1至7月份有所放缓。其中,1至8月份商品房销售面积增长25.5%,比1至7月份回落0.9个百分点;商品房销售额增长38.7%,回落1.1个百分点,涨幅依然较快。

  2016年以来,地王不断涌现,部分二线城市甚至出现了地价比楼价还贵的状况,一线城市商品房销售额近期出现了很大幅度的上涨。

  “房价还是在上涨,但涨幅在回落。尤其是前期涨势比较快的一些一线城市和部分二线热点城市,目前在一些限购限贷政策的作用下,以及前期消费潜力集中释放了一批购房需求,在这些因素共同作用下,房价涨幅开始回落。”盛来运表示,当下房地产市场的分化明显,一、二线城市房价依然比较坚挺,但是三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定,库存相对比较大。

  商品房库存连续6个月下降

  实际上,商品房待售面积继续缩小,其中住宅的库存下降幅度最快。国家统计局数据显示,8月末商品房待售面积为7.09亿平方米,比7月末减少 512万平方米。其中,住宅待售面积减少639万平方米,办公楼待售面积减少2万平方米,商业营业用房待售面积增加54万平方米。

  房地产行业分析及市场研究报告指出,之所以数据有差距,是因为商业营业用房待售面积有所增加。而这次房地产上涨主要是住宅价格上涨比较多,销售比较好,所以有利于去库存,数据有积极变化。但2016年以来连续6个月商品房库存在下降,累计减少约3000万平方米。“从这个角度来讲,去库存成效是比较明显的。”

  不过,业内人士还认为,房地产的价格表现最终还是要取决于房地产市场的供求关系。房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调,这就决定了房地产调控政策一定要因地制宜、因城施策,遵循房地产市场本身的客观规律。

十一、房地产投资分析

  2016年前两个月的宏观数据发布,房地产是最大的亮点。房地产投资数据的持续回落和楼市库存数据的一路攀升,也显现出房地产市场的隐忧。

房地产开发投资增长难言乐观 化解库存仍是我国楼市主线

  所谓房地产投资,是指资本所有者将其资本投入到房地产业,以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

  据国家统计局发布数据,2016年1至2月,全国房地产开发投资增长3%,增速比去年全年提高2个百分点。虽然全国房地产开发投资增长速度时隔两年首次出现回升,但从全年看,房地产开发投资增长难言乐观,化解房地产库存仍是当前我国楼市运行主线。

  当前我国房地产开发投资回升可能更多受到东部地区土地价格过快上涨的驱动。近年来,随着我国土地出让价格节节上升,土地购置费在房地产开发投资完成额中的比重也呈现出快速上升态势。2014年,全国房地产开发投资完成额中的土地购置费用同比增长29.3%,分别高出建筑工程、安装工程、设备工器具购置增速20个、8.3个和24.7个百分点。2015年全国土地价格走势分化,但全年房地产开发投资完成额中的土地购置费增长速度仍高出建筑工程完成额1.1个百分点。考虑到2015年东部地区土地价格明显上涨,2016年全国房地产开发投资增速中的土地购置费用增速也将明显加快,并带动全国房地产开发投资增速回升。数据显示,今年前两个月,我国东部地区房地产开发投资完成额5536亿元,约占全部房地产开发投资额的61.15%,较上年同期提高 0.4个百分点;东部地区房地产开发投资增速为3.7%,比去年全年提高3.2个百分点。

  未来房产投资回升可持续性谨慎乐观,化解房地产库存仍是当前楼市运行主线。最近一段时间热点城市楼市“发烧”,加剧了住房市场恐慌购房心理,导致市场需求透支。随着管理层对楼市“首付贷”的治理,以及对中介行为和投机炒作的打击,热点城市房地产市场将会理性降温。从房地产周期运行看,考虑到我国住宅市场供求关系拐点已经到来,市场机会更多体现在区域结构分化上。东部地区房地产开发投资增速回升,但因为地价过高,不可避免影响到投资增长的稳定性。

  目前看,非热点城市房地产库存仍在上升,而热点城市住宅价格过度偏离基本面,蕴含较大风险。据国家统计局数据,今年前2个月,全国房地产开发企业住宅施工面积41.46亿平方米,约为2015年全国商品房销售面积的3.23倍,以三口之家一百平方米计算,可以支持1.24亿人口居住需求。而房地产库存的60%以上分布在三线、四线城市。热点城市近期交易火爆,虽然市场“首付贷”规模难以准确统计,但从住宅交易总额放大和交易时间缩短两个特征分析,热点城市类似“首付贷”的杠杆融资规模应该不会太小,否则也无法支持热点城市住宅交易集中放量;特别是2015年热点城市住宅需求已经明显增长的情况下,2016年年初住宅市场继续高位放量,不排除是投机炒作回潮驱动的可能性。尽管从资产配置角度出发,热点城市住宅配置价值逻辑仍在,若价格过快上涨,势必面临未来资产变现难题。

  综合各方面情况分析,需要理性认识当前房地产开发投资增长速度回升。如果房地产开发投资额中的土地购置费用比重上升,那么即使投资增速回升,也无法带动相关产业发展。如果房地产开发投资增长过快,那么恐怕又会引发新的房地产库存压力。可见,与其关注房地产开发投资增长速度回升,不如关注房地产开发投资构成变化与区域差异。更多相关房地产行业投资分析信息请查阅中国报告大厅发布的《2016-2021年中国浙江省房地产行业发展分析及投资潜力研究报告》。

十二、房地产行业资讯

  受房地产贷款“两道红线”影响,广东、上海等地区的多家银行房贷发放速度放缓,甚至暂停按揭贷款。由于信贷受到限制,房贷利率短期内大概率会有所回升,尤其是那些触及红线的银行。

  房地产贷款出台新规政策

  房贷新规将银行分为五档,并设立区别性的“两条红线”指标:第一条红线是房地产贷款占比,指一家银行全部房地产类贷款(包括个人住房贷款、企业房贷)占其全部贷款的比重。第二条红线是个人住房贷款占比,指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。

  IPG中国首席经济学家柏文喜对记者表示,房贷新规集中度管理是旨在降低房地产行业系统性风险的“三道红线”推出以后,从资金端来有效降低房地产所涉及的银行端系统性风险的举措。这一系列措施的推出既有先后顺序的考虑,给房企一定的缓冲与落地时间,也有观察效果完善措施以期提升后续举措可执行性的考虑,尤其是房贷新规发布之后即立即实施更体现了这一点。

  房贷新规具有较强的政策导向作用,后续各银行在房地产贷款、个人住房贷款投放规模及比例方面都将会依此要求进行逐步调整,以更好地贯彻房住不炒,有利于更好地规范未来的涉房信贷活动,防范违规放贷,尤其是消费贷流入涉房领域,同时也防止一些合规贷款过多地流入涉房领域。

  他认为,房贷新规对于购房者而言也会带来一定的影响,尤其是从中小银行申请房贷的难度可能会加大。不过对于真正的自住购房者和首套房而言,监管部门和各地政府的政策倾斜和优惠依然存在,这部分购房者会成为各家银行优先支持的对象,甚至会因为各家银行间对于合格房贷申请人客户的竞争而在贷款条件和放款速度方面受益。

房地产贷款出台新规政策 核心城市调控力度不断加强

  核心城市调控力度不断加强

  2020年全国房地产开发投资141443亿元,比上年增长7.0%,商品房销售面积176086万平方米,同比增长2.6%,销售金额173613亿元,同比增长8.7%。由最新数据可知,2020年全年商品房销量再创新高,疫情下的房地产市场仍然具备极强的投资活力和抗压力,商品房销量依然处于长期稳定的趋势。

  从城市能级细分来看,一线城市的新房成交增速明显,累计同比增长约14%;二线城市整体成交量增速呈下滑趋势,约下降2.7%;三线城市的新房销售量回暖,累计同比增长约3%。

  上年12月,一二三线城市新建商品住宅销售价格分别环比增长0.3%、0.1%和0.1%,一线城市涨幅较上月增长0.1%,二三线城市则保持持平;其中北京、上海和广州分别增长0.3%、0.2%和0.7%,深圳下降0.1%。

  12月一二三线城市的二手住宅销售价格分别环比增长0.6%、0.1%和0.2%,一线城市涨幅较上月增长0.1%,二三线城市持平。重点城市监管政策密集出台后全国商品住宅销售价格总体稳定。

  从2021年1月(1.1-1.22)交易情况来看,重点城市截止上周,一手房合计成交2021.7万平米,较12月同期环比下降12%,较去年1月同期同比上升4.1%。其中当月成交同比较12月下降5.3%;年初累计至今成交0.2亿平米,同比上升16.3%。

  2019-2024年中国深圳房地产行业市场需求与投资咨询报告指出,其中,一二线城市合计成交1571万平米,较12月同期环比下降12.2%,较去年1月同期同比上升5.5%,其中当月成交同比较12月下降6.7%;年初累计至今成交1489.1万平米,同比上升19.7%。三四线城市合计成交450.7万平米,较12月同期环比下降11.2%,较去年1月同期同比下降0.3%,其中当月成交同比12月上升0.2%;年初累计至今成交452.1万平米,同比上升6.5%。

  2020年全国商品房销售以8.7%的累计金额增幅和2.6%的累计面积增幅强势收官,连续6年实现正增长。

  地方政策方面,国家对核心城市的调控力度也在不断加强。本月上海出台楼市调控新政,包括增加商品住房用地供应,增值税征免年限从2年升至5年,优先满足“无房家庭”购房需求,离异人士购房资格认定等几个方面,周末深圳出台政策加强购房资格审查和管理;南京对人才购房政策进行了调整,长沙支持部分城市异地贷款,合肥 严厉打击哄抬房价等违规行为,北京计划2021年要完成不少于300公顷商品房供地,建设筹集各类政策性住房5万套。

  随着行业融资新规和贷款集中度管理要求的逐步落地,在“房住不炒”主基调下重点城市政策补丁的不断出台,行业发展逻辑正从高杠杆、高周转,追求规模的快速增长转向全面稳健经营。

十三、房地产研究报告

目录
目录 1
图表目录 8

第一章 研究综述 1

第一节 研究背景 1
第二节 研究范围 2
第三节 研究内容 3
第四节 研究方法 3
第五节 研究结论 4

第二章 2017-2019年中国房地产市场整体发展状况 6

第一节 2017-2019年中国地区房地产市场发展概况 6
第二节 2017-2019年中国地区房地产市场运行情况分析 9
一、房地产开发投资分析 9
二、房屋施工面积 11
三、商品房销售情况 12
第三节 2017-2019年中国地区房地产市场区域格局分析 13
一、东部地区 13
二、中部地区 15
三、东北地区 16
四、西部地区 17
第四节 2017-2019年中国地区房地产市场当前存在的主要问题 18
一、市场供需结构问题 18
二、住房租赁市场落后 19
三、长效机制尚未形成 20

第三章 广西地区房地产市场发展环境分析 21

第一节 广西省行政划分 21
第二节 广西省地理气候资源环境分析 21
一、地理位置 21
二、地貌 21
三、气候 22
四、资源 22
第三节 广西省交通环境分析 23
第四节 2020年广西省地产业宏观经济环境分析 24
一、GDP 24
二、固定资产投资 25
三、居民收支情况 26
四、产业结构分析 28
第五节 2020年广西省地产业社会环境分析 29
一、广西省人口数量及结构 29
二、广西省就业情况 30
三、广西省社会保障情况 31
第六节 广西省房地产市场政策环境 32
一、政策环境综述 32
二、重要政策解读 33
三、政策导向分析 35

第四章 2020年广西省房地产整体发展态势剖析 38

第一节 广西省土地市场研究 38
第二节 广西省房地产市场考察 42
第三节 广西省房地产市场价格调研 43
第四节 广西省房地产市场的开发模式 44
一、城市综合体模式 44
二、城市发展运营商模式 45
三、城投模式 45
四、城中村模式 46

第五章 2020年广西省土地储备与开发利用现状分析 48

第一节 广西省土地开发流程 48
第二节 广西省土地开发模式 50
一、土地一级开发模式 50
二、土地二级开发模式 51
第三节 广西省土地开发市场供应现状深度分析 52
第四节 广西省土地开发市场需求现状分析 52

第六章 2017-2019年广西地区房地产市场供需市场分析 54

第一节 2017-2019年广西地区房地产市场投资情况分析 54
第二节 2017-2019年广西地区房地产供需情况分析 55
一、新增供应分析 55
二、存量分析 56

第七章 广西地区房地产价格及周边对比 58

第一节 2017-2019年广西地区房地产市场价格走势分析 58
第二节 2017-2019年广西周边地区房地产市场价格走势分析 59
一、广州地区房地产价格走势 59
二、深圳地区房地产价格走势 60
三、南宁地区房地产价格走势 61
四、北海地区房地产价格走势 62
五、柳州地区房地产价格走势 64
第三节 广西及周边地区价格对比分析 65

第八章 2017-2019年广西地区标杆房地产企业分析 67

第一节 万科企业股份有限公司 67
一、企业简介 67
二、企业产业结构分析 68
三、企业经营状况分析 68
四、企业盈利能力分析 69
第二节 中国恒大集团 69
一、企业简介 69
二、企业产业结构分析 71
三、企业经营状况分析 71
四、企业盈利能力分析 72
第三节 绿地控股集团股份有限公司 72
一、企业简介 72
二、企业产业结构分析 73
三、企业经营状况分析 74
四、企业盈利能力分析 74

第九章 2020-2024年广西地区房地产市场发展前景及投资建议 75

第一节 2020-2024年广西地区房地产市场发展趋势 75
第二节 2020-2024年广西地区房地产市场发展前景分析 75
第三节 2020-2024年广西地区房地产市场投资机会分析 76
第四节 2020-2024年广西地区房地产市场投资风险分析 78
第五节 2020-2024年广西地区房地产金融政策趋势分析 79

第十章 广西省房地产市场投资潜力与风险预警 82

第一节 2020年广西省房地产市场投资现状剖析 82
一、房地产投资成省内需求重要组成部分 82
二、影响房地产开发投资的因素综述 82
三、房地产市场开发投资情况 83
第二节 2020-2024年广西省投资机遇探讨 84
一、新增城镇人口带来的住房刚需 84
二、城镇化老旧住宅带来的更新需求 85
三、释放税收优惠政策红利进一步刺激房地产业发展 85
第三节 2020-2024年广西省房地产投资风险预测研究 86
一、政策风险 86
二、市场风险 86
三、融资风险 87
四、项目风险 87




图表目录
图表 1:2017-2019年中国房地产开发投资规模统计 10
图表 2:2017-2019年中国房屋施工面积统计 12
图表 3:2017-2019年中国商品房销售面积统计 13
图表 4:2017-2019年中国东部地区商品房销售市场情况统计 15
图表 5:2017-2019年中国中部地区商品房销售市场情况统计 16
图表 6:2017-2019年中国东北地区商品房销售市场情况统计 17
图表 7:2017-2019年中国西部地区商品房销售市场情况统计 18
图表 8:2017-2020年6月广西生产总值统计 25
图表 9:2017-2020年6月广西固定资产投资增速统计 26
图表 10:2017-2020年6月广西居民可支配收入统计 28
图表 11:2019年广西地区产业结构统计 29
图表 12:2017-2019年广西全区人口数量统计 29
图表 13:2017-2019年广西就业人员数量统计 31
图表 14:2017-2019年广西社会保障持卡人数统计 32
图表 15:2017-2020年广西住房用地计划供应面积统计 42
图表 16:2017-2020年6月广西商品房平均销售价格及增长率统计 44
图表 17:城市发展运营商模式介绍 45
图表 18:城中村模式介绍 47
图表 19:土地一级开发流程 48
图表20:土地二级开发流程 49
图表 21:土地一级开发模式 50
图表22:土地二级开发模式 51
图表 23:2017-2020年6月广西建设用地供应面积统计 52
图表 24:2017-2019年广西房地产开发投资额及增长率统计 55
图表 25:2017-2019年广西房屋新开工面积及增长率统计 56
图表 26:2017-2019年广西商品房待售面积及增长率统计 57
图表 27:2017-2019年广西商品房平均销售价格走势统计 59
图表 28:2017-2019年广州市商品房平均销售价格走势统计 60
图表 29:2017-2019年深圳市商品房平均销售价格走势统计 61
图表 30:2017-2019年南宁市商品房平均销售价格走势统计 62
图表 31:2017-2019年北海市商品房平均销售价格走势统计 64
图表 32:2017-2019年柳州市商品房平均销售价格走势统计 65
图表 33:万科企业股份有限公司基本信息 67
图表 34:2019年万科企业股份有限公司细分产业收入统计 68
图表 35:2017-2019年万科企业股份有限公司主要经营指标统计 68
图表 36:2017-2019年万科企业股份有限公司盈利能力指标统计 69
图表 37:中国恒大集团基本信息 70
图表 38:2019年中国恒大集团细分产业收入统计 71
图表 39:2017-2019年中国恒大集团主要经营指标统计 71
图表 40:2017-2019年中国恒大集团盈利能力指标统计 72
图表 41:绿地控股集团股份有限公司基本信息 73
图表 42:2019年绿地控股集团股份有限公司细分产业收入统计 73
图表 43:2017-2019年绿地控股集团股份有限公司主要经营指标统计 74
图表 44:2017-2019年绿地控股集团股份有限公司盈利能力指标统计 74
图表 45:2017-2020年6月广西房地产开发投资占GDP比重统计 82


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