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2014年我国房地产行业现状分析

2014-08-27 09:24:15报告大厅(www.chinabgao.com) 字号:T|T

  房地产市场一直是我国居民关注的热点行业,然而,目前中国房地产行业正步入困局:一边是一、二线城市地价、房价持续上涨,高烧不退;一边却是三、四线城市,市场需求有限、效益不高。现在对2013年我国房地产行业现状进行回顾。

  2013年全年,我国国内生产总值(GDP)同比增长7.7%,增速与2012年持平,经济运行基本平稳。货币政策保持稳健,货币供应量持续增长。 2013年全年社会融资规模为17.29万亿元,比上年多出1.53万亿元,是年度最高水平,显示金融活动活跃,经济扩张动力良好,利于房地产行业的发展。

  2013年房地产行业现状分析

  1、2013年房地产行业运行情况总览

  2013年全年,房地产开发投资额为8.6万亿,同比增长19.8%,比2012年增速提高3.6个百分点。其中,住宅开发投资额为5.9万亿,同比增长19.4%;办公楼开发投资额为4652亿元,同比增长值高达38.2%。

  2013年的行业数据显示, 2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退,行业呈现稳定增长迹象。

  2、行业供需分析

  供应层面,2013年全国全年国有建设用地供应73万公顷,同比增长5.8%。其中,工矿仓储用地21万公顷,同比增长3.2%;房地产用地20万公顷,同比增长26.8%;基础设施等其他用地32万公顷,同比下降2.9%。

  值得注意的是,2008年-2013年期间,房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划,过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策,直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。2012年以来,受益于整体经济回暖和相关政策松动,房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高,行业逐步回暖,对应的用地供应也呈增长态势。

  2013年,房地产行业土地购置与房地产投资同向恢复。房地产开发企业购置土地面积38814万平方米,同比增长8.8%,比上年增速提升28.3个百分点。土地购置面积的加大显示房地产投资热情正在快速恢复,开发商补库存意愿强烈,未来房地产行业供应增加。

  2013年,土地成交价款9918 亿元,增长33.9%,比2012 年增速提升50.5个百分点。土地成交价款的大幅增长显示土地市场的热度持续上升,房企对行业前景较为看好。

  需求层面, 2013年商品房销售额达8.14万亿,同比增长26.3%,较2012年的10%扩大16.3个百分点;实现销售面积约13.06亿平,同比增长17.3%,增速较2012年1.8%的增长15.5个百分点。由此可见,2013年房地产行业的需求面持续改善。

  3、2013年房地产行业重点上市公司运行情况

  目前,全行业146家上市公司中已有45家企业发布了2013年业绩预计公告。其中,预增公告33家,排除部分异常增速后的平均预增幅度为 117.87%;预减公告12家,平均预减幅度为-172.49%。如此大的预增与预减绝对值幅度显示该行业内的上市公司正出现显著的业绩分化,呈现出强者愈强、弱者愈弱的局面。

  龙头公司受益于行业整体的回暖态势,销售与业绩状况表现优异。基于已公布的业绩预计公告,我们发现以金地、华夏幸福和荣盛发展为代表的一线龙头房企销售较上年保持较好增幅;二、三线代表公司中阳光城、泰禾集团、世茂股份2013年也有30%以上销售增长。据预计,一线龙头公司2013年业绩预计平均增长 24.62%,二三线龙头公司预计平均增长22.03%。

  在经济平稳运行的同时,行业政策趋向平稳宽松。十八届三中全会提出,市场化在资源配置中起“决定性”作用,表明对房地产的直接调控干预程度会降低,更多依靠长效机制发挥作用。在经济利好与政策松动的大背景下,2014年我国房地产行业将继续保持平稳向上的增长趋势,但其房价的涨幅将大幅放缓。以下是对2014年我国房地产行业现状分析:

  2014年房地产行业现状分析与预测

  基于2013年房地产行业运行态势,我们预测房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势。中性预期下,2014年1季度新开工增速将保持在8%和10%之间,房地产投资预计在19.5%。此外,2014年行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面;房企利润率继续在低位徘徊;而一二线重点城市房价仍会进一步上涨,但其增速将大幅放缓,预计在5%左右。

  1、城市格局分化

  从全国楼市看,市场已经严重分化,一二线城市由于聚集了过多的资源,需求集中,而供给和存量相比需求都较为短缺,因此市场供不应求,房价暴涨;然而,三四线城市由于库存积压非常严重,供过于求,正酝酿巨大风险,多个城市出现了房价下跌的现象,例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。

  城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市,进一步加大一二线城市拿地比重。

  以恒大地产为例,2007年至2012年期间,恒大以“规模+品牌标准化运营”为战略,主要布局在二三线城市的优质区域。2012年恒大完成的 923.2亿元的合约销售金额中,二线城市销售额占比44.8%,三线城市销售额占比54.4%。这一战略为恒大赢得了可观的业绩增长。然而,进入 2013年以后,在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下,一线城市房地产市场供不应求,而二三线城市房地产市场库存积压过大,市场出现严重分化。恒大地产把握这一市场趋势,大规模从三四线城市撤离,转战一线城市,共投入约200亿元在京沪广一线城市拍地。

  我们预测2014年城市格局分化现象将继续存在,三四线城市的楼市正在积累较大风险,将面临着巨大的去化压力,但出现崩盘的概率不大,其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存;另外,一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力,大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

  2、房企格局分化

  由于整体行业背景的变化,近几年房地产行业分化加剧,集中度持续提升。根据45家房地产上市公司发布的2013年业绩预告,业绩增长的公司其平均预增幅度达到117.87%,业绩下滑的公司其平均预减幅度达到-172.49%,预增与预减幅度绝对值的较大差距显示了房企业绩的分化。

  房地产行业呈现出强者愈强的格局,主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力。首先,龙头房企由于其资金实力雄厚和品牌影响力较大,因而在取地节奏上远高于其他梯队的房企,充足且合理的土地储备保证了龙头房企未来更高的增长速度。其次,龙头房企具有更加多层次和畅通的融资渠道,其融资成本也往往低于中小房企,因此龙头房企在规模扩张方面有更为优异的表现。最后,中小型企业在资源、人才储备方面相对落后,同时限于企业规模,在品牌建设、布局战略等方面也受到掣肘,市场份额逐年缩小。

  基于以上分析,我们预计2014年行业集中度会继续提升,房企格局分化持续存在。

  3、房企利润率低位徘徊

  目前,房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度,利润率在低位徘徊,行业平均利润率不足10%,很多房企的利润率只有5%左右。在房价的构成中,三分之一为地价,并为政府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金,且此部分税金越来越高;另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企,房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升,将很难提升其利润率,获得超额利润。

  4、一二线重点城市房价将延续上涨态势

  我们预计,2014年我国一二线重点城市的房价仍将延续增长态势。

  首先,我们预测2014年的宏观经济走势将稳步上行,经济发展的可持续较强,整体支撑了房地产行业的发展。另外,货币发行不断增加,市场流动性应该不会发生大的变化,这些因素将继续支撑房价的上涨。

  从房地产行业需求角度考虑,土地户籍改革引发的城镇化加速进一步扩大了住房刚性需求,再加上存量人口的住房改善需求,未来房地产的需求将居高不下。另外,长期来看,在利率市场化和金融管制放松的大背景下,国内银行很可能会增加按揭贷款占总贷款的比重,加上居民收入水平和财富增长对购买力的提升,未来的住房需求得以巩固。因此,房地产行业的高位需求决定了2014年房价很难下跌。

  基于政府降低土地供应量将导致地价上抬,人工成本与资金成本没有下降。要素价格的上涨导致房价短期内难以下跌。由于房价本身的组成要素没有一个能降得下来,地方政府对土地财政的依赖依然突出,地方政府对房地产的维稳意愿强烈,土地市场热度持续。

  5、一二线重点城市房价增速将大幅放缓

  尽管我们预计2014年中国一二线重点城市的房价会延续上涨态势,但其涨幅将大幅放缓。

  首先,2014年土地供应增加,供需矛盾有望缓解。从2013年9月份开始,中国土地的负增长接近0,10月份变成了正增长,11月份超过9个点,12 月份继续增长,到2014年1月份依旧是正增长。假定2014年土地仍然是持续正增长的情况下,2014年的土地供应要比2013年增加很多,供求关系有望大幅缓和,因此房价涨幅将大幅下降。

  另外,不动产登记制度、房产税等相关政策的逐步执行实施将成为稳定房地产市场的一项长效机制,有利于降低地方政府推高地价的冲动,并控制投机性需求,因此有利于降低房价的涨幅。

  综合以上考虑,我们预计2014年房价增幅比国内生产总值增长略高,大约为5%左右。

  以上就是对2014年我国房地产行业现状分析,更多最新房地产行业报告请查阅《2012-2016年房地产行业市场深度调研及投资战略研究分析报告》。

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