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合肥房地产发展趋势

2018-04-16报告大厅(www.chinabgao.com) 字号:T|T

  短期看政策,中期看城镇化,长期看人口转折点”,我姑且从这个角度出发,来分析一下房价上涨的规律。他将政策归为短期,城镇化归为中期,而人口转折点归为长期,也正说明合肥房地产的发展,必定会经历以上三个阶段。那么,合肥房地产发展趋势如何呢?下面就由笔者给您细细道来。

   合肥房地产发展趋势

  趋势一;加强楼市调控

  由于2016年合肥房价涨幅较大,购房贷款政策收紧,有效打击投资者购房。昨天,合肥市房产局公布了今年合肥房地产市场调控管理的几大看点:对合肥楼市此前出现的一些违规现象,今年将进一步加大对“返租销售”、“办公改公寓”、“捆绑销售”、“捂盘惜售”等违法违规行为处罚和曝光力度,妥善处置并就延期交房等问题提出处理意见。由此可见,合肥楼市的调控政策还在继续进行,维护房地产市场的稳定发展。

  趋势二;价涨幅趋缓

  自去年10.2合肥出台了政策给房价降温以来,房价在2016年11月和12月份都出现了下跌,由此可见政府控制房价的决心十分强烈。虽然有不少网友认为合肥楼市将会崩盘,但从目前合肥的房产市场来看,合肥楼市不会出现房价的普遍下跌,原因在于合肥作为安徽的省城,新生人口不断涌入,对于住宅的需求量大,在政府的调控下,房价的涨幅趋缓。

  房价短期看政策,中期看城镇化,长期看人口转折点

  比如2008年的全球金融危机,4万亿投资大家还记忆犹新,配合不断放松的限购政策、信贷政策,合肥房价在接下来的两年迎来一次小高潮。去年的第二次上涨周期大家也看到了,政策背景是去库存及结构转型引发的经济下滑,还是以极度宽松的限购、信贷以及货币政策,进一步刺激房价的大幅上涨。

  中期看城镇化。表面上来看,中国经济依赖房地产,但从实质上来看,依赖的是城镇化。截至目前为止,中国城市化率已经达到57%,正处于城市化发展的中期。其实这种快速的城市化已经告别了以往的高速模式,由于我们国家城市化的统计口径只是常住人口,而不是户籍人口,下一步城市化重点更多的是,转化常住人口为户籍人口的市民化。

  一般来讲,农村人口转变为城市人口,一定要享受到城市发展带来的所有福利,才能算彻底的城市化,拥有城市户籍是市民化的典型特征。但户籍政策一般都与房子绑定,农村人口绝大部分情况下都需要购房,才能享受一个市民可以享受到的所有城市福利,因此买房是一道城市化绕不过去的槛。

  过去的20年,是中国城镇化快速发展的20年,中国人几乎平均每年有1%的人口从农村进入城市,在城市里找到工作。这部分农村人口在城市里工作,却无法享受城市里的福利待遇,与购房绑定的户籍政策极大推动着房地产的发展。

  政策的维度,供需的维度和价格的维度

  政策的维度。之前分析我们提到,房地产大周期的波动,基本上都是围绕着政策放松和收紧起伏的,因此房价短期受影响最大的还是政策。

  从去年10月份热点城市限购以来,以一线和四小龙为首的热点城市,房价基本上被严格限制,目前大部分已经恢复到去年限购时的水平。我们国家控制房价从来都不是能不能,而是想不想,政策对中国房价几乎是100%见效的。因此我们在判断合肥房价的时候,绝对不能偏离短期政策的轨道。

  供需的维度。经济学上最基本的规律就是供需决定价格,当供大于求时价格下跌,求大于供时价格上涨。从某种意义上来讲,供需决定短期价格走向,房价的上涨也不外乎如此。当合肥限购的闸门对外地人打开之后,省内外的投资者蜂拥而至,大量的投资资金使合肥市场一房难求,房价暴涨。

  当限购重启,外地人的购房需求被抑制,市场上的实际购买力大大减少,人们开始从狂热的买房转为观望,然后直到一年后完全冷却下来。这样实际需求慢慢减少,库存相对进一步增加,价格逐步下探。我在之前的文章中分析过,当合肥实际库存达到40000套这个临界点时,房价的走势会发生质的变化,高于40000套,房价会大概率横盘或者下跌,低于40000套,房价则会有极大上涨的动力。

  人口流入相对不足,再加上上位城市的吸血效应,未来三四线城市住房结构性过剩的矛盾,将会更加突出。卖出省内三四线及以下城市房产,买入省会城市,会是未来家庭资产优化配置的最佳选择。以上就是笔者给您分析的合肥房地产发展趋势了。

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