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房地产开发市场前景

2019-01-11 17:02:24报告大厅(www.chinabgao.com) 字号:T|T

  房地产产业已成为了在我国经济中地位举足轻重的一部分。2017年及2018年我国商品房销售保持增长势头,预计2019年新房限价政策客观上可能延长新房交易的景气。以下是房地产开发市场前景分析。

  在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下,地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制,对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时,加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度,现从三个方面来看房地产开发市场前景。

  一、行业集中度提升

  去杠杆背景下的融资难,对于龙头地产影响有限,反而会加快小房企的出局,行业集中度提升将会加速。房地产开发行业分析,不要低估房地产市场的韧性,不要低估龙头房企的韧性。对于地产龙头而言,首先,其本身拥有较多的在手货币资金。其次,龙头全国布局,腾挪空间大,可以在调控压力较小的区域通过加大推盘力度来加速回笼现金。第三,银行融资虽然你持续收紧,但对于前30强的龙头房企,依然给予信贷。融资成本虽然整体在上升,但相对于小房企,龙头地产融资成本上升的幅度更小。并且龙头地产可以拓展多种融资渠道,如境外融资、基于存量资产的创新融资渠道。2018年,行业总融资2282.7亿元,其中龙头房企占比达 34%,2017年占比为17%。融资向龙头集中的趋势明显。2017年融资成本虽然有所上升,但龙头房企加权融资成本仍基本控制在8%以下。

  二、去库存动力尚存在

  2017年及2018年一季度商品房销售保持增长势头,但增幅有所放缓。2017年全年商品房销售面积16.94亿平方米,同比增长7.7%,低于2016年22.5%的增幅水平;2018年一季度销售面积3.01亿平方米,同比增长3.6%,也低于2017年一季度19.5%的水平。销售金额方面,2017年全年及2018年一季度分别实现13.37万亿元和2.56万亿元,分别同比增长13.7%和10.4%,均低于上年同比增幅水平。

  三、“租购并举”长效机制加快落地

  从中央对长效机制的多次表述来看,政策走向加快落地阶段。2016年年底,中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,并强调“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”;2017年4月和7月的中央政治局会议上,对长效机制的相关表述分别为“加快形成”和“加快建立”;十九大报告则在阐述“加强社会保障体系建设”时,强调“房住不炒”定位,并明确长效机制的内涵为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。房地产开发市场前景分析,中央多次对长效机制的表述,意味着未来房地产调控思路将紧紧围绕着“房住不炒”的政策基调,长效机制相关政策已走向加快落地阶段。

  2018年,房地产调控与去库存政策并存,一二线城市与三四线城市市场情况分化,三四线城市的市场回升弥补了一二线城市政策调控导致的下滑,全国房地产开发投资增速小幅上升,商品房销售面积和销售额平稳增长,土地市场呈现补库存效应,调控政策效果显现,房价涨幅高位回落。 2019年政策预期平稳,一二线城市房地产市场销量有