2008-2010年房地产业发展研究报告

第二章 我国房地产发展环境 27
第一节 经济环境 27
一、2007年城镇固定资产投资 27
二、我国GDP指数 28
第二节 政策环境 30
一、《物权法》 30
二、经济适用房相关政策 38
三、外商投资房地产业限制政策 39
四、金融政策分析 40
五、税收政策分析 42
六、房地产交易分帐户管理 43
七、土地供给政策 43
八、抑制开发企业囤积土地行为政策 46
九、闲置土地处置政策 48
十、实行差别的住房抵押贷款政策 48
十一、加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度 49
第三节 我国房地产金融运行状况与发展 50
一、房地产开发融资市场 50
二、房地产金融存在的问题 52
三、房地产金融发展前景 53
第四节 影响房地产调控效果的因素及政策建议 54
一、影响房地产调控的因素分析 55
二、完善房地产调控的政策建议 57

第二部分  房地产现状及运行状况分析
第三章 现阶段房地产业发展特点与存在的问题 61
第一节 我国现阶段房地产业发展特点 61
一、土地管理逐步规范 61
二、房地产价格动态 63
三、房地产开发投资增长总体持续走高 64
四、房地产金融的监管力度不断加强 67
五、市场调控仍需大力改进 69
第二节 现阶段房地产业发展存在的问题 71
一、房地产业存在的问题 71
二、房地产市场存在的问题 72
三、房地产金融存在的问题 74
四、中国房地产市场的三大矛盾及解决对策 75

第四章 2007年我国房地产业运行回顾 76
第一节 2007年我国房地产业主要运行指标 76
一、土地开发及购置面积 76
二、房地产投资完成额 76
三、资金来源分析 77
四、房屋施竣工面积 79
五、国房景气指数分析 81
第二节 2007年我国房地产市场运行状况 82
一、土地市场 82
二、房地产开发投资 83
三、商品房销售面积与销售额 83
四、房地产价格 86
五、住宅市场 88
六、办公楼市场 90
七、商业营业用房市场 91
第三节 我国房地产业供给状况分析 92
一、房地产业市场供给结构分析 92
二、住宅供给的完善建议 93
第四节 房地产企业分析 93
一、2007年房地产上市公司总体状况 93
二、2007年沪深房地产上市公司分析 97
三、2007年大陆在港上市房地产公司分析 99

第三部分  行业细分及区域市场分析

第五章 2007年我国房地产细分市场分析 105
第一节 住宅市场分析 105
一、普通住宅 105
二、经济适用房 106
三、别墅 106
第二节 商业地产市场分析 108
一、全国商业地产继续保持稳定增长 108
二、京沪穗深一线城市商业地产经营情况 109
三、商业地产供给状况分析 111
四、需求预测分析 113
五、上海和北京商业地产的发展 115
六、重点上市公司介绍 119
第三节 二手房市场分析 121
一、全国二手房发展状况 121
二、北京二手房市场分析 122
三、上海二手房市场分析 124

第六章 房地产发展区域比较 126
第一节 东中西部房地产投资额比较 126
第二节 经济圈房地产发展比较 127
一、长三角地区 127
二、珠三角地区 127
三、环渤海地区 129
第三节 重点城市房地产发展比较 129
一、北京市房地产 129
二、上海市房地产 131
三、深圳市房地产 141
四、杭州市房地产 147
五、广州市房地产 148
六、成都市房地产 152
七、天津市房地产 153

第四部分  行业市场竞争分析
第七章 我国房地产竞争状况 159
第一节 房地产行业格局变化 159
一、行业总体格局 159
二、房地产的畸形景气 162
三、房地产的中间路线 164
四、未来格局预测 168
第二节 国内地产与外资的竞争分析 172
一、外资拦截分析 172
二、外资规模分析 178
三、外资投资的趋势分析 178
第三节 2007年中国房地产企业竞争力分析 180
一、中国房地产企业竞争类型分类 181
二、最具竞争力的房地产企业分布格局 183
三、最具跨区发展竞争力的房地产企业 186
四、最具规模竞争力的房地产企业 187
五、最具融资竞争力的房地产企业 188
六、最具品牌竞争力的房地产企业 190

第八章 房地产优势企业分析 194
第一节 万科 194
一、公司简介 194
二、公司经营状况 195
三、公司的减法战略 195
四、公司世界一流之路 198
五、2007年公司财务数据 209
第二节 保利地产 215
一、公司简介 215
二、公司经营状况 216
三、2007年公司财务数据 217
四、2008年公司发展规划 223
第三节 陆家嘴金融贸易区开发公司 224
一、公司简介 224
二、公司发展前景 224
三、2007年公司财务数据 225
第四节 招商地产 230
一、公司简介 230
二、公司经营状况 231
三、2007年公司财务数据 231
四．公司对未来发展的展望 237
第五节 北辰实业 239
一、公司简介 239
二、公司发展战略 240
三、2007年公司经营状况 243
四、2007年公司财务数据 244
第六节 中国海外发展 249
一、公司简介 249
二、公司地产业务 250
三、公司地产战略 251
第七节 富力地产 253
一、公司简介 253
二、公司发展策略 253
三、2007年公司经营状况 255
第八节 世茂集团 256
一、世茂简介 256
二、世茂房地产经营状况 257
三、世茂房地产定位策略 261
四、2007年公司财务数据 262

第五部分  行业发展预测及策略
第九章 2008-2010年房地产业发展预测 271
第一节 房地产市场影响因素分析 271
一、从紧的货币政策对房地产业的影响 271
二、资金流动性过剩对房地产业的影响 272
三、外资投资国内房地产市场对房地产业的影响 272
四、物价上涨、通货膨胀预期和货币贬值对房地产业
的影响 272
第二节 房地产“拐点”之争引发的思考 273
一、房地产“拐点”之争 273
二、宏观因素推动房地产市场继续向好 274
三、从制度层面解决房地产市场问题 277
第三节 2008年中国房地产业发展预测 279
一、宏观调控趋紧 279
二、行业洗牌加快 280
三、企业战略调整 281
四、降价促销频现 281
五、项目转让增多 282
六、上市融资频现 283
七、人才流动加快 283
第四节 2008年中国房地产市场展望 284
一、2008年中国房地产市场需求预测 284
二、2008年中国房地产市场供给预测 287
三、低收入家庭的住房预期逐渐向好 287
四、调控政策将重点针对供给市场 287
五、房地产贷款政策将进一步趋紧 288
六、住宅市场保障房供应量加大 288
第五节 2008-2010年中国房地产发展预测 288
一、2008-2010年房地产业景气度预测 288
二、2008-2010年房地产业市场供需预测 291
三、房地产市场整体性调整将在2010年前后到来 292
四、小户型设计将更合理 294
五、投资需求比例下降 295
六、生态、环保、节能社区增多 295
第六节 2008-2010年房地产企业发展趋势分析 295
一、企业应该逐步走向民营化 295
二、努力实现法制化正规化 296
三、需要实现集团化规模化经营 297
四、在产品同质化趋势下争取服务的差别化 300
五、行业发展追求专业化和品牌化 301
六、房地产企业趋向网络化信息化 304
七、房地产企业将日趋与金融业实现融合 304

第十章 房地产业发展战略与经营模式分析 308
第一节 房地产企业的核心竞争力剖析 308
一、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性 308
二、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程 309
三、新经济时代房地产企业的核心竞争力 312
四、构建并维持现代房地产业核心竞争力 319
第二节 房地产企业发展策略分析 322
一、企业规模化扩张主渠道分析 322
二、房地产客户忠诚度策略分析 324
三、住宅房地产有形展示营销策略 332
第三节 不同类型房地产企业的发展战略 337
一、房地产集团公司的发展战略选择 337
二、小型房地产企业的发展模式 341
第四节 房地产品牌策略 344
一、房地产企业的品牌战略现状 344
二、房地产企业实施品牌战略的必要性和意义 346
三、房地产企业如何进行品牌经营战略 347
第五节 我国房地产企业盈利模式的转变 352
一、我国房地产企业盈利模式的转变 352
二、中国房地产企业盈利模式转变的原因分析 354
三、房地产企业盈利模式的转变的影响 356
第六节 我国房地产销售模式 357
一、我国房地产业营销特点 357
二、香港与台湾房地产代理模式分析 358
三、我国房地产中介服务业的发展现状及战略 361

图表目录
图表：2007年1-12月全国城镇固定资产投资统计表 27
图表：2006-2007年全国城镇固定资产投资增长率趋势图 28
图表：1995-2007年GDP历史数据(较上年同期变动百分比) 29
图表：1987-2007年历年国内生产总值增长情况 29
图表：1987-2007年历年国内生产总值增速情况 29
图表：1987-2007年历年国内生产总值统计表 30
图表：2001年1月-2007年11月固定资产及房地产开发投资增长率变动情况 77
图表：2006年11月-2007年11月全国房地产开发企业资金来源构成及同比增长情况 78
图表：2006年1月-2007年11月房地产开发企业资金来源构成增长趋势 79
图表：2005年1月-2007年11月全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况 80
图表：2005年1月-2007年11月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况 80
图表：2005年1月-2007年11月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况 81
图表：2006年1月-2007年11月国房景气指数及主要分类指数走势 82
图表：2006年11月-2007年11月全国商品房销售面积及同比增长情况 84
图表：2005年1月-2007年11月全国商品房销售面积及同比增长情况 84
图表：2006年11月-2007年11月全国商品房销售额及同比增长情况 85
图表：2006年1月-2007年11月全国商品房销售额及同比增长情况 85
图表：1999-2007年11月末全国商品房空置情况 86
图表：2006年1月-2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况 87
图表：2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格指数 88
图表：2007年1-11月住宅投资完成额及同比增长情况 89
图表：2004-2007年各月住宅投资完成额对比情况 90
图表：2004-2007年各月住宅投资完成额同比增长率对比情况 90
图表：2007年1-11月不同用途地产投资完成额及同比增长情况 93
图表：2007年上半年部分企业末土地储备 100
图表：在香港上市和A股上市的房地产开发企业 2007年上半年经营数据比较 101
图表：2006年1月～2007年10月北京别墅供销情况 107
图表：2001-2007年北京二手房成交量走势图 122
图表：2001-2007年北京二手房各月成交量走势图 123
图表：2005年1月-2007年11月东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况 126
图表：2007年前三季度长三角16城市房地产开发投资 127
图表：2000-2007年深圳市新建商品住宅价格 142
图表：2000-2007年深圳市新建商品住宅销售面积 143
图表：2000-2007年深圳市二手住宅成交量 144
图表：2000-2007年各月商品住房销售面积 145
图表：2000-2007年各月二手住房销售面积 145
图表：2000-2007年各月商品住宅价格 146
图表：2005-2007年成都五城区商品住宅成交价格走势 152
图表：2006-2007年度天津房地产市场成交走势 154
图表：2006-2007年度天津市商品住宅成交对比图 155
图表：2006-2007年度天津市商品土地出让对比图 155
图表：2006-2007年度天津市商品土地成交对比图 156
图表：重点区域市场商品房销售面积及历年增速 159
图表：重点区域市场商品房销售额及历年增速 160
图表：重点区域市场商品房价格及历年增速 161
图表：重点区域市场房地产投资资金来源及历年增速 162
图表：房地产属性结构图 164
图表：经济适用房投资占比逐年下降 165
图表：2005 年全国住宅私有化率和成套率指标 169
图表：2005 年9 月份以后，上海房价趋于平稳 170
图表：北京历年住宅新开工面积及增速 171
图表：北京住宅开工面积增速与房价涨幅负相关 171
图表：房地产企业竞争力结构分布图 181
图表：中国房地产上市企业分布图 184
图表：房地产企业规模化扩张趋势图 185
图表：最具竞争力的房地产企业50强 193
图表：2007年万科企业股份有限公司主营构成表 210
图表：2007年万科企业股份有限公司流动资产表 211
图表：2007年万科企业股份有限公司长期投资表 211
图表：2007年万科企业股份有限公司固定资产表 211
图表：2007年万科企业股份有限公司无形及其他资产表 211
图表：2007年万科企业股份有限公司流动负债表 211
图表：2007年万科企业股份有限公司长期负债表 212
图表：2007年万科企业股份有限公司股东权益表 212
图表：2007年万科企业股份有限公司主营业务收入表 212
图表：2007年万科企业股份有限公司主营业务利润表 213
图表：2007年万科企业股份有限公司营业利润表 213
图表：2007年万科企业股份有限公司利润总额表 213
图表：2007年万科企业股份有限公司净利润表 213
图表：2007年万科企业股份有限公司每股指标表 213
图表：2007年万科企业股份有限公司获利能力表 214
图表：2007年万科企业股份有限公司经营能力表 214
图表：2007年万科企业股份有限公司偿债能力表 214
图表：2007年万科企业股份有限公司资本结构表 214
图表：2007年万科企业股份有限公司发展能力表 215
图表：2007年万科企业股份有限公司现金流量分析表 215
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司主营构成表 218
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司流动资产表 218
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司长期投资表 219
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司固定资产表 219
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司无形及其他资产表 219
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司流动负债表 219
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司长期负债表 220
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司股东权益表 220
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司主营业务收入表 220
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司主营业务利润表 220
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司营业利润表 221
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司利润总额表 221
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司净利润表 221
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司每股指标表 221
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司获利能力表 221
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司经营能力表 222
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司偿债能力表 222
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司资本结构表 222
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司发展能力表 222
图表：2007年保利房地产(集团)股份有限公司现金流量分析表 223
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主营构成表 225
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司流动资产表 225
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司长期投资表 226
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司固定资产表 226
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司无形及其他资产表 226
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司流动负债表 226
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司长期负债表 227
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司股东权益表 227
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主营业务收入表 227
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主营业务利润表 227
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司营业利润表 228
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司利润总额表 228
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司净利润表 228
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司每股指标表 228
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司获利能力表 228
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司经营能力表 229
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司偿债能力表 229
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司资本结构表 229
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发展能力表 229
图表：2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司现金流量分析表 230
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司主营构成表 232
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司流动资产表 232
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司长期投资表 233
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司固定资产表 233
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司无形及其他资产表 233
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司流动负债表 233
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司长期负债表 234
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司股东权益表 234
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司主营业务收入表 234
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司主营业务利润表 234
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司营业利润表 235
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司利润总额表 235
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司净利润表 235
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司每股指标表 235
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司获利能力表 235
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司经营能力表 236
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司偿债能力表 236
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司资本结构表 236
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司发展能力表 236
图表：2007年招商局地产控股股份有限公司现金流量分析表 237
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司主营构成表 244
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司流动资产表 244
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司固定资产表 245
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司无形及其他资产表 245
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司流动负债表 245
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司长期负债表 246
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司股东权益表 246
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司主营业务收入表 246
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司主营业务利润表 246
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司营业利润表 247
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司利润总额表 247
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司净利润表 247
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司每股指标表 247
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司获利能力表 247
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司经营能力表 248
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司偿债能力表 248
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司资本结构表 248
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司发展能力表 248
图表：2007年北京北辰实业股份有限公司现金流量分析表 249
图表：2007年上海世茂股份有限公司主营构成表 262
图表：2007年上海世茂股份有限公司流动资产表 263
图表：2007年上海世茂股份有限公司长期投资表 264
图表：2007年上海世茂股份有限公司固定资产表 264
图表：2007年上海世茂股份有限公司无形及其他资产表 265
图表：2007年上海世茂股份有限公司流动负债表 265
图表：2007年上海世茂股份有限公司长期负债表 266
图表：2007年上海世茂股份有限公司股东权益表 266
图表：2007年上海世茂股份有限公司主营业务收入表 267
图表：2007年上海世茂股份有限公司主营业务利润表 267
图表：2007年上海世茂股份有限公司营业利润表 267
图表：2007年上海世茂股份有限公司利润总额表 268
图表：2007年上海世茂股份有限公司净利润表 268
图表：2007年上海世茂股份有限公司每股指标表 268
图表：2007年上海世茂股份有限公司获利能力表 268
图表：2007年上海世茂股份有限公司经营能力表 269
图表：2007年上海世茂股份有限公司偿债能力表 269
图表：2007年上海世茂股份有限公司资本结构表 269
图表：2007年上海世茂股份有限公司发展能力表 269
图表：2007年上海世茂股份有限公司现金流量分析表 270
图表：北京、上海和全国房价收入比（按100平米计算） 277
图表：我国房地产企业的发展阶段与核心竞争力侧重点 308
图表：房地产的特征 325
图表：1998-2007年房地产投资总额统计表 345
图表：2007年中国房地产行业领导公司品牌 349
图表：2007年中国房地产公司品牌价值TOP10华南国有房地产企业品牌 349
图表：2007年中国房地产公司品牌价值TOP10华南混合所有制房地产企业品牌 350
图表：2007年中国房地产业领先品牌TOP10华南企业品牌 350
图表：2007年中国华南房地产公司品牌价值TOP10 351
图表：2007年中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10华南企业品牌 351