2008年中国上海房地产市场调查及投资分析报告

〖 目 录 〗

第一章 房地产相关概况1
第一节 房地产概述1
一、房地产的定义1
二、房地产的类型1
三、房地产业的主要涵盖领域2
第二节 房地产业的形态和特点3
一、房地产的自然形态3
二、房地产业的特点3
第三节 影响房地产价值的因素4
一、影响房地产价格的一般因素4
二、影响房地产价格的个别因素8

第二章 房地产行业发展概况9
第一节 中国房地产业发展现状9
一、中国房地产发展状况9
二、中国房地产供需状况分析10
三、中国房地产周期11
四、从宏观经济角度看中国房地产业12
第二节 2005-2007年中国房地产景气指数分析15
一、2005年中国房地产景气指数分析15
二、2006年中国房地产景气指数分析16
三、2007年11月中国房地产景气指数分析17
第三节 2006年中国房地产市场发展回顾19
一、2006年全国房地产发展形势分析19
二、2006年中国房地产开发主要特点21
三、2006年底中国房价涨幅下降22
第四节 2007年中国房地产市场现状分析23
一、2007年全国房地产发展概况23
二、2007年国内房地产开发企业特点23
三、2007年全国房地产开发市场特点25
四、2007年全国固定资产投资现状26
五、2007年国内城市房屋销售价格分析27
第五节 中国房地产行业面临的挑战30
一、中国房地产行业两大弊端30
二、中国房地产发展面临的四个挑战30
三、当前中国房地产市场的新问题33
四、中国房地产品牌缺乏影响力34
第六节 中国房地产行业发展策略分析36
一、促进房地产业健康发展的建议36
二、改善房地产业调控问题的建议39
三、房地产企业集团发展的对策与思路42

第三章 上海市房地产行业经济背景分析47
第一节 2007年上海市经济与社会发展概况47
一、综合分析47
二、产业分析47
三、金融分析47
四、城市建设分析48
五、社会现状49
第二节 宏观政策环境51
一、房地产税收政策51
二、房地产土地政策53
三、房地产金融政策53
第三节 上海市产业结构分析55
一、上海产业结构调整的进展与经验55
二、上海产业结构变动趋势分析59
三、21世纪上海产业结构优化策略62
四、促进上海产业结构与空间布局优化的建议64

第四章 上海市房地产行业分析72
第一节 上海房地产具体类型发展史72
一、土地、房屋72
二、私营房地产业73
三、公有房地产74
四、改革开放中的房地产业75
五、房地产行政管理77
第二节 上海房地产行业发展回顾78
一、“十五”期间上海房地产市场发展回顾78
二、“十五”期间上海房地产开发企业情况回顾94
三、2006年上海市固定资产投资分析105
四、2006年上海市房地产市场状况106
五、2006年上海市房地产价格波动分析112
第三节 2007年上海市房地产行业现状分析119
一、2007年上海房地产市场投资额度分析119
二、2007年上海房地产市场价格上涨强烈119
三、2007年上海市固定资产投资分析121
四、城市规划与上海松江新城房地产开发的协调发展121
第四节 促进上海房地产市场发展的策略127
一、完善政策环境促进上海房地产市场的发展127
二、促进上海房地产发展的宏观与微观策略131
三、保证上海房地产市场健康发展的对策132
四、提升上海房地产业综合实力的途径132
第五节 上海房地产企业的经营管理策略分析134
一、资产重组和企业的兼并与合作134
二、调整经营方式和资产结构135
三、根据自身的情况选择合适的融资渠道136
四、建立房地产企业品牌137
五、以精致、创新获取更高的利润138
六、走出上海，异地开发138

第五章 上海市土地市场分析140
第一节 土地市场的相关概念140
一、城市土地市场供应的概念与特点140
二、土地市场的特殊性140
三、房价与土地成本141
四、房价与地价142
五、地价与土地供应143
第二节　中国土地市场状况146
一、中国土地市场的特点分析146
二、2007年中国土地市场发展综述147
三、2007年中国加大土地市场征管力度148
四、2007年中国土地市场税收调控成效显著148
第三节　上海房地产市场的供给分析150
一、“十五”期间上海市土地供需状况回顾150
二、2006年上海开发商遭遇土地"地荒"160
三、2007年上海加大工业用地供应数量161

第六章 上海市住宅市场162
第一节 国内住宅市场现状分析162
一、中国住宅市场现状与发展对策162
二、住宅私有率过高导致贫富差距严重167
三、国内住宅市场吸引外资大量投入168
四、中国住宅市场发展的金融问题176
五、中国住宅的市场容量预测182
第二节 上海市住宅市场现状分析186
一、2005年上海住宅市场简述186
二、2006年上海新建商品住宅的价格分析187
三、2007年上海新建商品住宅的价格分析190
四、2007年上海住宅成交量增长195
五、上海外围住宅市场的发展关键是区位条件196
第三节 上海市高档住宅市场198
一、境外客户看好上海高档住宅市场198
二、2006年上海高端住宅市场发展回顾199
三、2007年上海高端住宅租金上扬205
四、上海高档住宅市场的发展趋势及营销方式207
第四节 上海住宅市场发展趋势分析213
一、2007年上海楼市将要触底反弹213
二、2008年-2010年上海住宅价格趋势预测215
三、上海住宅市场未来发展的趋势分析216
四、上海中心城区住宅市场发展分析220

第七章 上海市公寓市场224
第一节 目前的上海市公寓市场224
一、国际标准化公寓的概述224
二、上海投资型公寓的投资概述225
三、2007年上海公寓类新房成交幅增大227
四、上海老年公寓市场需求大228
五、服务公寓租赁领跑上海住宅市场229
第二节 上海酒店式公寓市场230
一、上海酒店式公寓的分类230
二、上海酒店式公寓的区域分布231
三、上海酒店式公寓的经营管理232
四、上海酒店式公寓的物业规模234
五、上海酒店式公寓的房型235
第三节 上海单身公寓发展现状简析237
一、上海单身公寓的诞生史237
二、上海单身公寓设计定位的特点237
三、上海单身公寓的客户对象群体240
四、今后上海单身公寓的发展前景242
第四节 上海市小户型公寓的开发问题及其对策244
一、目前小户型公寓存在的问题244
二、小户型公寓的优化对策247

第八章 上海市别墅市场250
第一节 别墅概述250
一、别墅的定义250
二、别墅的分类251
三、别墅的特点253
四、影响别墅品质的因素分析255
第二节 别墅市场需求特征分析256
一、别墅认知分析256
二、调查对象背景情况分析260
三、需求特征小结265
第三节 中国别墅市场现状267
一、中国别墅市场概况267
二、国内别墅市场迎来第三次热潮268
三、中国别墅市场进入两极分化阶段269
四、中国新别墅时代正来临276
五、2007年中国别墅市场需求加大277
第四节 上海市别墅市场发展分析279
一、上海别墅市场基本概况279
二、2007年上海别墅价格分析279
三、2007上海别墅市场区域分析280
四、2007年底上海别墅市场总结282
五、2007年上海别墅市场283
六、2007年上海经济型别墅热销风险不可忽视284
第五节 上海别墅市场六大重点板块287
一、颛桥板块287
二、沪青平-徐泾板块287
三、佘山板块288
四、九亭-莘闵别墅区289
五、浦东别墅板块290
六、大东郊-南汇别墅291
第六节 上海别墅市场发展趋势分析292
一、上海别墅市场前景迷离292
二、上海别墅市场发展新动向293

第九章 上海市商业地产市场296
第一节 商业地产概述296
一、商业地产的定义296
二、商业地产的现状分析300
三、浅析商业地产新概念302
四、商业地产发展历程305
第二节 上海商业地产市场分析307
一、上海商业地产市场的发展提升过程307
二、上海商业地产的经营模式分析309
三、2007年上海商业地产项目发展分析310
四、2007年外资加大收购上海优质商业地产份额的速度311
五、2007年上海轨道商业地产引发投资热潮311
第三节 上海商业地产发展中存在的问题及对策314
一、上海商业地产发展的四大问题314
二、上海商业地产的误区分析315
三、针对商业地产误区的建议分析316
第四节 上海市商业地产发展趋势分析318
一、"十一五"上海商业地产发展思路318
二、郊区成上海商业地产未来发展重点320
三、未来上海商业地产新主流323

第十章 上海市写字楼市场325
第一节 写字楼投资325
一、写字楼投资的原则325
二、写字楼投资要素分析326
三、写字楼投资的不利因素327
第二节 上海市写字楼发展状况回顾328
一、2007年上海写字楼租金水平位列亚太地区前十名328
二、2007年上海写字楼市场交易回顾329
三、2007年上海市写字楼租赁市场分析331
第三节 2007年上海市写字楼行业现状335
一、2007年第二季度上海写字楼需求强劲335
二、2007年上海写字楼成交状况336
三、上海普陀等地区成为写字楼新战场336
四、2007年上海甲级写字楼租售情况338
第四节 上海市写字楼发展前景与趋势340
一、2008年上海甲级写字楼预见红火340
二、2008年上海陆家嘴再迎甲级写字楼高峰342
三、2009年-2011年上海写字楼呈现郊区化趋势344
四、上海写字楼市场的发展趋势345

第十一章 上海市商铺地产市场348
第一节 商铺概述348
一、商铺的定义348
二、市场类商铺的概念348
三、商业街商铺的概念348
第二节 商铺投资350
一、商铺投资的概述350
二、商铺投资的种类350
三、商铺投资与其他投资的区别351
四、商铺投资的特点352
五、投资商铺评估很重要354
第三节 上海商铺市场现状分析356
一、2007年上海商铺市场现状概括356
二、2007年上海商铺分化现象严重358
三、2007年上海城市副中心商铺成投资新宠358
四、上海地铁商铺探讨359
第四节 上海市商铺地产发展趋势362
一、上海市郊商业地产前景广阔362
二、未来三年地铁商铺商机无限363
三、2010年上海杨浦地区商铺发展分析365

第十二章 上海市二手房市场367
第一节 二手房概述367
一、二手房的概念及种类367
二、二手房专有名词的概念367
三、二手房升值的因素368
第二节 中国二手房市场分析370
一、国内二手房市场呈现四大特点370
二、2007年中国七个城市二手房价分析372
三、2007年中国二手房开征土地增值税的探讨373
四、中国二手房发展趋势373
第三节 上海市二手房市场分析375
一、2007年上海二手房的特征分析375
二、2007年上海二手房成交量直逼新房376
三、2007年上海二手房成交小幅下滑378
四、2007年以来上海二手房市场"转租风"盛行380
第四节 上海市二手房市场发展趋势382
一、上海二手房市场将出现的新特点382
二、上海二手房下调使市场出现波动383
三、上海二手房市场未来走势是迷局384

第十三章 重点企业介绍385
第一节 陆家嘴385
一、公司简介385
二、2006年-2007年陆家嘴经营状况分析386
三、2007年陆家嘴经营活动详析387
四、陆家嘴经营风险提示388
第二节 外高桥389
一、公司简介389
二、2006年-2007年外高桥经营状况分析390
三、外高桥业务发展战略与经营定位391
四、外高桥在经营中出现的问题与困难391
五、2008年外高桥的工作计划392
第三节 新黄埔393
一、公司简介393
二、2006年-2007年新黄埔经营状况分析394
三、2007年新黄埔房地产工作重点395
第四节 兴业房产396
一、公司简介396
二、2006年-2007年兴业房产经营状况分析397
三、兴业房产存在的问题与困难397
四、兴业房产解决困难的办法398
第五节 世贸股份399
一、公司简介399
二、2006年-2007年世贸股份经营状况分析400
三、2007年世贸股份具体经营情况综述401

第十四章 上海市房地产行业投资分析402
第一节 上海市房地产投资机会分析402
一、上海楼市开发潜力居亚洲首位402
二、上海房地产的投资可能性分析402
三、上海房地产的投资市场分析403
四、上海房地产市场的商机分析405
第二节 上海市房地产行业投资热点分析407
一、目前上海房地产行业的投资热点407
二、商铺成目前上海房地产的投资重心408
三、上海高档住宅的投资分析408
四、外资看好上海工业地产投资前景409
五、星级酒店成为上海房地产投资新热点410
第三节 上海市房地产行业投资风险分析411
一、2007年投资客齐聚上海楼市风险凸显411
二、上海写字楼个人投资风险增加412
三、上海楼市不可忽视的政策风险412
四、上海小房型火爆投资危机紧密跟随413
第四节 上海市房地产行业投资建议415
一、上海房地产市场中的六种投资产品415
二、投资者可尝试进入宝山地区进行投资417
三、建议投资上海外滩中央商圈的写字楼市场418

第十五章 房地产行业融资分析419
第一节 中国房地产的不同融资途径419
一、银行贷款419
二、房地产信托419
三、海外融资420
四、上市融资420
五、债券融资421
六、开发商贴息委托贷款422
第二节 中国房地产融资概况423
一、中国房地产上市公司债务融资水平分析423
二、中国房地产融资渠道渴望改革424
三、中国房地产行业的融资方向425
四、国内房地产行业融资信托的创新427
第三节 房地产信贷分析429
一、上海房地产信贷发展回顾429
二、2007年上海房地产信贷增长渐缓430
三、房地产信贷风险提示431
四、健康发展中国房地产信贷的手段433
五、中国房地产信贷的政策选择与前景研究434
第四节 上海市房地产融资分析438
一、典当成为上海房地产市场短期融资热门438
二、上海房地产信托融资的发展分析439
三、外资融资对上海房地产行业的影响440
四、上海房地产证券化融资分析441
五、上海房地产行业融资的新渠道442

第十六章 房地产行业发展前景分析445
第一节 中国房地产行业发展前景445
一、未来几年国内房地产的宏观调控分析445
二、中国房地产行业未来发展趋势447
三、中国房地产市场未来的经营取向450
四、未来中国房地产价格的发展趋势451
第二节 上海市房地产行业发展趋势分析456
一、2008-2009年上海房地产市场的展望456
二、上海房地产市场的几大趋势458
三、"十一五"上海房地产发展预测460

第十七章 房地产政策分析489
第一节 国家对房地产的宏观调控政策及影响489
一、2007年宏观调控政策频出台489
二、宏观调控下的住房保障制度分析490
三、宏观调控下的中小套型住宅发展规划492
第二节 政策对上海房地产发展的影响494
一、2007年出台政策介绍494
二、政策性质和背景分析495
三、中国房产政策的走向498
四、房地产政策传导机制和影响特征分析499
五、市场表现和政策影响分析501
六、国家金融政策调控对上海房地产市场的影响503
七、改进和完善上海宏观调控的思路505

第十八章 政策法规简介513
第一节 中国房地产政策法规介绍513
一、中华人民共和国土地管理法513
二、中华人民共和国城市房地产管理法532
三、经济适用住房开发贷款管理暂行规定544
四、商业银行房地产贷款风险管理指引551
五、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定558
六、协议出让国有土地使用权规定564
七、关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知568
八、建设部关于规范房地产市场外资准入和管理的意见572
第二节 上海市房地产政策法规介绍575
一、上海市住房建设规划（2006-2010年）575
二、上海市房地产登记条例（修订）583
三、上海市房地产开发项目信息申报管理办法（试行）596
四、关于进一步规范本市房地产交易市场税收征收管理的操作意见599
五、闲置出让土地处置试行规定603
六、上海市征用集体所有土地房屋拆迁土地使用权基价标准609
七、上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定613
八、上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法616

图表目录
2008年全国房地产开发景气指数趋势16
2006年—2007年全国房地产开发景气指数趋势18
2007年11月份全国70个大中城市房屋销售价格指数28
房地产有关税种51
土地增值税税率表52
上海房地产开发全部完成尚需投资78
全部完成尚需投资79
上海房地产完成投资情况80
上海房地产住宅完成投资情况80
1996~2007年商品房施工面积81
1996~2007年上海商品房施工情况82
2001~2007年各地区商品房施工面积83
2001~2007年各地区商品住宅房施工面积83
1996~2007年商品房新开工面积84
1996~2007年上海商品房新开工情况85
2001~2007年按环线分商品房新开工面积85
2001~2007年按地区分上海商品房新开工情况86
2001~2007年按地区分上海商品住宅新开工情况86
2001~2007年上海商品房地产供、需及空置情况88
2001~2007年上海商品住宅房地产供、需及空置情况88
“十五”时期按环线区域分各种用途商品房销售情况89
2001~2007年按行政区域分各种用途存量房交易情况90
2001~2007年上海各类房屋租赁累计备案登记情况91
2001~2007年上海商品房平均销售价格92
2001~2007年上海商品住宅和存量住宅价格指数93
2001~2007年上海房地产开发企业购置土地情况93
上海房地产开发企业资质情况94
上海房地产开发企业注册资本金96
上海房地产开发企业户均注册资本金97
上海房地产开发企业资产情况99
上海房地产开发企业经营（损益）状况101
上海房地产开发企业经营（损益）状况（续）102
上海房地产企业资金来源及其他应付款103
2007年4月上海房地产价格指数112
2007年7月上海市房地产价格指数113
2007年8月上海市房地产价格指数114
2007年9月上海市房地产价格指数115
2007年10月上海市房地产价格指数116
2007年11月上海市房地产价格指数117
2007年12月上海市房地产价格指数118
2007年上半年全国房地产业土地开发情况147
2007年1-3季度全国土地交易价格指数147
2003~2007年上海住宅、商服、综合用地出让及出让方式150
2003~2007年上海住宅、商服、综合用地出让可建面积（续上表）151
2001~2007年上海土地出让情况152
2001~2007年上海土地出让情况（续上表）153
2003~2007年上海住宅、商服、综合用地出让按行政区域分154
2003~2007年上海住宅、商服、综合用地出让按行政区域分156
“十五”时期上海动拆迁情况158
与2000年相比城市化水平的提高引起未来50年住宅自然需求183
折旧率为1.25％情况下未来50年住宅自然需求184
折旧率为2.5％的情况下未来50年住宅自然需求184
未来近50年住宅市场的市场空间185
2007年上海新建和商品房住宅价格指数188
2007年上海各环线间新建商品住宅价格指数189
2007年上海新建住宅同质价格指数190
2007年上海市新建商品房住宅价格指数191
2006年~2007年上海各环线间新建住宅同质价格指数192
2007年各环线间新建商品住宅价格指数193
2007年上海新建住宅中位价格和平均价格194
2007年上海新建住宅成交套数194
“十五”各地区存量住宅交易情况218
上海楼盘规模档次一览表234
上海酒店式公寓房型235
典型单身公寓楼案的面积配比表238
单身公寓社区设施及服务分类239
别墅具备基本因素256
别墅各要素认知比例图256
选择或不选择别墅原因分析-无意向原因分析257
选择或不选择别墅原因分析-有意向原因分析257
看好或不看好成都别墅对比图258
看好或不看好的原因表258
别墅喜好风格对比图259
被访者个人背景图261
被访者从业情况图262
被访者个人资产情况比例图262
被访者个人收入情况图263
被访者私车情况分布比例图265
2007年9月上海别墅成交top10283
上海甲级写字楼存量和新增供给332
2007年上海甲级写字楼租金走势图333
2007年甲级写字楼各板块租金走势图333
2006-2007年甲级写字楼市场累计供应、吸纳及空置率333
2007年海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主要股东385
2006年-2007年陆家嘴经营状况386
2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司主要股东389
2006年-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司经营状况390
2007年上海新黄浦置业股份有限公司主要股东393
2006年-2007年新黄埔经营状况394
2007年上海兴业房产股份有限公司主要股东396
2006年-2007年兴业房产经营状况397
2007年上海世茂股份有限公司主要股东399
2006年-2007年世贸股份经营状况400
近年来银行房地产信贷政策435
政府对房地产调控的政策导向顺序496
上海市征用集体所有土地房屋拆迁土地使用权基价标准609