2008年中国北京房地产市场调查及投资分析报告

第二章 房地产业发展状况11
第一节 中国房地产业发展现状11
一、2007年一季度房地产市场形势分析11
二、中国房地产周期13
三、房地产低谷临界点到来14
第二节 从宏观经济角度看中国房地产业16
一、宏观经济与房地产业二者相互影响16
二、中国独有的增长模式将影响房地产业发展17
三、宏观参数的调整将对房地产影响巨大18
第三节 中国房地产企业发展的策略19
一、品牌制胜策略19
二、人力制胜策略21
三、文化制胜策略21
第四节 2007年中国房地产业发展的前景预测25
一、2007年中国房地产业将步入良性循环25
二、2007年房地产市场形势预测28

第三章 北京房地产业发展状况37
第一节 北京房地产业发展现状37
一、北京房地产市场向成熟迈进37
二、北京“住宅禁商”后的房地产市场状况39
三、北京房地产业新增加62家外商投资企业40
第二节 2006-2007年北京房地产市场分析41
一、2006北京房地产市场运行状况41
二、2006年北京市房地产开发指数处于景气区间45
三、2007年1月—7月北京房地产市场运行分析47
四、2007年北京市房地产市场四大特点51
第三节 北京房地产市场价格分析52
一、房地产价格波动的主要影响因素分析52
二、2005年以来北京房地产价格走势57
三、北京市房地产市场价格状况58
四、北京市房价走势分析59
第四节 北京成为海外投资热点61
一、房地产海外投资50%在北京61
二、北京楼市吸引大量海外基金投资62
三、2007年进入北京楼市资金预计增300亿64

第四章 北京市房地产的市场需求分析65
第一节北京房地产市场消费需求基本状况65
一、北京购房群总体购买力不高65
二、北京购房群总体认知水平不高66
三、消费者住房需求特点与趋势67
第二节 购房者置业特点与趋势72
一、大多数购房者为自住型购房者72
二、交通配套购房者最为关注74
三、购房者对居住环境和房价的权衡75
四、投资型购房者的置业特点及购买权衡77
第三节 房地产住宅市场中的重要购买人群78
一、投资型购房者78
二、郊区型购房者78
三、享受型购房者79

第五章 北京房地产市场土地的供给分析80
第一节 土地市场的相关概念80
一、城市土地市场供应的概念与特点80
二、土地市场的特殊性81
三、房价与土地成本82
第二节 中国土地市场状况86
一、中国土地市场的特点86
二、2005年中国土地市场综述87
三 中国土地市场发展趋向理性93
第三节 北京土地市场的供给分析97
一、2005年北京土地市场形势分析97
二、北京土地市场六大特点102
三、北京土地市场供应节奏加快103
第四节 中国土地供给政策与策略分析105
一、2006年中国加强房地产市场土地供应调控105
二、中国土地供应政策倾向普通住宅106
三、土地供应政策调整对中国房地产业的影响108
四、土地政策的变化及其策略112
第五节 北京房地产市场土地的供给趋势117
一、北京土地供应呈现放量趋势117
二、2006年北京土地市场前景117
三、2006年北京土地市场的四大趋势121

第六章 北京住宅市场126
第一节 北京住宅市场状况126
一、2006年北京住宅市场回顾126
二、2005年北京住宅市场分析130
第二节 北京各类住宅市场状况131
一、北京外销住宅市场分析131
二、北京高档住宅市场发展良好133
第三节 北京住宅区域分析136
一、北京市八大区域住宅状况136
二、东部发展带138
三、西部发展带140
四、南城区144
五、中关村核心区146
六、东部商务中心区148
第四节 北京住宅市场价格分析154
一、北京市普通商品住宅价格现状与分析154
二、住宅的需求价格与供给价格157
三、住宅价格的影响因素159
四、对北京市住宅价格问题的评价和对策建议163
第五节 北京住宅市场的发展前景165
一、北京住宅市场前景预测165
二、北京住宅开发呈现四大新趋势168
三、北京高档住宅市场前景看好170
四、北京老年住宅市场前景乐观171

第七章 北京别墅市场172
第一节 中国别墅市场172
一、中国别墅的发展沿革和南北差异172
二、中国“第五代别墅”的六大基本定律175
三、中国别墅在继承中寻发展176
第二节 2006年北京别墅市场178
一、2006年北京别墅市场进入供应高峰期178
二、2006年北京别墅建筑向城市外围扩散179
三、2006年北京别墅价格涨势趋向平稳181
第三节 北京别墅市场四大热点板块分析185
一、西山板块185
二、温榆河板块186
三、京昌路板块187
四、京开路板块189
五、亦庄板块191
第四节 北京别墅市场发展前景与趋势193
一、北京别墅市场的发展趋势193
二、北京别墅开发的趋势分析194

第八章 北京公寓市场196
第一节 北京公寓市场状况196
第二节 北京酒店式公寓199
一、酒店式公寓的定义与客群定位199
二、北京酒店式公寓发展概况200
三、2006年北京酒店式公寓状况分析201
第三节 北京高端公寓203
一、北京高端公寓流行新欧式建筑风格203
二、北京高端公寓价格涨幅巨大204

第九章 北京商业地产市场205
第一节 中国商业地产概述205
一、中国商业地产发展呈现四大特征207
二、商业街成为中国商业地产发展的新热点208
三、中国商业地产已进入新规则时代209
四、中国商业地产市场的特征与机遇210
五、2006年中国商业地产发展的趋势213
第二节 北京市商业地产总体分析216
一、投资者需求和商业供应对比分析216
二、北京各区供应量及比例分析218
三、北京各区单位项目的平均数对比分析222
四、北京各区开发商业项目最终目的情况分析225
五、北京人口数量、收入、消费与开发面积对比分析227
第三节 2005-2006年北京商业地产市场228
一、2005年北京商业地产特点228
二、2006年上半年北京商业地产市场活跃231
三、2006年下半年北京商业地产形势良好233
第四节 北京商业地产面临的问题与对策235
一、北京商业地产面临的问题235
二、商业地产亟需专业化运作239
三、实现北京商业地产的可持续发展243
第五节 北京商业地产前景预测248
一、北京商业地产的发展趋势248
二、北京商业地产发展前景明朗249
三、北京商铺市场前景看好251

第十章 北京写字楼市场253
第一节 北京写字楼市场分析253
一、2005年北京写字楼凸显5大变化253
二、2006年北京写字楼市场分析255
三、北京写字楼市场回暖261
第二节 2006年第一季度北京写字楼市场264
一、2006年第一季度北京市场经济概述264
二、2006年第一季度北京写字楼市场整体分析265
三、2006年第一季度北京主要写字楼区域分析272
第三节 北京甲级写字楼276
一、2005年北京甲级写字楼市场回顾276
二、北京甲级写字楼趋向整体销售282
三、北京甲级写字楼市场态势良好283
四、北京甲级写字楼2006年内新增百万平米285
第四节 北京三大商务区写字楼288
一、北京写字楼市场CBD、金融街和中关村三足鼎立291
二、北京CBD带领区域写字楼竞争293
三、CBD是北京写字楼市场前进的风向标295
四、北京中关村写字楼市场出现整体转售为租296
五、金融街写字楼市场状况与分析298
第五节 北京写字楼前景304
一、北京甲级写字楼市场前景看好304
二、北京写字楼市场发展趋势305

第十一章 北京二手房市场308
第一节 二手房概述308
一、二手房定义及种类308
二、二手房市场名词解释308
三、二手房市场五大优势309
第二节 2005年北京二手房市场回顾311
一、2005年北京二手房市场发展状况311
二、2005年北京二手房市场的热点分析314
第三节 2006年北京二手房市场319
一、北京市2006年上半年二手房交易价量同涨319
二、2006年北京四大区域二手房走势各有不同323
第四节 北京二手房发展的趋势325
一、2006年北京二手房市场展望325
二、北京二手房市场发展趋势327

第十二章 北京房地产优势企业331
第一节 中远发展331
一、公司简介331
二、中远房地产遍及北京城331
三、中远房地产与北京市汽修公司进行战略合作334
四、北京中远地产试图走出同质化泥潭336
第二节 北京万科338
一、公司简介338
二、北京万科的三张大牌338
三、北京万科将在2006年内推出新盘342
第三节 北京华侨城地产344
一、北京华侨城地产销售与工程进展同迅速344
二、北京华侨城多主题大盘在东南345
三、北京华侨城与乐购商业联手合作346
第四节 北京天鸿集团347
一、公司简介347
二、2006天鸿集团经营状况347
三、天鸿集团公司面临的风险及对策351
四、北京天鸿企业的全面品牌战略355
第五节 北京城建364
一、公司简介364
二、2006年北京城建经营状况365

第十三章 北京房地产重点区域市场分析370
第一节 房地产市场格局发展概况370
一、回顾2004年北京地产热点区域370
二、北京商业地产区域新格局371
三、北京奥运地产构建四大中心区域格局372
四、新城市规划重造北京地产格局374
第二节 北京三大商务圈房地产375
一、金融街地产面临的机遇、挑战及相应对策375
二、中关村地产四大板块分析380
第三节 北京四大郊区市场格局381
一、通州381
二、昌平382
三、大兴382
四、顺义383

第十四章 房地产发展的营销策略385
第一节 房地产营销策划和运作385
一、房地产公开发售的策划和运作385
二、大宗交易的策划和运作389
三、房地产五大营销策略391
第二节 房地产营销渠道分析397
一、房地产营销渠道类型397
二、房地产中间商面面观399
三、房地产营销代理招标投标403
第三节 网络营销408
一、房地产网络营销408
二、房地产网络营销运作机理413
三、房地产网络营销的优势415
四、网络营销的不足与改进417
第四节 整合营销419
一、整合营销概述419
二、房地产整合营销的内涵419
三、中国房地产业所面临的市场营销问题420
四、整合营销战略在房地产开发中的实施步骤422
第五节 2004年北京地产广告分析424
一、项目数变化424
二、物业类型、物业位置分布425
三、广告频次及费用情况426
四、广告媒体选择427
五、广告版面及色彩429

第十五章 北京市房地产的市场竞争状况430
第一节 北京房地产竞争现状430
一、北京大开发商转向二线城市430
二、北京房地产企业竞争强者愈强430
三、北京地产商面临新一轮“洗牌”432
第二节 房地产企业竞争力的决定性因素433
一、制度创新能力433
二、技术创新能力434
三、人力资源管理能力435
四、企业文化436
第三节 提升房地产企业竞争力437
一、房地产市场竞争格局发生变化437
二、房地产企业竞争力分析439
三、提升竞争力的具体措施443
第四节 北京房地产竞争存在的问题及趋势446
一、地产品牌建设成竞争瓶颈446
二、未来市场将会由产品竞争转为企业品牌竞争446
三、北京房地产市场将在良性竞争中健康发展447

第十六章 北京市房地产业的投资分析448
第一节 2005-2006年1-6月年中国房地产市场分析448
一、2005年中国宏观调控效果有所显现448
二、不同区域市场表现各不相同450
第二节 北京房地产投资现状452
一、2005年北京房地产投资情况452
二、2006年上半年北京房产投资640亿453
三、北京名校周边房产投资热持续升温454
第三节 房地产投资的风险455
一、房地产的投资的经营风险455
二、房地产投资的法律风险457
第四节 北京房地产投资前景459
一、投资北京写字楼前景看好459
二、北京商铺投资前景乐观460
三、商务公寓投资前景光明461
四、投资别墅前景依然乐观461

第十七章 中国房地产融资分析464
第一节 中国房地产融资概况464
一、2005年中国房地产融资渠道拓宽464
二、房地产典当成为融资新方式466
三、2005年房地产业意图拓展海外融资468
第二节 中国地产业融资的对策470

第十八章 北京市房地产的发展趋势预测475
一、房地产的信息化发展趋势475
二、房地产行业发展的专业化趋势476
三、网络时代房产发展六趋势477
四、房地产开发企业的四大发展趋势479

第十九章 房地产政策分析492
第一节 中国房地产业的国家调控分析492
一、国务院提出八项措施引导调控房地产市场492
二、"国六条"新政对房地产市场的影响493
三、《关于做好稳定住房价格工作的意见》496
四、中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率500
第二节 中国房地产新政解读501
一、解读九部委地产新政501
二、中国房产新政触动各地楼市504
三、北京市出台八项房地产新政进一步调控房产市场506
第三节 政策法规介绍509
一、中华人民共和国土地管理法509
二、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范529
三、协议出让国有土地使用权规定552
四、北京市国有建设用地供应办法556
五、北京市土地储备和一级开发暂行办法561
六、北京市人民政府关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见566
七、北京市城市房地产转让管理办法571
八、北京市闲置土地处理办法584

附录588
2006年北京二手房价格指数报告588
2006年北京1月二手房价格指数报告589
2006年北京2月二手房价格指数报告598
2006年北京3月二手房价格指数报告606
2006年北京4月二手房价格指数报告615
2006年5月份北京二手房价格指数报告625
2006年6月份北京二手房价格指数报告636
2006年7月份北京二手房价格指数报告645
2006年8月份北京二手房价格指数报告655
2006年9月份北京二手房价格指数报告665
2006年10月份北京二手房价格指数报告675
2006年11月份北京二手房价格指数报告685
2006年12月份北京二手房价格指数报告696

图表目录
2006年1-5月至2007年1-5月各区域房地产投资增速29
2006年1-5月至2007年1-5月住宅供需状况30
2006年6月至2007年6月各种住宅同比价格指数31
2006年下半年以来部分城市新建住宅销售价格变化情况31
2007年 1-6月房屋投资结构33
2006年北京市房地产开发投资累计增速趋势图42
2006年商品房施工面积增量变动情况43
2006年商品房及商品住宅竣工面积增幅44
2006年京房景气指数与分指数情况45
房地产开发投资增幅趋势图47
房地产开发面积增长趋势图48
商品房现房和期房销售面积增速趋势图49
房屋销售价格指数趋势图（同比）50
新建商品住宅与二手房住宅销售价格指数趋势图51
北京房价2005年以来同比涨幅57
2005Q1-2007Q3北京市房屋销售价格指数57
2001年—2006年北京房地产销售情况58
购房者目前的事业心态66
房地产品牌知名度66
目前居所与意向居所的居室数量选择比例比较68
购房者意向房屋与目前居所比较分析68
目前居所与意向居所相同格局的面积对比69
目前居所与意向居所至工作单位平均车程比较70
目前居所与意向居所至工作单位较远车程接受程度比较70
目前居所与意向居所所在区域比较71
购房者目的分析72
置业目的为改善生活空间的购房者目前居所与意向居所的建筑面积比较73
购房者对小区配套的预期75
2006年1-6月八大区域典型住宅项目销售情况136
2006年1-6月八大区域典型住宅销售套数分布137
2006年1-6月八大区域典型住宅成交均价137
2006年1-6月东部发展带典型住宅项目成交情况138
2006年1-6月东部发展带典型住宅成交走趋图139
2006年1-6月东部发展带典型住宅成交均价139
2006年1-6月西部发展带典型住宅项目成交情况140
2006年1-6月西部发展带典型住宅成交走趋图141
2006年1-6月西部发展带典型住宅成交均价141
远洋山水项目基本销售情况142
远洋山水项目不同单套建面段供销情况142
远洋山水项目2006年1-6月成交价格情况143
远洋山水项目购买人群比例情况143
2006年1-6月南城区各板块典型住宅项目成交情况144
2006年1-6月南城区典型住宅成交走趋图145
2006年1-6月南城区典型住宅成交均价145
2006年1-6月中关村核心区各板块典型住宅项目成交情况146
2006年1-6月中关村核心区典型住宅成交走趋图147
2006年1-6月中关村核心区典型住宅成交均价147
2006年1-6月东部商务中心区各板块典型住宅项目成交情况148
2006年1-6月东部商务中心典型住宅成交走趋图149
2006年1-6月东部商务中心典型住宅成交均价149
A-ZTOWN爱这城项目基本销售情况150
A-ZTOWN项目不同单套建面段供销情况150
A-ZTOWN项目2006年1-6月成交价格情况151
A-ZTOWN项目购买人群比例情况151
TIMES（东恒时代Ⅱ）项目基本销售情况152
TIMES（东恒时代Ⅱ）项目不同单套建面段供销情况152
TIMES（东恒时代Ⅱ）从项目2006年1-6月成交价格情况153
TIMES（东恒时代Ⅱ）项目购买人群比例情况153
投资者投资额度分析216
投资者投资取向分析217
投资者希望租金水平比例分析217
北京市2005年各行政区商业物业供应量统计表218
2005年内北京市各行政区商业供应量占总供应量面积百分比统计图219
2005年内北京市各行政区商业项目个数占总个数的百分比统计图220
2005年北京市各行政区商业平均单位项目平均面积对比统计图222
2002-2005年商业供应总体量（万m3）225
2002-2005年商业经营状态分析226
各区人口与商业面积对比图227
北京各区人均商业面积227
北京市主要经济指标264
北京GDP增长率VS全国GDP增长率264
北京写字楼市场总体供应趋势265
2006年第一季度主要入住项目列表266
北京写字楼库存量（按级别）截止到2006年3月266
北京各主要写字楼区城存量分布267
2006年一季度写字楼租赁市场主要交易268
超甲级和甲级写字楼供需趋势269
北京写字楼租金走势270
写字楼市场主要指标271
北京CBD和周边区域内主要的在建和计划中的写字楼项目272
2005年北京甲级写字楼大单成交案例280
天鸿集团获利能力分析347
天鸿集团经营能力分析348
天鸿集团偿债能力分析348
天鸿集团资本结构分析349
天鸿集团发展能力分析350
天鸿集团现金流量分析350
北京城建获利能力能力分析365
北京城建经营能力能力分析366
北京城建偿债能力能力分析366
北京城建资本结构分析367
北京城建发展能力分析368
北京城建现金流量分析369
上海市房地产开发投资和住宅销售指标的变化450
北京市房地产开发投资和住宅销售均价的变化451
金融机构人民币存贷款基准利率调整表500
北京二手房价格指数走势图588
北京各城区二手房价格指数走势图588
北京二手房价格指数走势图589
北京各城区二手房价格指数走势图590
北京各城区1月份二手房价格指数对比图592
北京各城区1月份指数环比变化图592
中心四城区11、12、1月份指数对比图593
海淀区各片区11、12、1月份指数对比图594
朝阳区各征区11、12、1月份指数对比图595
丰台区、石景山区11、12、1月份指数对比图596
近郊城区11、12、1月份指数对比图596
1月份北京市各片区二手房价格指数变化趋势表597
北京二手房价格指数走势图598
北京各城区二手房价格指数走势图599
北京各城区2月份二手房价格指数对比图600
北京各城区2月份指数环比变化图601
中心四城区12、1、2月份指数对比图601
海淀区各片区2、1、2月份指数对比图602
朝阳区各片区12、1、2月份指数对比图603
丰台区、石景山区12、1、2月份指数对比图604
近郊城区12、1、2月份指数对比图605
北京各城区二手房价格指数走势图606
北京各城区3月份二手房价格指数对比图608
北京各城区3月份指数环比化图608
中心四城区1、2、3月份指数对比图609
海淀区各片区1、2、3月份指数对比图610
朝阳区各片区1、2、3月份指数对比图611
丰台区、石景山区1、2、3月份指数对比图612
近郊城区1、2、3月份指数对比图613
3月份北京市各片区二手房价格指数变化趋势表614
北京二手房价格指数走势图615
北京各城区二手房价格指数走势图616
北京各城区4月份二手房价格指数对比图617
北京各城区4月份指数环比变化图618
中心四城区2、3、4月份指数对比图618
海淀区各片区2、3、4月份指数对比图619
朝阳区各片区2、3、4月份指数对比图620
丰台区、石景山区2、3、4月份指数对比图622
近郊城区2、3、4月份指数对比图623
4月份北京市各片区二手房价格指数变化趋势表624
各大城市二手房价格指数走势图625
北京各城区二手房价格指数走势图626
北京各城区5月份二手房价格指数对比图627
北京各城区5月份指数环比变化图628
中心四城区3、4、5月份指数对比图628
海淀区各片区3、4、5月份指数对比图629
朝阳区各片区3、4、5月份指数对比图630
丰台区、石景山区3、4、5月份指数对比图631
近郊城区3、4、5月份指数对比图632
5月份北京市各大片区二手房价格指数变化趋势表633
各城市二手房价格指数走势图636
北京各城区二手房价格指数走势图637
北京各城区6月份二手房价格指数对比图638
北京各城区6月份指数环比变化图638
中心四城区4、5、6月份指数对比图639
海淀区各片区4、5、6月份指数对比图640
朝阳区各片区4、5、6月份指数对比图641
丰台区、石景山区4、5、6月份指数对比图642
近郊城区4、5、6月份指数对比图643
6月份北京市各片区二手房价格指数变化趋势表644
各城市二手房价格指数走势图645
北京各城区二手房价格指数走势图646
北京各城区7月份二手房价格指数对比图647
北京各城区7月份指数环比变化图648
中心四城区5、6、7月份指数对比图648
海淀区各片区5、6、7月份指数对比图649
朝阳区各片区5、6、7月份指数对比图650
丰台区、石景山区5、6、7月份指数对比图651
近郊城区5、6、7月份指数对比图652
7月北京市各片区二手房价格指数变化趋势表653
各城市面上二手房价格指数走势图655
北京各城区二手房价格指数走势图656
北京各城区8月份二手房价格指数对比图657
北京各城区8月份指数环比变化图658
中心四城区6、7、8月份指数对比图658
海淀区各片区6、7、8月份指数对比图659
朝阳区各片区6、7、8月份指数对比图660
丰台区、石景山区6、7、8月份指数对比图661
近郊城区6、7、8月份指数对比图662
8月北京市各片区二手房价格指数变化趋势表662
各城市二手房价格指数走势图665
北京各城区9月份二手房价格指数对比图666
北京各城区9月份指数环比变化图667
中心四城区7、8、9月份指数对比图668
海淀区各片区7、8、9月份指数对比图669
朝阳区各片区7、8、9月份指数对比图670
丰台区、石景山区7、8、9月份指数对比图671
近郊城区7、8、9月份指数对比图672
9月北京市各片区二手房价格指数变化趋势表672
各城市二手房价格指数走势图675
北京各城区二手房价格指数走势图676
北京各城区10月份二手房价格指数对比图677
北京各城区10月份价格指数环比变化图678
中心国城区8、9、10月份指数对比图678
海淀区各片区8、9、10月份指数对比图679
朝阳区各片区8、9、10月份指数对比图680
丰台区、石景山区8、9、10月份指数对比图681
近郊城区8、9、10月份指数对比图682
10月份北京市各片区二手房价格指数变化趋势表682
各城市二手房价格指数走势图685
北京各城区二手房价格指数走势图686
北京各城区11月份二手房价格指数对比图687
北京各城区11月份指数环比变化图688
中心四城区9、10、11月份指数对比图688
海淀区各片区9、10、11月份指数对比图689
朝阳区各片区9、10、11月份指数对比图690
丰台区、石景山区9、10、11月份指数对比图691
近郊城区9、10、11月份批数对比图692
11月北京市各片区二手房价格指数变化趋势表693
各城市二手房价格指数走势图696
北京各城区二手房价格指数走趋图697
北京各城区12月份二手房价格指数对比图698
北京各城区12月份价格指数环比变化图699
中心四城区10、11、12月份指数对比图699
海淀区各片区10、11、12月份指数对比图700
朝阳区各片区10、11、12月份指数对比图701
丰台区、石景山区10、11、12月份指数对比图702
近郊城区10、11、12月份指数对比图703
12月北京市各片区二手房价格指数变化趋势表703