2004年中国豪宅市场咨询研究报告

〖  描 述 〗

〖 目 录 〗

引言 Ⅰ

第一部分 我国豪宅市场发展现状
第一章  我国房地产住宅市场发展概况 1
        第一节  我国住宅产业发展状况分析 1
                一、住宅产业发展的历史沿革 1
                二、当前住宅市场发展的基本态势 4
                三、我国住宅发展的类型分析 7
                四、我国住宅产业的国际比较 9
                五、我国住宅产业的发展特征 15
                六、2004年我国住宅市场预测 17
        第二节  我国住宅市场供给结构分析 19
                一、住宅市场市场供给结构分析 19
                二、住宅供给的制约因素 21
        第三节  我国住宅市场价格分析 25
                一、商品住宅销售价格分析 25
                二、住宅用地交易价格分析 28
                三、房屋租赁价格分析 30
                四、解读我国房价持续高涨之谜 31
        第四节  影响住宅消费需求的主要因素分析 33
                一、我国宏观经济走势 33
                二、我国人口规模及结构分析 34
                三、消费者收入预期不确定性对住房需求的影响分析 34
                四、产权制度对住房需求的影响分析 36
                五、金融风险防范机制对住房需求的影响分析 37
        第五节  我国住宅市场需求预测 39
                一、我国居民购买力水平分析 39
                二、我国居民住房水平分析 40
                三、我国住宅产业成长性分析 43
                四、我国住宅市场需求量预测 44
                五、住宅市场需求人员结构及未来需求量分析 47

第二章  我国豪宅市场发展概况 49
        第一节  豪宅的内涵和特性分析 49
                一、豪宅的内涵 49
                二、豪宅的产品特性 50
        第二节  国外豪宅市场发展现状 53
                一、国外豪宅市场发展概况 53
                二、发达国家低密度住宅(villa)的发展状况 55
                三、香港豪宅市场发展现状 57
        第三节  中国豪宅市场发展概况 59
                一、供给量大幅增加，总体供大于求 59
                二、中低价位成为市场主力 60
                三、消费客户的格局由外向内，由上至下 60
                四、营造社区环境与人文环境渐成理念 61
                五、豪宅身价差距越来越大 61
                六、开发商更加趋于理性、成熟 62
                七、与欧美等发达国家豪宅市场比较分析 63
                八、我国豪宅市场发展存在问题 64
        第四节  TOWERHOUSE在我国的发展 67
                一、TOWNHOUSE的实质和标准 67
                二、国外TOWNHOUSE发展状况 68
                三、国内TOWNHOUSE发展状况 69
        
第二部分 重点城市豪宅市场发展现状分析
第三章  上海豪宅市场分析 72
        第一节  上海高档住宅市场分析 72
                一、上海高档住宅总体市场状况 72
                二、上海高档住宅的产品特色 74                
                三、上海高档住宅市场的区域分析 76
                四、上海大型住宅市场分析 79
                五、上海高档装修住宅（RMB7000/平方米以上）市场分析 86
        第二节  上海高档公寓市场分析 89
                一、上海高档公寓市场现状分析 89
                二、上海高档公寓产品分析 92
                三、上海小户型酒店公寓市场分析 93
                四、上海市高档公寓市场趋势预测 94
        第三节  上海别墅市场发展现状 95
                一、2003年上海别墅市场发展概况 96
                二、上海典型区域别墅市场分析 98
                三、上海别墅市场客源研究 103
                四、上海经济型别墅的市场现状 105
                五、上海别墅产品设计和用材分析 106
                六、上海别墅市场发展特征 109
                七、上海别墅市场发展存在问题 112
                八、上海别墅市场发展展望 116
        第四节  上海典型别墅个案分析 117
                一、上海紫园 117
                二、西郊庄园 119
                三、伦坡艺墅 120
                四、宝宸花园 122
                五、锦秋花园 122
                六、住友宝莲花园 123
                七、建德南郊别墅 124
        第五节  上海TOWNHOUSE市场的发展概况 126
                一、上海TOWNHOUSE市场发展的历史沿革 126
                二、当前上海TOWNHOUSE市场分析 128
                三、TOWNHOUSE未来的发展空间 130
         
第四章  深圳豪宅市场分析 131
        第一节  深圳豪宅市场发展概述 131
                一、2003深圳市豪宅市场发展状况 131
                二、深圳别墅市场发展概况 134
                三、TOWNHOUSE在深圳的发展状况 136
                四、深圳豪宅的景观资源 138
                五、2004年深圳豪宅市场展望 139
        第二节  深圳豪宅片区市场分析 143
                一、中心区 143
                二、香蜜湖片区 144
                三、华侨城片区  144
                四、环深圳湾片区 146
                五、蛇口片区 146
                六、银湖片区 147
                七、盐田片区 148
                八、大梅沙片区 148
        第三节  深圳典型豪宅分析 149
                一、深圳典型豪宅概况 149
                二、华侨城波托菲诺项目分析 152
                三、深圳三大典型豪宅深度比较分析 157
        
第五章  北京豪宅市场分析 162
        第一节  2003年北京公寓、别墅市场发展状况 162
                一、北京别墅发展的历史沿革 162
                二、北京别墅、公寓市场供应分析 163
                三、北京别墅、公寓市场销售分析 165
                四、北京别墅、公寓市场价格分析 169
                五、北京别墅、公寓市场客群分析 172
                六、北京豪宅市场发展存在问题 173
        第二节  北京经济型别墅市场分析 174
                一、经济型别墅概念 174
                二、北京经济型别墅供应及分布 175
                三、北京经济型别墅的需求特点 175
                四、北京经济型别墅的发展前景 176
        第三节  北京TOWNHOUSE市场分析 177
                一、市场供应情况 177
                二、区域分布 178
                三、TOWNHOUSE产品分析 179
                四、价格及销售情况 181
                五、北京TOWNHOUSE市场未来预测 182
        第四节  北京别墅市场区域格局 183
                一、北京别墅市场区域格局 183
                二、西山板块 184
                三、温榆河板块 187
                四、京昌路板块 192
                五、京开路板块 194
                六、亦庄板块 195
        第五节  2004年北京别墅市场发展趋势 197
                一、2004年上半年北京别墅市场运行态势 197
                二、市场供应预测 200
                三、需求预测 201
                四、价格预测 201
                五、产品预测 202
        第六节  北京典型豪宅个案分析 202
                一、亚澜湾 202
                二、水印长滩  203
                三、翠湖别墅 205
                四、绿茵别墅 206
                五、枫桥别墅 206
                六、玫瑰园 207
                七、香山艺墅 208
                八、竹溪园 209
                九、湖光山舍 209
                十、阳光别墅  210
              十一、怡龙别墅 211
              十二、莱蒙湖别墅 212
              十三、碧水庄园 212

第三部分 豪宅市场需求及客源分析
第六章  其它部分重点城市豪宅市场分析 214
        第一节  广州豪宅市场分析 214
                一、广州豪宅发展沿革 214
                二、广州豪宅的形态演变 215
                三、广州别墅市场发展概况 217
                四、广州别墅市场发展特点 219
                五、广州豪宅发展的趋向和特点 220
        第二节  杭州别墅市场概况 226
                一、杭州别墅市场发展概况 226
                二、杭州别墅发展特色 227
                三、杭州别墅产品优劣势分析 229
                四、杭州别墅市场展望 229
        第三节  苏州别墅市场概况 230
                一、苏州别墅的历史演变 230
                二、苏州别墅市场发展现状 231
                三、苏州别墅市场热点板块 233
                四、苏州别墅市场展望 236
        第四节  重庆低密度住宅市场分析 238
                一、重庆低密度住宅市场发展现状 238
                二、重庆低密度住宅市场发展趋势 240
        第五节  天津别墅市场分析 241
                一、天津别墅发展的历史沿革 241
                二、天津别墅的区位特点 242
                三、天津别墅的产品发展特点 243
                四、天津别墅的价格走势 245
 
第七章  我国豪宅市场需求分析 247
        第一节  豪宅市场需求的城市间比较分析 247
                一、国内重点城市房地产市场需求差异性比较 247
                二、国内四大城市别墅市场需求比较分析 250
        第二节  京沪穗三地居民对豪宅的态度调查 253
                一、豪宅的出现令人好奇 253
                二、豪宅各方面均受关注  254
                三、豪宅的出现是进步的表现 255
                四、卖点在于舒适高雅尊贵气派 255

第八章  豪宅市场客源分析 257
        第一节  国内高收入人群分析 257
                一、高收入群体的基本情况 257
                二、高收入群体的亚群体划分——零点价值观测量模式 260
                三、高收入群体媒体接触习惯 261
        第二节  上海别墅物业客源分析 263
                一、本地人为什么不愿意买别墅? 263
                二、哪些人准备买别墅？ 266
        第三节  深圳豪宅物业客源分析 271
                一、深圳豪宅客户界定 271
                二、豪宅客户需求特征 273
        第四节  北京豪宅物业客源分析 277
                一、北京别墅客源分析 277
                二、北京代表豪宅客户资源分析 278
        第五节  在华外籍人士居住需求分析 279
        
第四部分 豪宅市场发展趋势
第九章  豪宅市场发展趋势分析 282
        第一节  国家政策对豪宅市场的影响 282
                一、新土地政策与金融政策概述 282
                二、新房贷政策对豪宅市场的影响分析 284
                三、土地新政策对豪宅市场格局的影响分析 288
        第二节  2004年豪宅市场发展预测 290
                一、供给预测 290
                二、需求预测 290
                三、价格预测 291
                四、别墅产品的发展趋势预测 292
        
第五部分 豪宅物业开发战略
第十章  我国豪宅物业的开发战略研究 294
        第一节  房地产开发的典型模式分析 294
                一、规模化品牌扩张开发模式 294
                二、可持续性发展模式 295
                三、复合房地产开发模式 296
                四、专业化连锁开发模式 297
                五、完善积累型开发模式 298
                六、城镇开发模式 299
                七、集约化开发模式 300
                八、唯景观开发模式 300
                九、营造开发模式 301
        第二节  别墅物业开发模式 302
                一、别墅项目开发的致命陷阱 302
                二、掌握别墅开发核心要素 303
                三、别墅项目致胜的五大支柱 308
                四、别墅项目实战示范 310
        第三节  新一代经济型别墅产品开发设计研究 315
                一、新型社区文化是经济型别墅的特殊需要 315
                二、从规划形态上提高经济型别墅的人居质量 316
                三、空间的动感与灵活性是衡量标准 316
                四、室内外结合部分是环境质量的关键 318
                五、增加生态技术含量，创造舒适的低能耗居住环境 318

附录：
附录一：国土资源部别墅用地政策 320
附录二：中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 322
附录三：《商业银行房地产贷款风险管理指引》 325

图表目录
图表 1：1998-2003年全国住宅开发投资与销售情况 4
图表2：1998-2003年全国各大城市住宅开发建设情况比较 5
图表3：1998-2003年全国各大城市住宅需求情况比较 6
图表4：各国自有住房与出租房的比率 25
图表5：2002-2003年各季度全国房屋销售价格指数一览 26
图表6：2003年全国及各主要城市商品住宅售价情况 26
图表7：1997-2003年上海、北京、全国商品住宅销售价格走势图 27
图表8：2002-2003年各季度全国住宅用地交易价格指数一览 28
图表9：各大城市地价平均水平历年比较 29
图表10：2002-2003年各季度全国房屋租赁价格指数一览 30
图表11：2004年二季度全国房屋价格上涨最快的城市一览 31
图表12：1998-2003年国内生产总值变化情况 33
图表13：2003年我国人口主要构成情况 34
图表14：2001-2003年消费者景气指数一览 35
图表15：1998-2003年我国城乡居民生活水平变化情况 39
图表16：1999-2003年我国城镇人均居住支出变化情况 39
图表17：不同收入国家人均住房建筑面积比较 42
图表18：1999-2003年全国住宅销售面积增长情况 47
图表19：未来50年我国人口城市化进程 47
图表20：城市化率提高引起未来50年对住宅的自然需求量 48
图表21：2002-2003年香港豪宅买卖合约登记统计 58
图表22：国内豪宅市场比较一览表 61
图表23：拟研究的大型住宅项目概况 79
图表24：上海大型项目的规模情况 80
图表25：上海大型项目整体规划情况比较 82
图表26：上海大型项目产品线组合情况 83
图表27：上海大型住宅项目的房型面积聚集特征 84
图表28：上海大型住宅项目商业布局情况比较 85
图表29：上海大型住宅项目会所情况比较 85
图表30：上海大型住宅项目客户定位比较 86
图表31：上海高档装修住宅区域分布 87
图表32：上海高档装修住宅价格结构 88
图表33：上海高档装修住宅装修价格分布 88
图表34：上海高档装修住宅典型装修材料 89
图表35：1997-2003年上海市高档公寓供应量变化 90
图表36：1997-2003年上海市高档公寓吸纳量变化 90
图表37：1997-2003年上海市高档公寓供应量、吸纳量、空置率变化 91
图表38：上海高档公寓板块特征表 91
图表39：上海小户型酒店公寓特征 94
图表39：上海各区域小户型酒店公寓价格 94
图表40：2003年上海别墅区域分布图 96
图表41：上海别墅市场需求面积分布 98
图表42：深圳市豪宅参考标准 131
图表43：2002-2004年内豪宅物业供给量 132
图表44：深圳豪宅市场的潜在供应量 139
图表45：“波托菲诺”销售收入预测表 154
图表46：“波托菲诺”建造成本测算表 155
图表47：华侨城“波托菲诺”项目投资收益测算表 156
图表48：近年来北京高层豪宅代表项目一览表 162
图表49：2000-2003年北京别墅供应量变化趋势图 163
图表50：2000-2003年北京别墅市场投放量趋势图 164
图表51：2003年各月北京别墅市场投放量比较图 164
图表52：2003年北京公寓月度在售量一览 165
图表53：2000-2003年北京公寓投放量 165
图表54：2000-2003年北京别墅市场销售面积比较图 166
图表55：2003年各月北京别墅销售面积趋势图 166
图表56：2003年各月北京别墅市场投放量与销售量比较图 166
图表57：2000-2003年北京公寓销售面积趋势图 167
图表58：2003年各月北京公寓供应销售对比图 167
图表59：2003年北京别墅高档公寓各区域销售表 168
图表60：2003年北京别墅高档公寓各区域销售图 168
图表61：2003年北京别墅高档公寓月度销售情况 169
图表62：2003年北京重点区县别墅高档公寓销售面积变化趋势图 169
图表63：2000-2003年北京别墅市场销售均价比较图 170
图表64：2003年各月北京别墅市场销售均价比较图 170
图表65：2000-2003年北京公寓总体价格走势图 171
图表66：2003年北京重点区县公寓及别墅价格变化情况 171
图表67：2003年北京重点区县别墅高档公寓月度价格走势图 172
图表68：2003年各月北京各类客户购买别墅/公寓套数比重图 172
图表69：2003年各月北京别墅、公寓销售套数比重图 173
图表70：2003年北京部分TOWNHOUSE项目供应情况 178
图表71：2003年北京部分TOWNHOUSE项目项目均价及总价表 181
图表72：2003年上半年北京TOWNHOUSE区域平均价格 182
图表73：2004年上半年北京新增别墅项目区域分布 198
图表74：2004年上半年按面积分北京各区域别墅销售比重情况 198
图表75：2004年上半年与2003年北京开盘项目个类别数均价图 199
图表76：2004年上半年北京新增别墅项目区域分布 199
图表77：广州别墅特色魅力大比拼 218
图表78：天津市部分在售别墅项目 245
图表79：三地居民所知的商品房每平方米最高售价 254
图表80：三地居民对豪宅的出现所持的心理 254
图表81：三地居民想了解的豪宅的相关情况 255
图表82：豪宅的出现正常与否 255
图表83：三地居民对豪宅卖点的认识 256
图表84：两期受访者的年龄对比 258
图表85：两期受访者的教育程度对比 258
图表86：高收入群体职业分布示意图 259
图表87：高收入群体行业分布示意图 259
图表88：五类人群在样本中的分布 260
图表89：高收入人群接触最多的报纸媒体 261
图表90：高收入人群接触最多的杂志媒体 261
图表91：高收入人群接触最多的网站媒体 262
图表92：高收入人群接触最多的电视媒体 262
图表93：高收入人群各地电视台接触度比较 262
图表94：别墅购买者对别墅价格的评价 264
图表95：已购买别墅者在使用中遇到的问题 265
图表96：购买别墅者的年龄分布 266
图表97：购买别墅的目的 267
图表98：购买别墅的家庭人口数 267
图表99：别墅类型的需求和供应 268
图表100：购买别墅的心理价位 269
图表101：不同收入者考虑购买别墅的价位 269
图表102：打算购买别墅者希望别墅提供的会所/娱乐设施 271
图表103：深圳豪宅购买者的年龄构成 272
图表104：深圳豪宅购买者的职业构成 273
图表105：深圳豪宅购买者置业区域 274
图表106：央行新房贷政策对住房贷款的具体影响 286
图表107：近年广东省内兴建的新式别墅 306
图表108：深圳目前主要别墅选择的物业管理 307
图表109：深圳目前主要别墅的配套设施 307