2004-2005年中国高档住宅市场研究年度报告

〖  描 述 〗

〖 目 录 〗

一、2004年中国房地产行业概述
    (一) 现状
         1、中国房地产业在国民经济中的地位提升，逐渐成为国民经济的重要支柱产业
         2、2004年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增幅回落；
            商品房空置面积有所下降；虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热

         3、国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，政府管理趋于规范，同时各地
            区宏观调控意识进一步增强
         4、供给严重背离需求，供需结构失调，部分地区供求结构性矛盾明显
         5、民营企业占主导，外资企业数量逐渐增加
         6、区域发展不平衡，北京和珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部
            地区很多城市房地产发展不充分

    (三) 特点
         1、房地产业的技术进步和产业现代化水平不高，直接阻碍房地产业的发展
         2、房屋供应市场化程度提高，商品房建设和销售的比例逐步加大；个人购房
            成为商品住宅消费主体
         3、市场处于垄断竞争状态，行业结构调整加剧；企业品牌缺乏影响力
         4、房地产开发企业融资渠道狭窄，过度依赖银行信贷，房地产金融风险加大；
            企业资金偏紧，融资渠道有待拓宽和规范

二、2004年中国高档住宅市场概况
    (一) 现状
         1、别墅产品需求两极化趋势明显，高档公寓与经济型别墅价格日益接近
         2、市场购买主体一般均以外来人口为主，个别城市自住型客户开始上升
         3、投资回报率较高，但逐年下降；风险因素不容忽视；投资逐渐理性
         4、别墅、高档住宅品质快速提升
         5、二手高档住宅：投资看好；受个人房贷紧缩的影响，风险较大
    (二) 开发投资：高速增长
    (三) 土地供给及价格
         1、别墅用地停止审批，但存量土地面积依然可观
         2、豪华住宅土地价格上涨速度低于住宅用地和商业旅游用地
    (四) 市场价格
         1、销售价格：持续上升，增幅有所波动
         2、租赁价格：整体有所下滑，个别城市租赁状况较好

三、2004年中国高档住宅市场供需分析
    (一) 供需概况
         1、供给：2003年的供应量增加惯性基本减弱，2004年供应总量趋小
         2、需求：惯性依然向前；大城市租赁市场较好
    (二) 各主要城市供给与需求分析
         1、区域市场格局概述
         2、北京
         3、上海
         4、广州
         5、深圳

四、2004年中国高档住宅市场竞争格局分析与重点企业竞争力评价
    (一) 竞争格局
         1、开发企业数目众多，北京、上海市场竞争激烈
         2、香港和外国开发商纷纷进入高档住宅开发市场，对内地企业构成较大的竞
            争压力
         3、大开发商纷纷进入，市场竞争日益激烈
         4、大城市别墅竞争加剧
    (二) 重点企业竞争力评价

五、2005－2009年中国高档住宅市场成长动因分析
    (一) 政策法规：国家宏观政策严格调控
         1、土地市场政策：继续严格控制
         2、《关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知》：别墅用地持续吃紧
         3、《国土资源听证规定》：动用土地程序更加严格
    (二) 金融：加息对经济型别墅影响较大；信贷政策紧缩使购房难度加大
         1、加息：经济型别墅较敏感，对豪宅买家几乎没有影响
         2、个人信贷：严格限制，高价房首付比例普遍提高
    (三) 经济环境：外商投资增加带动别墅租赁市场
    (四) 购买力水平：高收入群体日益壮大
         1、高收入富有阶层人数增加带动高档住宅市场增长，外籍人员购买力强劲
         2、居民消费结构的升级将带动高档住宅需求的增长
    (五) 人口：外企与外籍员工数量剧增；高学历人员成为高档住宅购买的主要群体
    (六) 社会：交通进步和生活方式的改变
         1、汽车等交通工具的进步将带动郊区高档住宅市场的发展
         2、生活方式的改变促进别墅、高档公寓等高级消费的出现

六、2005－2009年中国高档住宅市场发展趋势
    (一) 市场发展趋势
         1、土地供给将进一步吃紧
         2、总体供给与需求仍将有所增长
         3、别墅市场的投资将受到更多关注
         4、别墅的生态意识和人文性将得到强化
         5、建筑形态更符合国人的生活理念和习惯
    (二) 结构发展趋势：豪华别墅与经济型别墅将成为市场发展的两大方向；定制型别
                       墅将出现
    (三) 重点城市发展趋势
         1、北京：西部的自然风光带动其别墅市场的飞速发展，未来几年将达到发展
                  高峰，形成与东部高档住宅区对峙的局面；别墅类型着重于经济型；
                  高档公寓分布多元化
         2、上海：高档住宅的消费阶层日益壮大，外省、境外人士涌入促进别墅、高
                  档住宅销售在未来2年内仍将供销两旺，并趋于高档化；楼市进入品
                  质、品牌、服务的全面竞争阶段
         3、广州：别墅租赁市场将更加活跃
         4、深圳：CEPA效应提升港人在深置业愿望，经济向好带动楼价上扬，升值潜力
                  刺激买家投资

七、2005－2009年中国房地产行业发展预测
    (一) 市场规模预测
    (二) 市场结构预测

八、建议
    (一) 政府：继续严格限制别墅和高档住宅用地
    (二) 开发商：项目准确定位将成为成功的关键因素之一
    (三) 投资者：选择大城市中的定位明确项目抓紧投资

表目录
表1  1999－2003年中国国民经济发展和房地产投资
表2  2004年1－9月中国商品房施工、竣工、销售进度比较
表3  2004年1－3季度中国房价和地价上涨超过10%的城市
表4  1995－2003年中国全国房地产开发企业(单位)个数及所占比例
表5　2004年1－9月中国各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况
表6  1997－2002年中国别墅、高档住宅市场投资额及增速
表7  1997－2002年中国别墅、高档住宅销售价格及同比增幅
表8　1997－2002年中国别墅、高档公寓新开工面积
表9　1997－2002年中国别墅、高档公寓销售面积
表10  2002年中国各地区别墅、高档住宅开发投资情况
表11  2002年中国各地区别墅、高档住宅新开工与销售面积情况
表12  2004年上半年北京市新增别墅面积分布情况
表13  北京市别墅市场区域分布
表14  上海市高档住宅分布重点区域分析
表15  广州市别墅市场区域分布
表16  深圳市别墅市场区域分布
表17  中国高档住宅市场重点企业竞争力评价结果
表18  2005－2009年中国别墅、高档公寓开发投资预测
表19  2005－2009年中国别墅、高档公寓新开工面积预测
表20  2005－2009年中国别墅、高档公寓销售面积预测
表21  2005－2009年中国别墅、高档公寓市场结构预测

图目录
图1　2004年1－9月中国商品房施工、竣工、销售进度比较
图2　2004年1－10月中国房地产开发投资总额
图3　2004年第3季度中国35个大中城市房屋租售价格指数比较
图4　2004年1－9月东、中、西部房地产开发投资额
图5　2000－2004年10月中国商品房销售额、销售给个人的销售额及 同期相比增幅
图6  1997－2002年中国别墅、高档住宅市场投资额及增速
图7  2001－2004年中国豪华住宅用地价格指数
图8  1999年1季度－2004年3季度中国豪华住宅市场销售价格指数  变化趋势
图9  1997－2002年中国别墅、高档住宅销售价格及同比增幅
图10  1997－2002年中国别墅、高档公寓新开工面积
图11  1997－2002年中国别墅、高档公寓销售面积
图12  2002年中国重点地区别墅、高档住宅开发投资情况
图13  2002年中国重点地区别墅、高档住宅新开工面积与销售面积情况
图14  2004年上半年北京市新增别墅面积分布情况
图15  2004年上半年北京市按照面积分各区域别墅销售比重情况
图16  2003年北京市别墅新开项目分布图
图17  2003年与2004年上半年北京市各类别墅开盘项目均价图
图18  2003年北京市独栋别墅价格区间图
图19  2003年北京市联排、叠拼别墅价格区间图
图20  2002年北京市别墅套价分布图
图21  2003年北京市别墅套价分布图
图22  2005－2009年中国别墅、高档公寓开发投资预测
图23  2005－2009年中国别墅、高档公寓新开工与销售面积预测