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中国商业地产行业研究报告

中国报告大厅(www.chinabgao.com)【打印】字号:T|T
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  • 【报告编号】:No.55437
  • 【最新修订】:2009年04月
  • 【关 键 字】:商业地产行业市场调查分析报告
  • 【报告格式】:电子版或纸介版
  • 【交付方式】:Email发送或EMS快递
  • 【报告价格】: 纸介版: RMB8000元 电子版: RMB8500元 两个版本:RMB9000元
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报告导读:

   未来三年,房地产企业将面临资金供给7000多个亿的缺口,融资将成为首要难题。房地产金融市场的现状是:2006-2007年,中国房地产企业经历黄金发展期,进入2008年之后,政府对房地产业宏观调控实施从严从紧政策:商业银行严控信贷额度,房地产企业普遍面临资金短缺,根据数据中华统计,今后三年,房地产企业将面临7000多亿元的缺口。

    2008年一季度,全国房地产开发量和投资规模仍然维持在较高水平,全国房地产再建面积和新竣工面积保持持续增长,短期内住房供给将增加。

    2008年上半年,全国住房销售面积连续几个月下降,居民购房需求虽然较高,但是有购买能力的需求或者转变为实际购房的需求仍然较低,居民观望情绪浓厚。我们认为,未来三年,居民购房需求不会出现剧烈波动,但观望心态将持续较长时间。

    融资模式出现新变化,新型融资手段和方式成为开发商主要目标。在商业银行贷款出现紧缩的情况下,房地产企业纷纷借到信托,房地产企业与信托公司合作,发行房地产信托产品融资将成为未来中小企业的一个全新的融资选择。

    借壳上市或者海外上市将成为未来融资的主要发展趋势。根据资料分析,2006以来,我国企业纷纷选择借壳上市或者海外上市,股权分置改革之后,壳资源丰富的A股市场为借壳上市带来巨大机遇和良好环境。海外上市由于可以规避国内严格的上市规定,近年来,碧桂园、远洋地产、SOHO中国等纷纷在香港、新加坡上市,表明我国房地产企业已经找到当前融资方式的新选择。

    当前我国房地产企业面临资金短期难题,在国内房地产市场出现低糜之时,国外房地产投资基金以及海外产业投资基金纷纷介入中国楼市,中国房地产未来的发展模式将面临转变。

    企业并购将越来越频繁。2008年之后,中国房地产企业将不得不面对日益频繁的行业并购,并购与重组将决定中小企业的生存与发展。

郑重声明:本报告由中国报告大厅出版发行,报告著作权归宇博智业所有。本报告是宇博智业的研究与统计成果,有偿提供给购买报告的客户使用。未获得宇博智业书面授权,任何网站或媒体不得转载或引用,否则宇博智业有权依法追究其法律责任。如需订阅研究报告,请直接联系本网站,以便获得全程优质完善服务。

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1 行业简介1
1.1 行业分类代码及其说明1
1.2 商业地产的界定及包括的产品1
1.3 商业地产的分类1
1.4 商业地产的特点2
1.5 商业地产发展历程4
1.6 商业地产的产业价值链6
1.6.1 房地产行业价值链6
1.6.2 商业价值链7
1.6.3 商业地产价值链8
1.7 小结9

2 行业现状10
2.1 行业规模10
2.2 盈利能力12
2.3 偿债能力13
2.4 经营能力14
2.5 集中度14
2.6 销售价格15
2.7 小结16

3 市场特征17
3.1 中国商业地产市场需求总量17
3.1.1 商业地产总量的衡量17
3.1.2 商业地产总量的饱和度18
3.2 中国商业地产市场需求结构19
3.2.1 城市发展对商业结构的影响19
3.2.2 城市人口对商业结构的影响21
3.3 中国商业地产市场需求决定因素23
3.3.1 需求决定因素的内容23
3.3.2 需求决定因素的作用机理23
3.4 小结24

4 企业特征25
4.1 企业分布特征25
4.1.1 企业经济类型分布25
4.1.2 企业地区分布26
4.2 商业地产经营模式26
4.2.1 整体租赁不售产权的经营模式27
4.2.1.1 选择依据27
4.2.1.2利弊分析28
4.2.2 分零租赁不售产权的模式30
4.2.2.1 选择依据30
4.2.2.2利弊分析30
4.2.3 整体租赁,零售产权的返租模式33
4.4.3.1选择依据33
4.4.3.2利弊分析35
4.2.4 分零租赁经营,零售产权的模式36
4.4.4.1 选择依据36
4.4.4.2利弊分析38
4.2.5 零租零售与整租不售两种方式混合的模式39
4.2.5.1 选择依据39
4.2.5.2利弊分析40
4.3 商业地产营销模式41
4.3.1 商业地产营销过程41
4.3.1.1 市场环境分析42
4.3.1.2 项目市场定位45
4.3.1.3项目的招商策划46
4.3.2 商业地产营销策略48
4.3.2.1以招商带动销售48
4.3.2.2借助政府政策,开展事件营销49
4.3.2.3商业巨头联盟,进行品牌营销49
4.3.2.4以顾客为导向,开展定制营销50
4.3.2.5诚信为先,重视服务营销50
4.3.2.6网络营销,商业地产推广的有效途径50
4.4 中国商业地产国际主体企业分析51
4.4.1 新加坡嘉德置地集团51
4.4.1.1 公司简介51
4.4.1.2 公司的全球业务状况51
4.4.1.3 公司在华业务发展现状53
4.4.2 盛阳地产基金53
4.4.2.1 公司简介53
4.4.2.2 公司的全球业务状况53
4.4.2.3 公司经营模式54
4.4.2.4 公司在华业务发展现状54
4.4.2.5 公司在华投融资与并购预测分析55
4.4.3 美国西盟集团55
4.4.3.1 公司简介55
4.4.3.2 公司经营模式55
4.4.3.3 公司在华业务发展现状56
4.4.4 麦格理银行56
4.4.4.1 公司简介56
4.4.4.2 公司的全球业务状况56
4.4.4.3 公司经营效益57
4.4.4.4 公司经营模式57
4.4.4.5 公司在华业务发展现状57
4.4.5新加坡腾飞集团58
4.4.5.1 公司简介58
4.4.5.2 公司的全球业务状况58
4.4.5.3 公司在华业务发展现状58
4.4.5.4 公司在华投融资与并购预测分析59
4.5 中国商业地产国内主体企业分析60
4.5.1 中国国际贸易中心股份有限公司60
4.5.1.1 公司简介60
4.5.1.2 公司经济效益分析60
4.5.1.3 公司最新动态63
4.5.2 保利房地产(集团)股份有限公司63
4.5.2.1 公司简介63
4.5.2.2 产品介绍64
4.5.2.3 公司经济效益分析64
4.5.3 金融街控股股份有限公司66
4.5.3.1 公司简介66
4.5.3.2 产品介绍66
4.5.3.3 公司经济效益分析67
4.5.4 大连万达集团68
4.5.4.1 公司简介68
4.5.4.2 公司经营模式分析68
4.5.4.3 公司物业管理模式72
4.5.5 铜锣湾集团73
4.5.5.1 公司简介73
4.5.5.2 所获荣誉73
4.5.5.3 公司经营模式分析74
4.6小结76

5 商业地产融资分析77
5.1 商业地产融资概述77
5.1.1 商业地产融资概念77
5.1.2 商业地产融资特点77
5.1.3 商业地产不同融资渠道分析79
5.1.3.1 企业自有资金79
5.1.3.2 预租预售款和定金80
5.1.3.3 银行信贷融资80
5.1.3.4上市融资80
5.1.3.5 债券融资82
5.1.3.6 房地产投资信托融资84
5.1.3.7 房地产基金融资86
5.1.3.8 项目融资87
5.2 我国商业地产融资存在问题及原因分析88
5.2.1 我国商业地产融资存在的问题88
5.2.1.1 融资渠道单一,银行风险过大88
5.2.1.2 缺少针对商业地产特点的融资方式88
5.2.1.3 商业地产运营方式非理性化与融资渠道不畅互相掣肘89
5.2.2 我国商业地产融资问题的原因分析89
5.2.2.1 房地产金融市场发展滞后,亟待完善89
5.2.2.2 商业地产运营方式非理性,融资工具创新缺乏动力90
5.2.2.3 商业地产融资工具形成缺乏成熟商业地产融资理论指导90
5.3 我国商业地产阶段融资模式及其发展路径建议91
5.3.1 开发阶段融资模式建议91
5.3.1.1 贷款阶段化91
5.3.1.2 贷款专业化91
5.3.2 持有阶段融资模式建议91
5.3.2.1 REITS91
5.3.2.2 CBMS92
5.4我国商业地产融资趋势分析93
5.4.1 融资体系将逐渐完善,融资渠道与方式将呈现多元化93
5.4.2 融资决策更趋合理化93
5.5小结93

6 产业发展环境94
6.1 经济环境分析94
6.1.1 国际宏观经济情况94
6.1.2 国内宏观经济情况95
6.1.3宏观经济对商业地产业的影响97
6.2 政策环境分析98
6.2.1 房地产行业调控政策的特点98
6.2.2 房地产土地政策分析99
6.2.2.1近几年国家土地宏观调控政策99
6.2.2.2 土地市场调控政策存在的不足之处101
6.2.2.3 土地增值税清算对商业地产的影响102
6.2.3 房地产金融政策分析103
6.2.3.1 房地产金融政策的界定103
6.2.3.2 近几年国家对房地产业的金融政策103
6.2.3.3 房地产金融政策存在的问题105
6.2.4 房地产税收政策分析106
6.2.4.1 我国房地产税收政策的现状107
6.2.4.2 我国现行房地税收政策的评价107
6.3 小结109

7 竞争环境110
7.1 竞争格局110
7.2 进入壁垒110
7.3 替代产品111
7.4 供应商议价能力111
7.5 客户议价能力112
7.6 小结113

8 国际商业地产行业研究114
8.1 国际商业地产的发展及现状114
8.1.1 美国商业地产的发展及现状114
8.1.2 英国商业地产的发展及现状115
8.1.3 日本商业地产的发展及现状116
8.1.4 新加坡商业地产的发展及现状116
8.2 国际商业地产经营模式分析117
8.2.1 大型商业地产的经营模式117
8.2.1.1 大型商业地产的投资者117
8.2.1.2 大型商业地产采用的经营模式118
8.2.2 中型商业地产的经营模式118
8.2.2.1 中型商业地产的投资者118
8.2.2.2 中型商业地产采用的经营模式119
8.2.3 小型商业地产的经营模式119
8.2.3.1 小型商业地产的投资者119
8.2.3.2 小型商业地产采用的经营模式119
8.3 小结119

9 商业地产行业预测120
9.1行业发展的有利因素120
9.1.1 宏观经济形势较好120
9.1.2北京奥运、上海世博及广州亚运会的举办120
9.1.3城市发展特别是城市交通发展120
9.1.4 政府的推动120
9.2 行业发展趋势121
9.2.1持有型物业明显增加121
9.2.2由形象为主到功能与形象并重121
9.2.3由开发商包揽全程到产业链专业分工122
9.2.4商业与地产迈向深度合作123
9.2.5大中型城市开发布局多中心化123
9.2.6外资进入方式趋于多样化124
9.3 小结125

10 商业地产投资分析126
10.1 商业地产投资机会建议126
10.1.1 Shopping Mall:引领全新的生活方式和购物方式126
10.1.2 社区商业地产:满足社区居民消费需要127
10.1.3 体验型商业地产:迎合消费理念,改变建筑形态127
10.1.4 二三线城市成投资新热点127
10.2 商业地产投资运作研究128
10.2.1 大型商业地产项目的投资形式128
10.2.2 中型商业地产项目的投资形式129
10.2.3 小型商业地产项目的投资形式130
10.3 商业地产投资风险分析131
10.3.1 资金风险131
10.3.2 运营风险132
10.3.3 品牌风险132
10.3.4 战略风险133
10.4 小结134

11 我国大中城市商业地产投资潜力评价135
11.1 投资潜力的影响因素135
11.1.1 市场规模135
11.1.2 经济水平135
11.1.3 市场增长趋势135
11.1.4 市场的风险136
11.2 投资潜力评价方法的选取136
11.3 投资潜力评价结果137
11.4 城市商业地产市场特征分析139
11.5 小结140
 
图目录

图 1房地产行业价值链7
图 2商业价值链7
图 3商业地产价值体系图8
图 4 2000-2007年全国商业地产开发投资额趋势图10
图 5 2000-2006年全国商业地产新开工面积趋势图11
图 6  2000-2006年全国商业地产销售面积趋势图11
图 7 2000-2007年我国商业地产行业利润率趋势图12
图8 2000-2007年我国商业地产行业偿债能力趋势图13
图 9 2000-2007年我国商业地产行业经营能力趋势图14
图 10 2000-2007年我国商业地产行业销售价格趋势图15
图 11 城市化水平与商业发展对应图20
图 12 2000-2006年我国各经济类型房地产企业分布图25
图 13 2000-2006年我国内外资房地产企业分布图25
图 14 我国房地产企业地区分布图26
图 15嘉德置地集团业务特征图52
图 16嘉德置地集团在华业务发展现状图53
图 17盛阳地产基金经营模式图54
图 18麦格里银行经营效益图57
图 19 中国的通胀和经济增长趋势图94
图 20 1999-2008年我国CPI变化趋势图95
图 21 1992-2008年我国宏观经济预警指数图96
图 22 1998-2009年GDP同比增长率及预期增长率图97

表目录

表 1人均可支配收入与人均商业建筑面积对应关系表17
表 2 人口规模与商业配置对应关系表21
表 3商业业态发展与人均GDP对应表22
表 4 影响商业物业的最常见因素表44
表 5 腾飞集团在华主要业务表59
表 6 2000-2007年国贸中心盈利指标表61
表 7 2000-2007年国贸中心经营效率指标表62
表 8 2000-2007年国贸中心偿债能力指标表62
表 9 2000-2007年国贸中心成长能力指标表62
表 10 2003-2007年保利地产盈利性指标表64
表 11 2003-2007年保利地产经营效率指标表65
表 12 2003-2007年保利地产偿债能力指标表65
表 13 2003-2007保利地产年成长能力指标表65
表 14 2003-2007年金融街盈利性指标表67
表 15 2003-2007年金融街经营效率指标表67
表 16 2003-2007年金融街偿债能力指标表68
表 17 2003-2007金融街年成长能力指标表68
表 18 2007-2008年我国宏观经济景气指数参照表96
表 19 我国现行房地产税收制度一览表107
表 20 商业地产投资潜力选取指标及因子分析结果表136
表 21 35个大中城市商业地产投资潜力表138
表 22 商业地产市场城市聚类结果表139
表 23 城市商业地产市场特征表139

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报告标题:商业地产研究报告:中国商业地产行业研究报告
本文地址:http://www.cache.chinabgao.com/report/55437.html

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