2026年房地产行业现状分析：新建商品房销售面积78701.7万㎡

中国报告大厅网讯，房地产行业经过多年深度调整后，2022-2025年进入调整深化周期，行业供需结构、区域分化与企业运营均呈现出与此前不同的特征，监管层面“三稳”目标持续推进，行业出清过程逐步深化。

一、市场供需现状

1.1 需求端区域分化

1.1.1 不同能级城市销售表现

需求端历来是房地产行业调整的核心观察维度，本轮调整过程中，不同能级城市由于人口流入流出、产业支撑力度、库存基数存在明显差异，销售端的表现分化持续拉大，核心一线城市依托产业资源与人口吸引力，需求韧性相对更强，二线城市受产业外溢与库存压力双重影响，调整幅度更深，三四线城市则受制于人口流出与刚需购买力透支，收缩幅度相对缓和但持续时间更长。锚点数据覆盖了2025年1-11月一线、二线、三四线城市销售面积同比变动数据，三类数据属于同一指标维度，可进行横向对比。

表1 2025年1-11月不同能级城市销售面积同比变动（单位：%）

城市能级	销售面积同比
一线城市	-7.5
二线城市	-16.3
三四线城市	-10.2

一线城市销售降幅较另外两个能级城市低超2.7个百分点，较二线城市低近9个百分点，韧性优势明显。二线城市降幅最大，这背后可能是此前数年供地规模较大，库存去化周期持续高于合理水平，同时核心产业资源吸引力弱于一线城市，新增需求释放不足。三四线城市降幅介于两者之间，一定程度上反映出低基数效应下的收缩钝化，整体需求仍未出现明显回暖信号。

过去十年房地产行业的区域分化趋势逐步从量变转向质变，此前行业上行周期中，三四线城市依托城镇化红利与棚改货币化安置，销售规模持续扩张，成为行业增长的核心动力，本轮调整启动后，人口持续向核心都市圈与高能级城市集中的趋势被进一步强化，低能级城市的住房需求被持续压缩，部分资源枯竭型城市甚至出现了需求的永久性萎缩。不同于此前市场调整中普涨普跌的特征，当前市场中需求的支撑仅集中在少数核心城市，多数城市仍处于去库存的过程中，这一特征也直接影响了开发企业的投资布局策略，当前多数规模房企已经将投资端聚焦于一线与强二线城市，低能级城市的新增投资占比已经降到不足两成，进一步放大了区域市场的分化程度。一线核心城市的销售韧性也并未转化为价格的持续上涨，受整体市场预期偏弱的影响，核心城市新建商品住房价格也维持窄幅波动，部分远郊区县的项目仍存在以价换量的情况，需求释放仍以刚需和改善型自住需求为主，投资性需求基本退出市场。

1.1.2 全国新房销售总体规模

全国层面的新房销售规模已经连续多年处于收缩区间，行业整体需求从过去的高速增长转为当前的平台调整，2025年1-11月全国新建商品房销售面积为78701.7万㎡，销售规模的收缩幅度与近年趋势基本一致，没有出现超预期的反弹或者更深幅的下跌，说明当前行业需求已经进入低位平稳运行的阶段。过去十年，全国新建商品房销售面积最高突破17亿㎡，达到历史峰值，此后连续多年下滑，当前规模已经回落至2015年前后的水平，这一变化符合中国城镇化进入后半段的基本特征，也反映出过去多年住房需求提前释放后的换挡调整。

进一步拆解，住房需求的核心支撑来自于城镇化新增人口、改善型置换需求与存量拆迁需求，当前中国城镇化率已经超过66%，新增城镇化人口的规模已经从每年超过2000万降到1000万以内，新增住房需求的核心增量正在逐步收窄，而改善型需求的释放受制于居民收入预期的变化，置换过程中的卖一买一模式受阻，多数改善需求选择延后入市，拆迁需求则受制于地方财政压力，大规模旧城改造的节奏明显放缓，多重因素叠加下，新房销售规模维持低位成为当前的核心特征。新开工面积的变化也印证了需求端的收缩，2022-2025年四年间，新开工面积降幅均超过20%，开发企业针对需求收缩主动调减新开工规模，降低库存积累，这一策略也使得行业整体库存去化周期逐步从高点回落，但不同区域的去化节奏差异仍然较大，三四线城市的去化周期仍超过24个月，远超12-18个月的合理区间。

1.2 供给端投资收缩

1.2.1 新开工与投资变化

供给端的调整核心是开发企业投资意愿的变化，经历了行业信用风险释放后，多数开发企业将降负债作为核心经营目标，拿地与新开工的意愿持续偏低，即使部分资金状况相对稳健的企业，也倾向于控制投资规模，维持现金流安全，过去高杠杆、高周转、高扩张的经营模式已经基本被行业抛弃，代之以低杠杆、稳周转、聚焦核心区域的经营策略。开发投资规模的变化直接反映了这一策略转变，国家统计局数据显示，2025年1-11月房地产开发到位资金同比下降8%，到位资金的收缩直接约束了开发企业的投资能力，当前开发企业的资金来源中，销售回款占比超过八成，其他融资渠道占比持续下降，而销售回款本身就处于收缩区间，进一步压缩了可用于投资的资金规模。

虽然核心城市土拍市场的热度略有回升，但是参拍主体高度集中，主要为地方国资平台与少数头部民营房企，多数民营房企仍然缺席土拍市场，土地市场的结构性分化也进一步传导到开发投资端，核心城市的投资占比上升，但是整体投资规模仍然处于下行通道。不排除后续随着行业调整深化，投资规模的降幅会逐步收窄，但短期内难以出现趋势性回升。供给端的收缩是开发企业主动调整的结果，并非完全受资金约束，多数企业已经意识到行业需求进入低位平台，主动缩减供给匹配需求规模，避免库存积压带来的流动性风险，这一调整也将推动行业逐步走向新的供需平衡。

1.2.2 开发资金来源情况

房地产开发资金来源主要包括定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金与其他资金，本轮调整中，不同渠道的资金变化差异明显，销售回款对应的定金预收款和按揭贷款，受销售规模收缩影响，持续处于负增长区间，自筹资金中，债券融资与股权融资的结构也发生了明显变化，股权融资的门槛虽然逐步降低，但是多数出险企业难以满足融资条件，债券融资则集中于少数资质优良的头部企业，整体行业的融资环境仍然呈现结构性分化的特征。房地产开发到位资金同比下降8%，反映出整体资金面仍然偏紧，开发企业的资金压力仍然较大，尤其是部分中小房企，虽然没有出现公开的债务违约，但是现金流持续净流出，依靠存量资产的变现维持运营，后续仍面临一定的压力。

近年针对房地产行业的融资支持政策逐步出台，包括支持房企发债融资、支持优质房企并购出险企业项目、调整个人住房贷款利率等，这些政策主要用于缓解优质房企的流动性压力，支持合理的住房需求释放，对于整体资金面的改善起到了一定作用，但是受制于需求端的偏弱预期，政策传导效应尚未完全体现，资金面的整体改善仍有待观察。部分区域出台的取消限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率等需求端支持政策，一定程度上刺激了刚需和改善型需求入市，但并未改变行业整体需求收缩的大趋势，核心原因在于居民收入预期尚未出现明显修复，对于住房资产的增值预期已经发生根本性转变，加杠杆购房的意愿持续偏低。

二、头部上市房企运营现状

2.1 核心财务指标表现

2.1.1 盈利与营收规模

头部上市房企经过多年调整后，盈利状况逐步趋于稳定，部分企业依托存量项目的交付与结转，实现了盈利的正增长，不同于行业深度调整期的大面积亏损，当前头部稳健房企的盈利已经逐步回到正常区间，不过营收与盈利的增长主要来自于项目结转的节奏变化，并非行业需求回暖带来的增量增长。本次披露的核心盈利指标均来自上市房企2025年半年报，所有指标口径统一，可反映当前稳健头部房企的盈利基本盘。

表2 2025年上半年上市房企核心盈利指标（单位：万元）

指标名称	数值
营业收入	592679.30
利润总额	35924.16
归属于上市公司股东的净利润	15327.15
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	12819.47
公允价值变动收益	2449.93
税金及附加	29067.65
销售费用	7880.48
其他收益	680.92

从数值来看，该头部房企实现了净利润为正，扣非净利润也保持正值，说明核心主营业务已经实现盈利，摆脱了行业调整期的亏损状态。税金及附加规模较大，符合房地产行业结转项目的税收特征，其他收益同比增幅达到811.56%，主要来自于政府补助与增值税减免等政策支持，对净利润形成一定支撑。销售费用同比增幅接近一倍，反映出企业为了促进项目去化，加大了营销推广力度，推高了营销成本。

当前上市房企的盈利表现呈现明显的分化，稳健头部企业已经实现盈利转正，而出险企业仍然处于资不抵债或者持续亏损的状态，行业出清过程仍在持续，不同于行业调整初期的全行业亏损，当前盈利分化进一步加剧，头部企业的市场份额逐步提升，行业集中度呈现缓慢上升的趋势。该企业营业收入同比增幅达到807.72%，该指标可信度较低，存在异常波动，主要是因为上年同期基数较低，项目结转节奏差异导致，不代表企业营收的长期增长趋势，主要是上年同期受疫情等因素影响，项目交付延迟，结转收入较少，2025年上半年集中交付带来营收的大幅增长，这种短期增长不具备可持续性。基本每股收益达到0.06元/股，扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率为0.61%，反映出当前行业的盈利能力仍然处于较低水平，远低于行业上行周期的平均水平，说明行业整体仍然处于调整修复阶段，盈利能力的修复仍需要较长时间。

2.1.2 资产与现金流结构

资产与现金流的健康程度是企业运营安全的核心观察维度，当前开发企业的核心经营目标是保障现金流安全，降低资产负债率，优化资产结构，锚点数据覆盖了2025年上半年该头部房企的核心资产与现金流指标，所有指标口径统一，反映当前稳健房企的资产与现金流基本特征。

表3 2025年6月末上市房企核心资产与现金流指标

指标名称	数值	单位
总资产	8646456.67	万元
总资产同比增减	2.12	%
归属于上市公司股东的净资产	2095008.29	万元
归属于上市公司股东的净资产同比增减	0.23	%
经营活动产生的现金流量净额	53454.43	万元
投资活动产生的现金流量净额	-19198.63	万元
筹资活动产生的现金流量净额	-35650.60	万元

总资产规模稳定，同比仅增长2.12%，说明企业没有进行大规模的扩张，资产规模维持平稳，净资产微增，符合当前企业降杠杆、稳规模的经营策略。经营活动现金流为正，说明企业通过项目销售实现了正向的现金流入，投资活动与筹资活动现金流均为负，反映出企业持续缩减投资，同时偿还到期债务，降负债的策略得到执行，符合当前行业调整期的企业经营选择。

资产结构方面，当前头部房企的存货占总资产的比例仍然较高，存货主要是尚未开发的土地与尚未交付的在建项目，部分存货位于低能级城市，去化难度较大，存在一定的减值风险，该企业总资产中其他应收款期初余额达到113014.91万元，主要是关联方往来与合作项目款项，整体资产质量仍维持在相对稳定的水平。现金流方面，经营活动现金流为正，是企业维持运营安全的核心保障，本轮行业调整中，多数出险企业的核心问题就是经营活动现金流持续净流出，无法覆盖到期债务，最终引发债务违约，当前稳健房企普遍将维持经营活动现金流正增长作为核心目标，主动缩减投资与筹资端的现金流出，以保障流动性安全。销售费用同比增长98.43%，税金及附加同比增长556.14%，其他收益同比增长811.56%，投资活动产生的现金流量净额同比下降124.29%，财务费用同比增长24.47%，这些异常变动主要来自于项目结转节奏的变化，而非企业经营层面的趋势性变化，其中税金及附加的大幅增长主要是因为营收规模同比大幅增长，带来税金的同步增加，符合房地产行业的结转特征。

2.2 债券融资存量情况

2.2.1 存量债券规模分布

债券融资是房地产企业传统的直接融资渠道，本轮行业调整后，房地产企业债券融资的门槛明显提升，只有少数资质优良的企业能够持续通过债券市场融资，存量债券的规模与结构反映了企业的债券融资现状，锚点数据覆盖了该头部房企多只存量公司债券的余额数据，所有债券余额均为公开披露的最新数据，口径统一，可清晰呈现存量债券的规模分布。

表4 上市房企存量公司债券余额（单位：万元）

债券简称	债券余额
21信地03	202000
21信地02	101000
21信地04	100100
22信地02	29500
23信地01	65000
23信地05	40700
23信地02	45500

该头部房企存量公司债券合计超过62亿元，发行时间覆盖2021年到2023年，到期时间从2026年到2028年，到期分布相对分散，没有集中到期的压力，一定程度上降低了企业的流动性风险。较早发行的债券规模相对更大，2021年发行的三只债券合计规模超过40亿元，占全部存量债券的六成以上，后续发行的债券规模逐步缩小，反映出近年房地产企业债券融资规模整体收缩的趋势。

当前房地产企业债券融资呈现明显的结构性特征，只有少数主体信用评级较高、经营稳健的房企能够获得发债融资的资格，多数中小房企与出险企业仍然无法通过债券市场融资，融资环境的结构性分化进一步加剧了行业的分化，头部稳健企业融资成本持续下行，而中小房企的融资成本仍然居高不下，甚至无法获得融资。近年监管层出台了多项支持房地产企业发债融资的政策，包括设立债券融资支持工具，为房企发债提供增信支持，这些政策主要用于支持优质房企的合理融资需求，缓解企业的流动性压力，降低到期债务的滚动风险，从当前存量债券的到期分布来看，该企业的到期压力已经得到有效缓释，流动性安全得到保障。与之形成对照的是，部分出险企业的存量债券已经发生违约，违约后的重组进程仍然缓慢，多数重组方案需要数年时间才能落地，对企业的正常经营造成了持续的影响，也进一步拖累了行业的预期修复。整体来看，当前房地产行业的债券融资市场已经逐步恢复正常，但仅对少数优质房企开放，行业整体融资环境的改善仍有待需求端的预期修复。

核心洞察总结

1. 区域分化持续，一线城市销售韧性明显，二线城市调整幅度最深
2. 供给端主动收缩，新开工连续四年降幅超20%，开发投资仍处下行通道
3. 稳健头部房企盈利修复，降负债成效显现，行业出清持续推进

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