2026年二手房行业市场现状分析：百城价格连续下跌41个月

中国报告大厅网讯，二手房作为房地产市场的二级流通环节，连接一手房开发市场与终端居住需求，当前行业现状呈现出整体调整、结构分化的核心特征，国内存量房时代下，二手房市场的占比逐步提升，其运行走势已经成为影响房地产市场整体稳定的核心因素。

一、国内二手房市场运行现状

1.1 核心城市成交表现

1.1.1 重点一二线成交数据梳理

国内二手房成交主要集中于一二线核心城市，一线城市的成交数据最能反映市场热度变化，不同时段的周度、月度成交波动能够体现市场预期的变动，本次梳理的成交数据均来自各地住建部门及房地产中介协会，统计口径统一为网签或录得套数，剔除了商业类物业的影响，仅统计二手住宅相关数据，部分周度数据因假期因素存在波动，已标注对应时段特征。

从周度数据观察，深圳2025年10月第一周录得量仅1219套，第二周上升至1696套，周度环比增速分别为233.1%和39.1%，增速快速回落反映出政策刺激后的需求释放节奏。2025年倒数第二周和最后一周，深圳周度录得量分别为1533套和1441套，2026年1月前三周周度录得量分别为1115套、1595套、1654套，整体波动幅度收窄，始终维持在1100-1700套的低位区间，和疫情前同期相比仍不足一半。

上海2026年3月前22日网签成交量达到21443套，中旬单日网签量达到1472套，接近春节后的阶段性高点，连续四个月维持在2.2万套左右的月度成交水平，活跃度领先于其他一线城市。广州2025年4月二手住宅网签套数为10426套，对应网签面积104.06万平方米，2025年二季度三个月累计网签26029套，月均水平不足9000套，同样处于历史低位区间。

主要城市二手房月度成交量（单位：套）

城市	统计时段	成交量（套）
深圳	2025年9月	5808
深圳	2025年12月	6612
北京	2025年11月	14446
北京	2025年12月	17200
北京	2026年1月	15082
北京	2026年2月	8130
上海	2025年10月	18483
上海	2025年11月	22943
上海	2025年12月	22961
上海	2026年1月	22834
广州	2025年4月	10426

一线城市二手房成交量在2025年四季度逐步回升，进入2026年春节所在的2月出现季节性回落，符合房地产市场一贯的运行规律。深圳作为调整压力较大的城市，月度成交量始终维持在7000套以下低位区间，市场需求仍未出现明显回暖。上海成交量连续三月维持在2.2万套以上，核心区域改善型需求对成交形成支撑。这一差异一定程度上反映出不同城市基本面带来的市场分化，后续差异仍将延续。

1.2 全国价格走势特征

1.2.1 分能级价格变动分析

价格变动是反映二手房市场供需关系的核心指标，国家统计局及中指研究院、中国房地产指数系统分别公布了不同能级城市的价格环比变动数据，本次整理的数据均为已公布的实际值，统计口径统一为二手住宅销售价格环比变动，剔除了短期异常波动的干扰，能够清晰反映不同能级城市的价格走势差异。

中国房地产指数系统数据显示，百城二手房价格已经连续下跌41个月，2025年9月百城二手住宅均价环比下降0.74%，同比下降7.38%，累计下跌幅度已经超过15%，部分二线城市累计跌幅超过20%。价格下行周期持续时间超出市场此前预期，反映出市场供过于求的格局已经持续较长时间，供需平衡的修复仍需要更长时间。不同城市价格走势的分化，既和城市人口流入流出情况相关，也和当地住房存量规模、需求结构相关，核心城市核心区域的优质房源仍存在价格支撑，而缺乏人口支撑的城市则面临持续的价格下行压力。

2026年2月不同区域二手住宅价格环比变动（单位：%）

区域	2026年2月环比变动（%）
一线城市整体	-0.42
二线城市整体	-0.57
百城平均	-0.54
深圳	-0.60
广州	-1.00
上海	0.20
北京	0.30

不同能级城市价格整体延续下行趋势，仅北京、上海出现小幅环比上涨，核心城市核心区域的优质房源支撑了价格韧性，多数普通房源仍面临价格下调压力。百城层面，价格下行周期持续时间已较长，累计下跌幅度逐步扩大，市场供过于求的格局尚未发生根本性转变。部分人口流出的二线城市价格下行幅度更大，反映出需求不足对市场的压制，后续仍存在进一步调整的空间。

二、行业发展核心趋势

2.1 市场结构分化特征

2.1.1 不同维度市场分化

当前二手房市场的分化已经从城市间延伸到城市内部，同一城市不同板块、不同物业类型的价格和成交表现差异显著，这种多维度分化是存量房市场进入调整期的典型特征。从城市间维度观察，一线城市整体成交活跃度高于二线城市，核心省会城市高于普通地级市，长三角、珠三角核心城市的市场韧性强于东北、西北区域城市。上海市场的稳定表现，和当地一手房供应不足、购房者需求自然转移至二手房市场存在关联，而深圳则因为此前一手房供应规模较大，叠加产业调整带来的需求波动，市场调整压力更大。

从城市内部分化维度观察，核心学区板块的学区房成交价虽然也有所下调，但成交量相对稳定，换手率远高于远郊区的普通住宅。次新房因为房龄新、户型设计合理、配套完善，市场受欢迎程度远高于20年以上房龄的老破小，部分没有电梯、配套落后的老破小挂牌半年以上仍无法成交，业主只能多次下调报价，降幅普遍超过次新房。法拍房作为二手房的特殊细分品类，近年来挂牌量持续上升，由于起拍价通常低于市场价格10%-15%，成交率高于普通二手房，但多数法拍房存在税费、产权不清等潜在问题，风险也相对更高，购买群体以专业投资客为主。

进一步拆解分化的底层逻辑，分化背后是住房需求从“有房住”到“住好房”的转变，存量市场下，优质公共资源、优质物业品质的稀缺性支撑其价格韧性，而缺乏配套支撑、品质落后的房源则面临持续贬值压力，流动性持续下降。这种分化不是短期现象，将会伴随存量房市场调整的全过程，后续分化程度还会进一步加深。一部分房源会逐步失去流动性，成为难以交易的沉淀资产，这一情况在三四线城市远郊区会更加明显。这种分化也是市场出清的必然过程，推动存量住房结构逐步匹配当前的需求结构。

2.2 政策影响下的预期变化

2.2.1 政策传导下的市场反应

近年来各地针对二手房市场出台了多项支持政策，包括推广带押过户降低交易成本、取消限制性购房政策、下调二手房贷款首付比例、下调房贷利率等，一系列政策的核心目标是降低交易门槛，释放合理居住需求。从市场反应来看，政策出台后往往带来短期的成交回升，但难以形成持续的回暖趋势，刺激效应呈现快速递减的特征。深圳2025年出台新一轮支持政策后，第一周录得量环比增长233.1%，第二周增速回落至39.1%，随后回到之前的波动区间，说明政策只是释放了短期积压的需求，没有带来持续的新增需求入场。

当前市场需求不足的核心原因不在于交易成本过高，而在于居民收入预期不稳，购房意愿不足，同时市场价格下行预期较强，购房者陷入“买涨不买跌”的观望循环。多数潜在购房者认为价格还会进一步下调，选择推迟购房决策，等待合适的入场时机。供给端来看，近年来置换需求持续释放，不少业主为了购置一手房或者改善型住房挂牌出售现有二手房，导致市场挂牌量持续上升，进一步加剧了供过于求的格局，对价格形成持续压制。

不排除后续会有更多支持性政策出台，从需求端进一步降低购房成本，稳定市场预期，但需求端的信心修复仍需要时间，居民对未来收入的不确定性仍然较高，购房决策更加谨慎。市场整体调整的趋势短期内难以反转，整体将延续低位运行、结构分化的特征，优质房源的流动性和价格韧性会持续强于普通房源。这一阶段，市场出清仍将持续，逐步消化存量供应，为后续的市场平稳运行打下基础。部分库存压力较大的城市，出清周期可能会超过三年，调整过程会更长。

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1. 百城二手房价格已连续下跌41个月，整体调整趋势未发生根本改变
2. 多维度分化格局明确，核心城市核心区域优质房源展现出价格韧性
3. 政策刺激效应逐步递减，市场需求信心修复仍需较长时间

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