2025年房产中介产业布局分析：房产中介行业在变革中找到新的增长点

  中国报告大厅网讯，2025年，房地产市场持续从增量向存量转变，房产中介行业竞争愈发激烈。合富置业与贝壳的合作，犹如投入平静湖面的一颗石子，在行业内激起层层涟漪，也折射出老牌房产中介在当前市场环境下谋求破局的迫切需求。

  一、合富置业牵手贝壳，聚焦存量房合作

  近段时间，“合富置业携60家广州门店与贝壳开展合作” 的消息在房地产中介行业引发广泛关注。合富置业作为国内首家上市房地产服务商旗下的房地产交易服务平台，自1997年创立起便深耕广州市场，是广州近3年六大传统大型中介机构之一。

  此次合作专注于存量房领域，涉及合富置业位于广州的60家门店。贝壳方面表示，双方合作能使合富置业的强大业脉与贝壳平台的线上资源深度联动，扩大服务覆盖面。通过贝壳的数字化工具提升交易效率，同时发挥合富置业在高端市场、复杂交易中的专业优势，实现服务升级。

  合富置业业务涵盖一手营销代理、二手物业买卖和租赁等，多年来专注深耕中高端物业和豪宅市场，业务范围遍及广州乃至粤港澳大湾区主要城市，其由资深从业人员组成的豪宅销售团队实力强劲，中高端物业成交量占比超过45%。截至2024年年末，其母公司合富辉煌代理业务覆盖全国约40个大中型城市，代理专案约600个，二手分行数量约70家。

  值得一提的是，合富置业瞄准的存量房业务正是贝壳的基本盘。贝壳2024年总交易额达33494亿元，其中存量房交易额为22465亿元，占比达67%。2024年，贝壳净收入同比增长20.2%至935亿元，其中存量房业务净收入为 282亿元，占比约30% 。而在与其他品牌合作上，贝壳通常通过分享行业理解、运营专长等，帮助房产经纪品牌成长，经纪品牌则需遵守相关网络及协议并支付费用。

  二、房产中介市场竞争白热化，格局生变

  房地产行业向存量市场的转型，让房产中介机构之间的竞争进入白热化阶段。在广州市场，合富置业作为老牌中介，声量却逐渐减弱。《2025-2030年中国房产中介行业市场深度研究及发展前景投资可行性分析报告》数据显示，截至2025年3月末，合富置业门店数量从 2024 年年末的 106 家减少至 92 家。与之形成鲜明对比的是德佑品牌，其门店数量达 1008 家，远超其他中介机构。今年一季度，链家下属中介机构二手住宅网签记录总量为 1414 宗，德佑、中原地产、乐有家、住商不动产分别为 104 宗、86 宗、46 宗、30 宗，依次位列第二至第五名，而合富置业二手住宅网签量仅有 10 宗。从店均网签量来看，链家旗下门店平均签约 6.5 宗，中原地产和乐有家分别为 1.4 宗和 1 宗，其余品牌店均网签量寥寥无几。

  在从业人员数量上，截至 2025 年一季度末，链家记录在职从业人员多达 8403 人，排名第一;德佑、裕丰地产、置家地产分列第二至第四位，记录在职从业人员均有上千人;合富置业在职从业人员为 834 人，店均人员数为 9.1 人。此外，整个广州房产中介行业也呈现出明显变化。近两年，备案中介机构数量小幅增加，但备案门店数量连续下探，2023年减少355家，2024年减少160家。从备案中介机构平均拥有门店数量来看，从2017年平均每家中介机构拥有2.1间门店，下降至2024年的1.3家，行业 “小微化” 特征更加明显。2024年，广州市房地产中介行业中，直营品牌门店数量普遍下降，包括合富置业、裕丰地产、乐有家等;加盟类品牌门店数量则普遍上升，其中德佑、住商不动产分别增加 273 家、93 家 。截至2024年年末，广州市共有备案中介机构3459家，全市备案门店(包括备案中介机构和分支机构)为4444家，规模与2016年相当，且备案门店数排名前20的中介机构中，大多数门店数量呈下降态势，6 家传统大型中介机构备案门店总量占比近几年连续下降，2020 - 2024 年，广州6家传统大型中介机构备案门店数合计占比分别为 28.2%、26.6%、24.3%、20%、15.1% ，2022 - 2024年，合富置业备案门店数量分别为162家、129家、97家，其中2024年同比下降 24.8%。

  三、老牌房产中介合富辉煌面临业绩压力

  作为合富置业母公司，合富辉煌已连续4年亏损。财报显示，合富辉煌主要从事物业代理服务等多项业务，其中物业代理业务是公司主要收入来源，近年来该业务收入占比保持在95%以上。2021年，合富辉煌增收不增利，且由盈转亏，当年营收约71.66亿港元，同比增长16%，股东应占亏损达5.45亿港元 。2022 - 2024年，营收分别为15.17亿港元、12.95亿港元、9.47亿港元，连年下滑，股东应占亏损分别为5.8亿港元、5.31亿港元、2.8 亿港元 。截至2024年年末，合富辉煌持有现金及银行存款约2.11亿港元，借贷总额约1.23亿港元;2021 - 2024 年，全职员工人数从1.93万人持续减少至4000人。在持续亏损的这些年，合富辉煌虽有明星经理人加盟，也有股权收购意向出现，但最终都未能扭转局面。

  2025年，房产中介行业正处于关键转型期，老牌房产中介合富置业与贝壳的合作，是其在激烈竞争和业绩压力下寻求突破的重要举措。存量房市场成为竞争焦点，头部企业凭借资源和数字化优势占据先机，中小中介机构生存空间被进一步压缩。行业 “小微化” 趋势明显，直营与加盟模式呈现不同发展态势。合富辉煌的困境也是众多老牌房产中介面临问题的缩影，未来，房产中介行业如何在变革中找到新的增长点，实现可持续发展，值得持续关注。

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