市场寒冬 地产中介再言扩张

昨日，在北京某房屋中介里仅有几名业务员，见不到一位顾客。

　　中天置业、创辉租售、信一天不动产……这些曾门庭若市的房屋中介巨头的倒下，被认为是这轮房地产市场减速的重要信号。

　　然而，尽管地产中介赖以生存的交易量已不复过去的辉煌，但他们却并未像想象中的一蹶不振。在市场寒冬中，曾被当做房地产市场标尺的地产中介们的新动作，是否能为房地产市场带来新的判断？

　　交易骤减

　　二手房遭遇跨年寒流

　　年关将至，北京的天气没有持续新年头几天的寒冷。窗外的阳光照耀着，没几天就要立春了。但是冬日的暖阳并未驱散北京彭先生的忧虑。考虑到央行去年历次加息的累积效果将在今年集中显现，他每月不得不向银行多缴几百元的房贷。为了减少开支，彭先生决定在这个冬天把原有的房子卖掉，尽快将银行按揭还清。

　　去年年底，彭先生将其房子交给了中介公司挂牌出售，刚挂牌的几天他总是会接到中介公司的电话，有购房者预约看房，但由于和心理价位总是相差那么几万块钱，彭先生一直硬扛着。“当时就想着继续等一等，能碰到心底价位，当即就出手。”

　　彭先生的房子在安贞附近，一公里之外就是鼎鼎大名的“鸟巢”，按照地产中介的研究报告，当属炙手可热的区域。但最近的几个礼拜，他的房子受到了“冷落”，中介公司只是零星地打过几个电话询问，并没有接到有意向看房的通知。“可能是因为快过年了，大家都忙着过节没心思看房买房了吧。”彭先生琢磨着。当记者问到会不会考虑把价格压低一些时，彭先生说“等等看吧，不知道过一段时间会不会好些”。

　　卖主和买主在拐点声中较着劲，受连累的是夹在中间的房产中介。记者走访了京城昔日二手房成交火热的地区，海淀区的上地和清河以及西城区的黄寺大街沿线，大多数店面里，只能看到身穿制服的工作人员，间或有三两顾客临门，但也只是看一眼就走了。

　　记者在位于小黄庄的链家地产看到，张贴在橱窗上，印有房源信息的纸张已经泛黄，落满了尘土。而不远处一家中介公司的大门紧闭，门上还贴着转让字样。

　　记者采访了链家、中大恒基等多家房产中介公司的相关负责人，他们均表示，目前市场上成交量明显下降，而他们能看到的购房者的心态则是观望情绪比较浓。中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，下降的主要原因是客户的观望心理越来越浓，有很多不确定的因素影响或者推迟他们的购房时间。

　　宫萍进一步分析指出，从紧的房贷政策、二套房首付提高、利率增高以及国家大力推出两限房和经济适用房，将在未来两三年内陆续入市，再加上奥运会的影响，不少人都推迟了购房计划。近来又受深圳中天等事件影响，二手房房价确实有下降，交易量也有所下降。

　　根据中大恒基房地产经纪公司的市场监控显示，自2007年10月开始，北京的二手房交易量以每月10%的速度下跌，而到了2008年第一周，北京各区县交易量比2007年最后一周降了40%。

　　而自去年年底，因信贷紧缩而引起的交易量下降，让很多中介企业的资金链断裂，被挪用的资金来不及回流、市面的冷清让后续资金无法跟进，以至于在北京市场上，信一天不动产关闭了其布在京城的全部门店，退出中介行业。而北京最大的中介公司中大恒基也收缩了近50家门店。诸如舒欣地产、新世界（爱股,行情,资讯）置业等市场份额比较小的中介公司也逐渐消失在购房者的视线里。

　　逆境豪言

　　老牌中介仍要扩张

　　上周，北京市建委发布第三期“北京市房地产经纪行业发展概况”，从2001年开始到2005年，经纪机构数量逐年增加，2006年机构数量基本与2005年持平，2007年首度出现下降趋势，其与去年2545家的数量相比，减少了130家。

　　而北京的数据变化也是全国中介发展的缩影。中原地产华北区域董事总经理李文杰指出，2005年-2007年是全国中介发展最快的年份。由于进入门槛低，运营成本除去店面租金、话费网费以及员工工资外，无需更多投入。再加上北京楼市在过去的两年中，一手房二手房价格都迅速上涨，“很多人都像计算网站点击率一样计算中介行业的营业利润”。李文杰如此表示。

　　在分析近来地产中介遭遇的“关门潮”时，我爱我家副总经理胡景晖给出了两点原因，一是由于此前没能够正常经营；二是由于发展道路的失当，经营管理粗放，搞人海战术，靠拼规模发展。“随着一系列调控政策的出台，全国部分地区的楼市相继‘入冬’，二手房市场概莫能外。自身运营能力的内忧加上楼市调控的外患，地产中介行业面临着盘整。”业内人士告诉记者，“对于坚定看好这个行业的公司来说，现在也是逆势突围的时候。”

　　关键时期，关于地产经纪的论坛和会议频繁，出席并发表言论的行业大佬们纷纷公开了今年的扩张计划。北京美联房地产经纪有限公司总经理白纪远表示，美联从去年9月份至今已经开出了26家分店，计划今年3月份开始拓展，目标是根据市场情况在2008年开出60到80家分店。老牌企业鑫尊置地表示，出于对宏观成交量的乐观，也将在今年扩大现有80家店的规模，增加到150家。中原地产将在现有运营80家门店的基础上翻倍。北京麦田房产经纪公司继去年增开8家店之后，近期还要增加店面。私募成功的21世纪不动产近期也将有一系列扩张和开店计划。

　　过去的几周，不断被作为中介公司缩水案例提及的中大恒基，虽然短时间内关闭了50家门店，但其副总经理付严在接受记者采访时仍旧高调表示，开春后，要集中人力开辟新的战场，总体的店面数量依然保持450家左右。

　　变招抗寒

　　融资并购、网上交易无所不用

　　去年10月，21世纪不动产从美国艾威基金融资5200万美元，而这一消息公开的同时，我爱我家、中大恒基等公司也私下与外资进行接洽。随着外商投资目录的出台，房地产经纪被列为外商投资限制类投资目录，付严向记者证实，之前确实和美国公司接洽过准备融资，意在并购扩张进而筹备上市。“但融资的目的是为了扩大业务，如今行业不景气，估计眼下的调整态势会持续一段时间。融资亦不是当务之急。”

　　付严表示，“现阶段来说，对中介公司是个考验，眼下最重要的事情是调整产品结构、市场营销手段以及管理模式等，以增强企业的抗风险能力”。据他介绍，中大恒基关闭近50家店面属于自我调整，因为二手房交易目前主要集中在商品房和次新房社区，靠近老旧公房社区的店面自然要减少规模以压缩成本。

与中大恒基这种内部消化式的调整不同，网络成为各中介公司瞄准的新战场。我爱我家在本月15日启动了第1000家网店，依托其现实的运营系统做线下交易，把门店的房源搬到了网上，减少不必要的固定成本开支。链家地产相关负责人告诉记者，春节后也将开始做类似的网店。大本营坐落在广州的满堂红地产公司负责人甚至如此断言，“跟网络靠在一起一定会有一个很好的将来”。

　　目前而言，中介公司都是以房屋买卖来维持和赚取利润，因为租赁行业的利润薄、纠纷多，有的门店不做或者是捎带着做租赁业务，但近来，记者接触的一些房产经纪人纷纷表示，已经将心思更多地转向了房屋租赁业务。在资深房地产经纪培训师徐东华看来，转过年之后，将会是一轮租赁高峰，加上北京这样的城市还有奥运概念的存在，租赁市场将会有比较好的表现。他同时建言中小中介，与其分散开店，倒不如集中于自己最熟识的区域市场，未必要追求热点。市面上一些专注于写字楼业务的公司，专注于商业的公司，反倒保持了一贯的业绩状况，在这些精细划分的领域一直有比较好的表现。

　　而与以上几种抗寒措施不同的是，整合并购悄然出现。我爱我家成为信一天不动产20多名店长和100多名经纪人的新东家，但同样是我爱我家，近日变为了“易居谋洽我爱我家”这则新闻的主角。自去年8月登陆美国纽约证券交易所后，就一直在全国范围内洽谈收购，图谋借壳进入二手房市场。但同时，易居中国不断发展的房地产项目销售代理业务亦成为不少中介公司拓宽盈利渠道的参考。业内人士分析认为，物业销售和管理的盈利远远多于仅靠获取房屋租售成交的中介费收益。

　　行业整风

　　重新洗牌后才能规范运作

　　“早期进入市场的房产经纪公司未必就是未来市场的领军企业。未来的几年内，还将不断的有关门现象发生。”在谈及未来时，付严如是说。而如何通过“淘汰”来规范行业的发展已经成为了这次寒流中包括业界、政府部门以及学者同时面对的话题。

　　“让暴风雨来得更猛烈些吧！”资深房产经纪人士董琪如此感慨。中天置业老总的卷款私逃、全国最大的二手房中介深圳创辉租售的“树倒猢狲散”、吃差价、挪用房款等不良行为被监管部门点名……一连串的负面新闻见诸媒体，董琪说，“我觉得这是一件好事情，因为只有这样，政府才会加大对房地产中介行业的监管力度，有利于让这个行业更快的规范起来”。

　　业内人士分析，房产中介行业由于起步时政府没有干预，缺乏监管，使得行业规范不够健全。但随着政府网上签约、资金监管、信息公示、执行标准合同的严格落实，违规操作的公司一定会被市场清除出去。

　　2006年年底，建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》出台，而一年多来，建设部以及各地方主管机关也定时抽查，揪出了违规企业，并在媒体上进行公示。

　　北京市去年6月起，二手房交易钱款将不再过中介。二手房交易的买卖双方将首付或者全款打入中介公司在各个银行设立的专用账户，或者要么在签订完《购房合同》之后，再签订《资金自行划转协议》，房款由买卖双方自行划转。

　　同时自去年7月1日起本市二手房已经实行网上签约，中介机构的二手房信息必须上网公示。如此一来，对于那些依靠滞留房款，挪用其进行投资的房产中介而言，在面对交易量萎缩时，上演了老总跑路或者干脆转行的事件。

　　此外，在国内，不仅劳动力成本低，房地产经纪人从业门槛也很低，素质良莠不齐。北京市建委最近一期的北京房地产经纪行业发展概况中提供的数据显示，北京市房地产经纪行业从业人员5万多人，已取得房地产经纪人证、《北京市房地产经纪资格考试合格证》的共45436人。2007年一年新增房地产经纪持证人8910人，高中学历人员占到了近四成。

　　胡景晖认为，以前监管的思路主要是管企业，今后监管的思路应该主要是管房地产经纪人，建立经纪人制度，建立信用档案。董琪建议，应当定期组织经纪人考试，在进入门槛上要进行严格筛选。

　　典型事件回放

　　深圳中天置业老板携款逃跑

　　去年11月13日中午，深圳中天置业评估有限公司总部开始大门紧闭。总裁蒋飞携2600万元巨款神秘失踪。拥上门来讨债的客户遂以“合同诈骗”向深圳警方报案。 整个事件不仅使中天置业公司大量客户资金受损，而且使该公司的140余家门店被迫关闭，2000余员工受到牵连。

　　据了解，导致蒋飞卷款逃跑的主要原因在于中天置业的资金链出现问题，即蒋飞通过挪用代收楼款这笔短期资金，将其投入二手房和股市的炒作。

　　创辉租售被指卷款上亿资产

　　1月15日，号称全国规模最大、网点最多、以深圳为总部、在全国有1800多家门店的房产中介创辉租售传出要倒闭的消息。三类人聚集到创辉在各城市的总部——楼房买卖客户、供应商以及欠薪员工。客户讨要诚意金和首期款，供应商讨要文具装修材料的货款，员工讨要去年11月以来的薪水。创辉扩张的资金被指“很可能来自其占用的客户资金”，员工称，其在东莞所涉及的款项已上亿元。

　　北京规模最大的房屋中介瘦身

　　继信一天公司停止二手房交易后，从去年12月中旬开始，北京目前规模最大的房地产经纪公司中大恒基在北京陆续低调关闭一些小的门店。公司预计在近期将关闭约50家门店。

　　而中大恒基原老总刘益良此前因涉嫌寻衅滋事等罪名，被检察机关批捕。

　　商报记者 丁蕊/文王晓莹/图 车亮 暴帆/摄