2015年我国小产权房行业改革政策分析

　　尽管自2014年以来，国土部联合住建部在全国范围内开展了对小产权房的专项整治，并拆除了位于北京、广东、海口等地的部分严重违法违规的小产权房，但进入2015年，小产权房又在各地公开售卖，这其中就包括最近备受关注的深圳被五次查封的“坂田国际”小区。

　　“坂田国际”原为深圳龙华新区办事处水斗老围村村委的统建楼，由3栋25层楼组成，共有230多套房源。早在2014年年中，龙华新区办事处执法人员就对“坂田国际”进行了两次查封，但每次被封过后不久，该楼盘就又重新开张，重新售卖。

　　深圳只是全国范围内小产权房再度升温的一个缩影。事实上，2015年以来出现小产权房热卖的，还有云南昆明、广西柳州等地。

　　接近国土部的专家告诉记者，现在有关方面对小产权房采取的是“冷处理”，不登记、不发证，在相关集体产权、宅基地等一系列农村改革中，也没有直接涉及到小产权房的问题，主要原因是形成小产权房的历史较为复杂，而且各地的情况也不一样，中农办、国土部等方面很难出台，解决全国小产权房问题的统一性文件。

　　清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明、原国家土地管理局规划司副司长郑振源等人认为，有关部门应区分不同的情况，尽快对小产权房进行分类研究、分类处理。简单来说，对一些严重违反城市规划、土地利用规划，建筑设计、施工质量存在严重问题的“小产权房”，应采取改建、重建或者拆除的强制办法，而对一些符合条件的“小产权房”，则应通过补办合法手续，再通过缴纳相应的税费，纳入到廉租房、公租房、经济适用房等城市保障性住房系列之内。

　　再度升温

　　除了深圳龙华新区的“坂田国际”，在全国范围内实际上还存在着其他类型的小产权房。

　　据《2016-2020年中国“一带一路”战略规划对房价走高行业影响调查分析报告》了解，2004年深圳曾发文将集体性质的土地全部转化为国有，取消了农村集体组织。而在土地国有化过程中，为了照顾居民的利益，当地政府给新转为市民的每户家庭都划出不超过120平方米的土地，用于建筑不超过5层、建筑面积不超过480平方米的住房。

　　相关土地专家称，这些由当地政府规划建设的房子，严格来说也是小产权房。据悉，目前深圳对于新建的违规小产权房，往往采取禁止售卖的手段，被罚款也只是少数。而类似对“坂田国际”的数次查封，在当地人看来也并没有起到震慑作用。因此，即便是从公开的报道来看，深圳的小产权房热卖至今仍在升温。

　　另外，很多城市周边的农民正在将偏远郊区的住房开发成“农家院”售卖。其中，一线城市郊区一套300度平米的毛坯“农家院”，大致的价格是在20万元以下。据前述接近国土部的专家所说，过去这些城市周边的小产权房，是成片成片的高层住宅，现在基本上都改成了独门独户的“农家院”，不那么引人注目。

　　“而小产权房的价格本来就比较低，加上销售方还打出休闲、度假、养生的各种旗号，招揽城市买主，还是会吸引一些城市居民到郊区买房。”上述专家说。

　　根据公开的报道，在2013年底，国土部曾联合住建部，对全国的小产权房进行了专项整治，之后各地政府都还公布处违规的小产权房信息，并拆除了部分小产权房，一些城市郊区的村官也因此受到严重处罚。

　　但小产权房却在短暂消停之后再次出现升温的势头。前述接近国土部的专家的分析是，这种现象的出现可能与地方政府的默许甚至支持有关，而现有的农村土地管理政策中尚存一些空白环节，相关方面也迟迟未出台新的改革政策。

　　郑振源告诉经济观察报，在深圳等地，大多数小产权房都是由村集体将村辖区的土地集约起来，通过村委会注册的开发公司或者外请开发公司进行开发建设，然后将一部分提供村民居住，另一部分对外出售，这实际上也是地方政府对他们认为不合理的一些土地政策的一种博弈。

　　改革滞后

　　从去年下半年开始，中农办、国土部、农业部等方面曾出台了一系列相关土地改革的新政，其中包括针对集体经营性建设用地入市、宅基地入市的制度改革，也包括针对不动产登记的新条例以及针对农村集体资产的股份制改革。而这些改革以及上月发布的《深化农村改革综合性实施方案》中，均没有涉及小产权房问题，这一现象令业内感到意外。

　　据前述接近国土部的专家介绍，国土部等方面之所以对小产权房采取“冷处理”的办法，根本原因是相关部委、中央与地方政府，以及一些专家在处置小产权房的问题上仍存在一些分歧，因此对小产权房制度的改革政策迟迟未能出台。

　　全国政协经济委员会副主任厉以宁、北京大学教授周其仁一直主张给小产权房“转正”。在不同的场合，两位经济学家都有表示，对农民在集体土地上建设的小产权房，应该分类处理、分类对待，应该允许一部分符合条件的小产权房合法化。

　　厉以宁认为，农民在自己宅基地上建的一些“小产权房”，只要通过补缴税费，就应该允许农民自由买卖;而周其仁的建议是，允许部分小产权房“转正”，将有助于缓解日益高涨的房价，对推进农民工市民化大有好处。

　　与厉以宁、周其仁的观点一致，郑振源也主张尽快推动小产权房“转正”。他分析表示，现在中央提出新型城镇化关键是要实现人的城镇化，围绕“人口城镇化”这一核心目标，农民工转化市民首先面对的就是城市高房价问题，在这样的背景下，小产权房的“转正”恰好符合市场的需求，

　　郑振源补充表示，解决小产权房的历史遗留问题，国土部等方面应尽快设立一个合理的时间节点，对于节点后的新建小产权房一律严惩不贷。在限制新建小产权房的同时，对现存小产权房的遗留问题，如在村民宅基地上建设，符合城乡统筹发展规划及土地利用规划的小产权房，应该允许其补办相关手续、补交相关费用，之后再给予农民正式产权，或者纳入到廉租房、公租房、经济适用房等城市保障性住房系列中。

　　郑振源还表示，现在一些地方政府在处理小产权房问题上已有所创新，比如，深圳市政府方面决定，从2014年4月1日起，将部分历史遗留违建的小产权房转为限价商品房，这样的做法对国内其它省市推动小产权房的分类改革颇有借鉴作用。

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