2025年第三季度上海办公楼市场报告：租金下行与需求动态分析

  2025年第三季度，上海办公楼市场呈现显著的供需互动特征。在成本驱动型搬迁和部分行业回暖的双重作用下，甲级办公楼市场需求持续复苏，但租金水平仍延续下行趋势。与此同时，产业园区与物流地产领域因新增供应压力及租户议价能力增强，面临更为复杂的调整环境。投资市场则展现积极信号，核心资产交易量显著回升，为未来市场注入信心。

  一、甲级办公楼：需求韧性显现，租金分化加剧

  中国报告大厅发布的《十五五办公楼行业发展研究与产业战略规划分析预测报告》指出，2025年第三季度上海甲级办公楼市场录得净吸纳量19.04万平方米，主要由成本驱动型搬迁和升级需求支撑。金融服务业（尤其是私募基金）及人工智能相关科技企业成为核心驱动力，零售品牌如户外运动领域亦活跃于办公租赁市场。

  租金方面，中央商务区平均报价为6.6元/平方米/天，非中央商务区降至4.3元/平方米/天。甲级与乙级办公楼的价差缩小促使更多企业选择升级至更高品质楼宇以优化成本效益。业主通过灵活续租条款和租约重组策略吸引新租户，中央商务区空置率环比微降0.6个百分点至16.3%，而非中央商务区空置率则因远郊升级需求小幅回落至30.5%。

  二、产业园区办公楼：科技互联网主导，租金承压

  第三季度上海产业园区办公楼净吸纳量为4.12万平方米，科技互联网企业（涵盖人工智能、集成电路及游戏领域）仍是主要需求方。此外，科研机构与总部型经济的需求亦保持活跃。然而，新增供应持续涌入（本季交付20.47万平方米），推动全市产业园区空置率环比上升0.9个百分点至26.1%。

  租金压力显著：产业园区整体租金环比下跌4.4%，降至3.5元/平方米/天。租户对成本敏感度提升叠加短期供应过剩，进一步压缩业主定价空间。

  三、物流地产与办公楼协同趋势

  第三季度上海物流市场租金环比下降5.8%至1.20元/平方米/天，反映企业普遍以节约成本为导向的租赁策略。业主为应对高企的空置率（未明确数据但提及“高企”），采取激进定价策略吸引租户，预计未来仍将面临下行压力。

  四、办公楼投资市场：核心资产交易回暖

  2025年第三季度上海商业地产投资市场成交17宗交易，总金额达149.7亿元，环比增长78.1%。办公楼资产以75%的成交金额占比重回主导地位，单笔最大交易刷新近两年纪录，提振投资者对核心区域的信心。其他领域中，产业园区占11%，零售物业与长租公寓分别占8%和6%。

  投资需求以资本配置为主导（占比91%），高净值投资者及企业买家持续加码上海核心地段资产。中环以内项目贡献了86%的成交金额，显示市场对核心区稀缺资源的偏好。

  2025年第三季度上海办公楼市场呈现“需求分化、租金调整、投资回暖”的特征：甲级办公楼通过品质升级吸引租户，产业园区则受供应压力拖累；物流地产面临持续竞争，而核心资产的投资热度为市场注入长期信心。展望未来，在政策支持及外资回流预期下，办公楼行业需在成本优化与价值提升间寻求平衡，以应对结构性调整带来的挑战。

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