09牛年商业地产喜迎接第三蜜月期

  受2008年二手房、新房交易颓势影响，今年1月以来北京市土地市场表现依然不佳。此前，由于房屋交易市场的萎靡直接导致了开发商对土地市场的悲观期望，流拍、低价成交的现象相继出现。而相对于普通商品房市场，处于“金字塔”最顶端的商业地产似乎受到市场观望情绪的影响程度较小。
   
    据有关统计数据显示，2008年商业项目体量在1万平方米以上的物业达到600万平方米以上，有业内人士认为，处于市中心的商业项目还是处于供不应求的局面，无疑将促使开发商对市中心商业项目的高度期盼。一直以来，北京就是高价地的频出地区。早在2003年，国土资源部土地利用司对全国城市地价监测结果显示，在全国10大城市地价排行榜中，北京名列榜首。调查显示，当时北京商业用地最高价达4.8万元/平方米，是位于东城区王府井大街的穆斯林大厦，次之是位于西城区西单路口东南角的首都时代广场，熟地价为3.9万元/平方米。近些年，商业地产新概念层出不穷，给人留下了无限的想象空间。尤其是形形色色的商铺投资者和商铺经营户，几乎每一个商业地产新概念的推出，都在不同程度上吊起相当一部分人的胃口。然而，对这些商业地产新概念，所有人的认知程度并不同，富华国际集团总裁赵勇在接受记者采访时说，“一个成熟的商业地产模式不仅仅是一个ShoppingMall所能涵盖的，它必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念，是一个综合体。而商业地产的成功开发与运营，不论是在项目本身价值提升方面，还是在社会价值体现方面，其作用都是巨大的。而此前万通地产股份有限公司董事长冯仑亦将楼市下一个“蜜月”定为商业地产。他认为，现在国内拥有15年开发历史的企业大多经历了两个蜜月，海南是第一个蜜月，这个蜜月不到三年，接下来是七年苦日子。然后迎接了第二个蜜月，第二个蜜月是在CBD发展起来的。接下来商业地产或许将带来国内地产开发的第三个蜜月期。
   
    新世界模式日前，新世界中国地产宣布将斥资110亿元用于崇外6号地的改造。110亿巨量投入在全球金融海啸和国内楼市下行期，110亿元的投资显得异常扎眼。据了解，新世界自1993年进入北京以来，在崇文区的投入资金累计达到160亿元，其中绝大部分都是可经营性物业，每年持有的物业租金收入约为3亿多元，而整个新世界中国地产上市公司的租金总额为20亿元左右。
   
    “新世界进入北京市场15年来，只是实现了第一步发展目标，就是让崇文区成为北京最繁荣的商业街区之一，而让崇外6号地成为北京最先进的商业区域将是我们的下一个目标。”新世界中国地产（北京）常务副总经理蔡建伟在谈到该笔投资规划时表示。他同时透露，新世界地产在北京区域的下一步扩张将考虑北京周边卫星城以及石景山地区。“因为那里有更大的经济容纳量。”事实上，早在新世界进入内地发展之初，就将区域运营和开发商业地产作为长期坚持的战略。
   
    此前，新世界执行董事、被称为第三代掌门人的郑志刚曾总结新世界地产的内地发展战略为：“集中开发带有商业特点的大型综合项目而非纯粹的住宅；进行区域整体开发的比较多，以获取长期经营和长远发展优势；与政府建立良好的合作关系。”郑志刚认为该发展战略到今天看来是“成功的”。新世界地产目前在北京、武汉、沈阳、上海、广州、天津、成都等30余个城市都有项目，其中中心城市的发展模式与北京相同，均以持有经营性物业为主。另外，郑志刚表示，新世界集团在未来的几年会增加约100万平方米之零售业楼面，新世界每年会增加15万平方米。
   
    虽然与“深国投与沃尔玛”扩张模式略有相同，但新世界认为，不同之处在于，前者是通过协议进行捆绑发展，而新世界则是同一集团子公司之间的资源整合。具体表现为，目前新世界中国开发的商用物业，首先就会引进新世界百货。
   
    事实上，楼市调整期，商业地产已被越来越多的房企认为是行业萧条期中的“避风港”。包括富力地产在内的多个地产公司都在逆市加码商业地产。
   
    金宝街概念在北京，可以称得上为商业街且耳熟能详的或许只有王府井、西单和大栅栏。前者虽有百年的历史，但一个时期以来更多的是凭借着昔日的名气吸引着旅游观光人群，后二者，西单演变成嘻哈一族的新天地，但购买力的低下却是不争的事实，整饬一新的大栅栏则开动叮当车走向复古，事实上将其称为旅游景点更恰当些。
   
    北京金宝街，在改革开放之初的80年代甚至90年代，这里还只是一片破旧的平房区。90年代末，北京东城区政府乃至北京市政府将“打通金宝街，发展王府井”这一多年来的愿望提升至实际操作阶段，北京金宝街成为1998年北京市赴港招商签约项目，成为北京市60项重点工程之一。

 　　从商业发展角度上看，金宝街的开发，连通了核心商业区王府井和中央商务区CBD，在这两大区域交汇之间，金宝街形成了一个新波峰，成为北京商务地产的崭新亮点。在“打通金宝街，发展王府井”这一初始愿望的基础上，在政府的大力支持下，香港富华国际集团又将开发目标进行了进一步深化和提升，那就是，将金宝街打造成可以与纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街、伦敦新庞德街等比肩的国际水准高端商街。
   
    最初，金宝街便被定为为高端商业物业的聚集地，目标直指世界第十一大著名商街。因此，在金宝街上所有物业基本都以商用物业为主，包括五星级酒店、高端会所、甲级写字楼、酒店式服务公寓和高端购物中心等多种业态。而这种高端业态，正是世界级进入的先决条件。2003年，华丽大厦、金宝大厦、东城区行政服务中心等甲级写字楼率先完工。佳能、爱普生、智威汤逊、横河电机、柯尼卡、美能达等国际大型公司等陆续进驻，目前出租率已经达到100％。他们看中这里的原因是“东城区是北京的核心地区，而金宝街则是核心地区的核心。而且这里的商业基础很好”。
   
    　　金宝汇是ShoppingMall概念的极致之作。作为金宝街第一个高端购物中心项目，位于金宝街核心位置，为香港赛马会北京会所与超五星级励骏皇宫酒店所环抱，金宝汇总建筑面4万平米，地下四层，地上七层，将打造成一个汇集名牌服饰、钟表、高档餐饮、殿堂级影院的国际新殿堂。目前Gucci、Burberry、BottegaVeneta、Canali、SwankShop、Givenchy、VERTU、Palace等众多国际一线品牌赫然在目，使金宝汇还未开业，就已成为生活品质的榜样。香港百老汇电影院已经签约金宝汇，预租六、七两层，打造大中华地区最高水准的国际影城，佐证了金宝汇是当之无愧的奢侈品及奢侈服务汇聚地。现在，即将开业的金宝汇已经完成了90％的商户入驻。
   
    和世界上其他知名商街不一样的是，金宝街由富华集团统一开发、规划，在“打造国际水准高端商街”长远目标的指引下，从1998年到2008年的十年期间，北京金宝街走出了一条开拓性的探索发展之路。短短的10时间，就可以和世界级别的商界比肩，而从历史上看这些著名商业街的形成动辄就需要上百年的历史，其间经过了多重资源汇至，和规模巨大的翻新改造。
   
    几家欢乐几家愁包括仲量联行、第一太平戴维斯在内的知名国际物业机构分析数据表明，北京一地2008年新增商业物业面积大约为600万平方米。但是，全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心、三里屯Village等在内，全年的新开商业面积不足300万平方米，而大钟寺国际广场、国瑞城购物中心、首地大峡谷等商业项目则集体推迟了开业时间。据世邦魏理仕最新发布的数据指出，将有超过200万平方米原计划在2008开业的商业设施推迟到今年进入市场。
   
    “资金的压力是最主要的问题。”业内分析人士认为，与住宅项目的开发不同，商业地产如果自持需要大量的资金，而房地产企业的融资渠道有限，大部分都是依靠银行贷款。在全球金融危机的大背景下，银行开始“下雨收伞”。导致不少商业地产的开发商自有资金不足，难以应付日常招商费用。与此同时，不少已经和商场签约的“准租户”拒绝“履约”。GUCCI原定于在北京乐天银泰百货开设的分店被总部临时叫停。GUCCI不惜冒着违背合约以及赔偿保证金的风险，放弃装修到一半的店面从乐天银泰店撤离。
   
    令人担忧的是，与撤店危机同时袭来的还有商业面积的巨大供应。商铺是商业市场最基本的细胞，其租售价格的高低无疑是反映商业市场冷暖的晴雨表。2008年上半年，受奥运会举办的利好影响，北京商铺的租售价格曾一路攀升，而下半年爆发的全球金融危机，又让商铺的租售价格大幅回调。2009年，商铺的租售价格走势又将如何？
   
    商铺价格高低互现“商铺的租售价格从根本上讲与消费是紧密相关的。销售情况好，商家能够承受的租金就高，反之生意不好做，商家承受能力必然降低。”华高莱斯国际地产顾问有限公司商业地产专家苗钧认为，从目前消费市场整体偏弱的走势来看，2009年，北京的商铺租售价格也将延续2008年三、四季度以来持续走低的态势。
   
    在整体商铺租金下调的同时，不同区域、不同业态的表现情况也会不尽相同。苗钧认为，成熟商圈，如王府井、国贸、西单等，由于多数商业项目运营稳定，客流量也基本稳定，抗风险能力较强，受金融危机影响较小。而新开业项目不仅面临着招商的困难，而且人气的培养也需要时间。在住宅市场同样不景气的情况下，开发商为了尽快回笼资金，无论是租赁还是销售，商铺价格下调的幅度都会更大。不过，不同的商业业态，受金融危机的影响程度各不相同，商铺价格的调整幅度也会不尽相同。以中高端为目标消费群的购物中心，在市场紧缩的情况下也会受到较大冲击，特别是随着国际一二线品牌的撤出，其租金下调幅度会更明显。相比之下，超市、便利店等服务中低端的社区商业经营反而更加稳定，这些业态是百姓日常消费离不开的。他预计，今年消费市场上有所作为的商业企业，也将主要出自这一群体当中。

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