石家庄楼市发展趋势

      品牌房企受欢迎
　　
　　购房首付款比例提高、银行利率上调、买房遇限购……楼市调控步步为营。
　　
　　石家庄版限购令在2月底正式实施后，直指二套、三套房，第二套房首付达到60%，而有两套房以上的家庭将不再具有购房资格。随着限购令的实施，很多购房者的心态也发生了变化，“一步到位”成为越来越多购房者的共识，尤其是改善性需求，更加倾向于100平方米以上的高端户型。业内人士分析认为，限购令实施后，购房者心理将从“居者有其屋”向“居者优其屋”过渡。
　　
　　刚需是买方人群中的主力军，他们具有强烈的购房愿望，因此购房需求势在必行。限购令下，一步到位的想法使得购买小户型的选择变得分外谨慎，90—120平方米的主力户型成为他们的购房理想所选，而今年的楼市形势也恰恰迎合了他们的需要，100平方米左右的户型和200平方米以上的大户型，成为许多开发商主推的户型，他们中许多人已经成为某个地产品牌或者某几个地产品牌的忠实拥趸。
　　
　　万达、金正、中宏、嘉实、勒泰……为了买到优质的好房子，拥有更有品质的生活，购房者甚至随着这些品牌地产商辗转购房，挑选最能打动自己的好房子。

    市场僵局难打破
　　
　　调查数据显示，6月份，全国75个城市房产价格上涨，25个城市下跌，房价上涨态势并未完成得到遏制。“这说明在政策调控力度前所未有的情况下，限购和限贷及限价等行政强制手段压制不住价格上涨的脚步。”业内人士分析，但同时也应该看到，在持续严厉的调控政策下，目前房价涨幅增速已现放缓趋势，环比价格下降的城市增多，为年内连续5个月同比增速放缓。
　　
　　限购令的强大威力足以影响楼市走向，市场回暖何时出现？这是开发商所担心的问题。经历了2008年的“生死劫”后人们发现，一些企业的底气变得越来越足。面对此次调控，部分开发企业的销售思路及推广策略仍然相对保守；而有些企业，则采取了相对灵活积极的推盘策略，获得了不错的效果。“房子真的不好卖了！”这是最近很多楼盘营销经理的感慨。　

以价换量仍是利器
　　
　　6月我省楼市依然保持低迷态势。政策促使政府、开发商、消费者三方博弈趋于白热化，市场“静”的态势无法继续维持，哪一方率先让步将决定未来市场的走向。
　　
　　市场供应量加大，开盘优惠及折扣活动较往期有所增多，可以看出开发商对6月销量寄予厚望，但市场反应并无预想般强烈，小幅的购房折扣并未真正意义上松动我省房价。政策方面也继续保持“房价不降，调控不减”的强硬态度，5月各项政策密集出台，成为引导市场打破静态的导火索。“一房一价”实施细则落地、“存款准备金率上调”、“预售金纳入监管”加剧楼盘竞争，造成企业周转资金紧张；此外，本月各大银行提高首贷利率，30%首付将成历史，这一调整很大程度上打破了消费者的心理平衡，间接增加的置房成本触动了切身利益，催促消费群体在出手或继续观望间做一个抉择。
　　
　　业内专家认为，一旦11月份全国范围内的保障房建设完工，多个城市房价将出现松动，或进入下行通道。加上市场库存及新增供应被调控迫出，导致集中释放，在货币政策和融资渠道继续收紧的情况下，开发商的资金链必然受到重创。
　　
　　另外，在限购和限贷等一系列政策调控下，下半年购房需求必然受到削弱。开发商要想稳定销售业绩和打破买卖双方市场僵持局面及保护资金链不受冲击，必须通过销售回收资金。因此，下半年房地产价格或将出现下行的通道，不排除部分开发商提前打价格促销战，抢占下半年的市场。
　　
　　多元营销为上策
　　
　　今年春节前夕，史上最为严厉的楼市新国八条重磅出击。新政实施后，春节期间我省楼市曾上演了惨淡的成交场面，由此带来的是，整个2月份，我省楼市供应量微乎其微。即使进入3月份后，限购令的实施，促使部分开发商尽快调整营销策略，纷纷加大促销幅度，以抢跑市场。
　　
　　步入6月，楼市开始转入下半年冲刺阶段。即使上半年有三、四月份的销售畅旺，但对于下半年的走势，市场仍是多面争持。乐观者认为，下半年成交量将会提升，房价也会继续上涨。悲观者认为，楼市如履薄冰，稍有不慎，将会更加低迷。

导致开发商在营销策略上还真不能以不变应万变。在变数的政策环境面前，不少开发商已经开始意识、醒悟，与其苦苦等待，不如走为上计。于是，进入5月份后，开发商就开始纷纷采取行动，各种优惠风潮此时开始席卷河北楼市。这个情况一直持续到了7月份。
　　
　　此外，活动营销也是屡试不爽的法宝。“楼盘不搞活动，根本没办法吸引消费者。只要有人气，就不怕没有成交量。”这是某开发企业老总的现身说法。现在地产市场处于深度调整中，国家不断出台利空政策，消费者置业防御心理愈加变强。作为开发商，要考虑的是如何关注到客户的真正需求，才是营销突围的利器。在楼市越来越追求理性的市场背景下，把活动营销演绎得风生水起的开发商，无疑期待能带给项目以实质性的销售促动。
　　
　　随着购房者置业的日益理性、成熟，楼盘如何与购房者互动也成为一个重要问题。今年以来，大量的客户活动在楼市涌现，更多的开发商尝试着精确营销方式，让购房者了解品牌、了解产品，并从中获得市场对产品的真实反馈，以调整产品，让产品更适应市场需求。
　　
　　据显示，石家庄房屋均价为5870元/平方米，环比下降0.88%，跌幅排名全国第二。今年以来，在指数研究院的统计中，省会房价首次出现下降。
　　
　　与此同时，我省列入中国房地产指数研究院统计范围的有7个城市，除石家庄外，保定房价环比下跌0.56%，廊坊下跌0.17%；秦皇岛环比上涨0.09%，唐山上涨1.04%，邯郸上涨0.46%，衡水上涨0.45%。3个城市出现微幅下跌，是今年以来数据统计中，我省城市房价下跌数量较多的一次。
　　
　　那么，6月之后，楼市究竟是飞霜满天还是艳阳高照？业内分析人士认为，下半年楼市何去何从，将与楼市的调控政策、消费者的购买力与开发商的心态紧密相关，对于各个楼盘来说，将是一场严峻的考验。如何赢得市场？如何跑好楼市的下半场？