公积金新政对北京楼市影响因素分析

　　据中国报告大厅了解到：继央行房贷新政、北京（楼盘）调整普通住宅认定标准后，近日，住房建设部、财政部、中国人民银行联合发布通知，要求各地放宽公积金贷款条件，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，可适当提高首套自住住房贷款额度，推进异地贷款业务、住房公积金缴存异地互认和转移接续，同时取消四项收费的内容，提高住房公积金使用效率及贷款发放率。

        实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务；职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷；取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目……这一系列的政策都出自近日住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，有业内人士称，此轮公积金新政可唤醒沉睡的公积金并释放更多刚性需求，但也有人“犀利”地指出，“用都用不上，针对此的利好有什么用？”《广厦时代》调查发现，虽然针对这一新政北京的落地细则尚未出台，但对于目前北京购房者使用公积金的最主要障碍，政策中并未重点提及，80万元这一贷款额度难因新政上调，公积金目前在北京楼市中仍然“略显尴尬”。

　　买房时：公积金发放率高不属额度上调范围

　　80万元，这个公积金贷款的额度是不少买房人在买房时用不上公积金的最大原因。在目前北京房价水平的背景下，80万元早已满足不了首次置业的刚需购房者的需求。公积金新政出台，很多人都期待已六年未调整的公积金贷款额度能够上调，但业内人士表示，新政中提到，“住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住房贷款额度”，但北京的住房公积金发放率一直较高，经常位居全国第一，照此看来，新政并不能支撑北京的公积金额度上调。而且，今年6月，北京公积金中心相关负责人就表示，北京公积金贷款额度暂时不具备调整的条件。

　　公积金贷款额度不够，则需要用商贷来补齐，也就是俗称的“组合贷”，但这种贷款无论在一手房还是二手房市场，都不太受欢迎。某中介公司的中介小张就和《广厦时代》分享了近期他遇到的一桩交易。小张介绍，他的一个客户霍先生看中了他们门店辖区的一套房源，业主挂出的价格相对其他房源略低，他们带霍先生看过房后霍先生很满意，想马上与业主见面洽谈。但双方一见面，霍先生提出他要使用组合贷款时，业主就马上表示了拒绝。该业主表示，他之所以挂牌价较低，主要就是为了尽快出手，拿到房款后好支付另一套房的费用。组合贷款房款时间太长，他肯定等不了。虽然霍先生后来提出总价加10000元，业主也依然没有同意。小张告诉《广厦时代》，组合贷款较长的放款周期一直是制约二手房购房人使用组合贷的主要原因，其实这半年来组合贷款速度已经快很多了，基本上4个月贷款可以下来，以前都需要6-7个月，很少有业主愿意等待，而且这么长的周期里，房价有时还会波动不少，买卖双方毁约的情况也曾经出现过。

　　二手房组合贷的使用困难是因为卖家无法等待放款，而一手房市场上，“麻烦”则成了组合贷被拒绝的主要原因。一位银行个贷经理透露，很多人觉得一手房拒绝组合贷是银行的原因，但实际上，对于银行来说，除了部分支行做不了组合贷外，组合贷对于他们影响并不大，但很多开发商是直接拒绝组合贷的。“因为组合贷款，开发商在协调银行的同时还要与公积金管理中心接触，增加了不少麻烦手续，而且在服务上，你懂的……”

　　买房后：提取较容易备齐资料随时申请

　　相比买房时公积金使用遇上的种种问题，买房后要提取公积金则要方便许多。丁女士是一家公司人力资源部门专门负责职工公积金部分的专员，几乎每个月都有职工来找她办理公积金的提取。

　　丁女士介绍，从她这些年的操作经验看，只要把资料搜集齐了，提取公积金一般都比较顺利。丁女士表示，如果想办理公积金的提取，首先要准备好购房合同和发票、身份证、公积金联名卡，房屋产权证明，如果是贷款买房，还需要提供贷款合同和首付款发票。对于新政中提到的缴存满6个月即可使用，丁女士表示，这个政策目前还没有执行，要想提取公积金需要交满12个月公积金后才可办理提取。

　　此外，丁女士还介绍，因为现在房价比较高，因此在提取公积金时，基本都可以把之前全部的缴存额取出。像他们公司有的职工，采取的就是买房后一次性提取，此后定期满两年取一次的方式。她同时提醒，现在提取公积金还是比较方便的，只要具备了可提取的资格，资料备齐，资金到账也很快。不需要找社会上的一些中介公司来协助办理，花不必要的冤枉钱。

　　租房：一次最多提三个月完税证明最麻烦

　　除了买房外，公积金政策中规定，租房、装修还有重大疾病等原因也可以提取公积金，不过在这些情况中，唯一比较好操作的就是租房提取公积金了。因为这里的装修并不是平常意义上的房屋装修，而是房屋的大修，需要提供所属房管或物业部门的大修证明和产权证明、购买材料的明细发票或分摊到个人的费用发票。而重大疾病也仅限于规定目录中的十类重大疾病。

　　与其他提取条件相比，租房提取公积金现在较为常见，也是不少中介提取公积金采用的主要方式。丁女士表示，租房提取公积金所需资料中，手续最繁杂的就是租金发票的获取。因为租金发票需要房东交税后才能获得，但大部分房东在租房时是不会主动报税的。租房人要想提取公积金，就必须自己出钱交这笔税款，而税率为租房款的5%，也就是说租房人至少要付出提取公积金额度5%的成本。获得发票后，租房人再准备好租房合同、身份证、联名卡等即可申请提取。

　　丁女士同时提到，在租房提取公积金上，今年6月北京市公积金中心还出台了一个新政策，把租房提取公积金的频率从以往的一年提取一次，变更为3个月提取一次，提取限额为3个月个人和单位缴存公积金总和。因此，现在租房人要想提取公积金，必须3个月办理一次，也就是3个月交一次税款。在此轮新政中，对于租房使用公积金，并未提及，想租房用上公积金，依然需要同样的手续办理。

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