长租公寓行业投资分析

　　政策利好下，我国长租公寓以及需求的逐步释放，多主体纷纷进军长租公寓市场，融资方式也逐渐多元化，融资规模也逐渐增长，一线城市为5%，二线城市为1%，以下是长租公寓行业投资分析。

　　自2010年长租公寓行业初露锋芒，短短7年时间，我国长租公寓行业发展迅速，行业规模排名前10的品牌，管理房间数量均已过万。长租公寓行业分析指出，我国集中式公寓企业以魔方公寓与世联红璞的规模领先，排名第一的魔方公寓，在营公寓房间数量达4.35万间。

　　据长租公寓行业投资分析数据，2019年我国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿;2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。

　　2019年6月，国务院推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。在政策的推动下，各大房企、金融机构陆续布局长租公寓市场。据不完全统计，包括万科、龙湖、保利、碧桂园等企业在内，已经有超过20家企业陆续宣布进军长租公寓。长租公寓已成为房企布局多元业务的主要领域之一。

　　目前，我国租赁人口数量将从1.6亿增长至2020年的2.0亿，2025年的2.3亿，2030年的2.7亿，同期年租金收入将达2020年的1.6万亿元，2025年的2.9万亿元，2030年的4.0万亿元。全国年租金收入约1.0万亿元，这意味着中国住房租赁市场收入规模的复合年增长率将于2020-2022年达16%，2021-2025年为13%，2026-2030年为7%。

　　我国长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓。长租公寓行业投资分析指出，其中分散式公寓是我国长租公寓的主要形态，分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。

　　长租公寓企业不同模式的资金需求及其融资方式存在显着的差异性。对于持有模式而言，行业准入门槛高，以开发商、产业基金为主，开发、收购资金需求大，形成大规模的资金沉淀。由于租金回报率不高，该模式并非国内的主流模式，不过持有模式适用所有融资渠道，并冀望REITs 为最终退出路径。

　　作为国内长租公寓的主流模式，包租模式以中介系、酒店系、创业系为主，由于包租资金的垫付与装修配置存在较大的资金需求，但缺乏有价值的担保品抵押，融资渠道早期以 VC 股权融资为主，目前进行了租金收益权 ABS 尝试。

　　轻资产模式，本质为公寓品牌加盟，实现品牌赋能，核心能力在于品牌认知与强大的运营能力，即品牌选址、人员培训、服务体系等，因而资金需求比较少，可用融资渠道较少，以上便是长租公寓行业投资分析所有内容了。

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