小产权房试点城市北京小产权房总量或将进入负增长时代

　　据中国报告大厅了解：小产权房试点城市北京的小产权房总量或将进入负增长时代。1月6日，北京国土局相关人士向21世纪经济报道记者介绍，北京已经列出小产权房清理整治的时间表，各区县将建立小产权房“台账”底数，并在2014年下半年全面拆除所有“上账”违建，确保小产权房零增长，严打在建、续建、在售项目。

　　另外，针对已售已建的小产权房存量项目，北京将在2014年研究分类处理办法，总的原则是确保不占用耕地、符合土地用途管制和规划。

　　为确保执行，上述北京市国土局相关人士称，北京把责任落在区县，拟出台相关“施压”办法，包括对小产权房“重灾区”的区县，暂缓拨付土地出让政府收益，并暂停土地一级开发等等。

　　除北京版本的小产权房方案外，记者获悉，全国小产权房的摸底和分类处理方案亦在部署中。

　　国土部、住建部此前部署，各省级国土资源主管部门、住房和城乡建设部门要尽快摸清当地小产权房底数上报两部，并选择1-2起顶风违法案件直接予以查处。

　　两部委亦提出要求，摸清在建、在售、已售小产权房的总体情况，提出分类处理建议，并进行技术准备。接近国土部的一位人士介绍，全国性小产权房处理的方案会吸收地方建议，根据地方特点分门别类处理，但近期还不会出台，理由是各地小产权房问题很复杂。

　　太玉园沉浮

　　从事房地产经纪业务近10年的小章无论如何也没有想到，这个至少解决近4万人住宿问题的太玉园，在近两年经历过这么多起伏。

　　太玉园位于通州区张家湾镇，建于2001年，被誉为北京乃至全国最大的小产权房社区。

　　2002年，太玉园西区的价格只有1000元/平方米，随后该小产权房跟随北京商品房价格一路攀升，并在2010年初达到高点，每平方米均价高达1万元左右。

　　2012年，北京被列入小产权房清理试点城市，同年9月，北京国土局公布79个小产权房项目名单，太玉园位列榜中，随后，太玉园一度降到6000元每平方米左右的低位。

　　2013年10月前后，诸如“383方案”、“十八届三中全会”有关土地流转的一些表述，又被市场错误解读为小产权房转正的序曲，又把位于价格低位的太玉园拉升至1万元每平方米。

　　然而这也许只是“太玉园”的回光返照。11月下旬， 住建部、国土部两部委辟谣小产权房转正猜测，再次重申了小产权房不合法的地位，并要求各地严查小产权房。

　　作为小产权房清理试点城市，北京处理小产权房的措施可谓严厉，为确保违法建设零增长，北京市委常委、副市长陈刚日前强调，区县政府承担所在区域“小产权房”项目主要责任。要求各区县摸清违建“台账”底数，确保在2014年全面拆除所有“上账”违建。

　　重拳之下，如今的太玉园已经无法过户，小章介绍，“太玉园的产权证来自于村集体，过户得找村领导，现在上面查得紧，村干部为自保，不敢顶风作案，现在已经禁止过户。”

　　除了太玉园外，记者亦走访了宏福园等多个之前交易火爆的小产权房社区，均被告知无法过户。

　　阅读中国报告大厅发布的《2012-2016年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》

　　耕地和宅基地差别

　　现在无疑是北京小产权房销售的“风口浪尖”之时，不过，据记者采访了解，并非所有的小产权房均无法售卖，比如位于通州梨园地铁站的某小产权房项目，目前仍可购买、过户。

　　谈及该小产权房项目和太玉园的差别，小章介绍，太玉园部分房屋建在耕地上，属于必须清除的项目，而该小产权房建于农民宅基地上，并非当前重点查处对象。

　　据当地村民介绍，太玉园西区的1-18楼最早建设起来，地还是宅基地;后来续建的18楼-43楼则是占用耕地。彼时，18楼-43楼以前经常遭遇断电、断水。

　　在多地承担基础设施、规划任务的北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥告诉21世纪经济报道记者，小产权房定义模糊，范围很广，有的建在宅基地上、有的建在集体建设用地上，还有的建在耕地上。虽然都不能取得房屋行政主管部门颁发的房屋所有权证书，都不能出售给城里人，但建在什么土地性质上差别很大。

　　国土部法律中心副主任佟绍伟介绍，建在宅基地上的房屋，按照房地一致原则，农民可取得国土行政主管部门颁发的宅基地使用权证书和房屋行政主管部门颁发的“宅基地房”所有权证书，也就是说，“宅基地”修建本身是合法的，属于合法建筑物，只是对外非法售卖给城里人。

　　“建在农村集体建设用地和耕地上，因为违背用途管制和土地规划，在修建之时，就属于违法建筑。”佟绍伟说。

　　中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文1月初接受人民日报记者采访时也表示，小产权房不合法的主要原因在于它不符合土地利用规划，违反了土地的用途管制。

　　在佟绍伟看来，按照当前严格的土地用途、规划和严格保护耕地红线的各项法律要求，严查甚至拆除建在耕地或者建在集体建设用地上的小产权房无可厚非，但是如何处置建在宅基地的小产权房项目还有待考证。因为这其中涉及到保护农民合法财产权的问题。

　　这也是上述建在“宅基地”上的小产权房成为漏网之鱼的重要原因。据了解，北京拆除的多项小产权房项目多属于违规占用耕地的情况。下一步针对不同土地“属性”的已售已建小产权房如何分类解决，或将在2014年被统计并解决。

　　北京副市长陈刚在一次内部会议上要求，要在2014年对历史上多年形成的小产权房分类研究处理办法，建立解决小产权房问题的长效机制。

　　分类处理部署

　　实际上，除了北京在重拳整治小产权房之外，全国亦掀起了小产权房整治风暴。

　　国土资源部执法监察局负责人近日表示，各地要按照要求坚决拆除一批“小产权房”，严肃追究一批有关责任人员的责任。

　　为此，国土部领导亲自挂帅，已组织人员先后赴海南、北京、石家庄等5省(市)督办“小产权房”违法用地查处工作。其中，河北、湖北、河南、海南、陕西、内蒙古、江苏等多个省份已经开始部署摸底、查处当地的小产权房。

　　据接近国土部的知情人士介绍，在对小产权房保持“严打”态度的基础上，相关部委已经基本达成一致，对于占用耕地建设的小产权房，原则上将一律拆除。

　　在此原则下，北京市昌平区、河北省石家庄市栾城县、内蒙古呼和浩特市赛罕区、海南省海口市、广东省广州市花都区已组织拆除了一批“小产权房”。

　　除了拆除一批小产权房，形成政策威慑之外，记者获悉，全国性小产权房的处理方案也开始筹备。

　　接近国土部的一位人士介绍，两部委提出要求，摸清在建、在售、已售小产权房的总体情况，并对已有情况进行分类、汇总之后，提出相关的处理和解决办法，并进行技术准备。

　　在技术准备上，上述人士表示，比如进行房地合一，把“小产权房”导入卫星图谱中，“利用地理信息系统、卫星遥感技术、规划审批数据库等数据资源，对所有建设行为进行监控，及时发现和查处违法违规建设行为，一旦发现违法建设工程，立即进行现场查封、停工、停水、停电，对有实体违法且不能整改的建设工程依法实施拆除”。

　　实际上，这并非首次研究全国性的小产权房处置办法，早在四年前，国土部牵头总计12部委参与的小产权房清理处置工作方案，上报国务院，但由于情况过于复杂，彼时并未批准实施。

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