据中国报告大厅了解：在农村拥有一套住房，过着“悠然见南山”的诗画生活，正成为很多城里人的新梦想。然而，宅基地买卖存在的陷阱，他们却很少了解，一些人甚至为此付出代价。
时间倒退回2007年，寒冬时节，通州区宋庄“画家村”，因宅基地房屋买卖案件成为社会热点。
一个叫李玉兰的城镇居民，2002年花4.5万元购买了“画家村”的一处农家小院，但随着农村土地大幅增值，农民反悔，起诉要求收回房屋。
当年，农民讨房诉讼的案件，在“画家村”发生了13起。理由基本相同：购房者不是农民，所以双方的房屋买卖协议无效，依据则是“城里人不许买农民房”的政策。
类似的案件，2011年前后在海淀、朝阳等地也屡见不鲜。当初农民卖房时白纸黑字写着“永不反悔”，然而当旧村腾退改造，面对巨大的利益时，卖房的农民纷纷“悔约”。
浮现出来的买卖案件仅是冰山一角，大量宅基地买卖的事实背后，是一个自发形成的隐形市场。
中国社科院农村发展研究所宏观经济研究室主任党国英表示，在现行法律框架下，宅基地归村集体所有，农民对宅基地仅有使用权，农民向城镇居民出售宅基地的行为被明确禁止。“法律规定农村房屋买卖只能在村集体内部进行，否则交易是不受法律保护的。”
宅基地出租悄然进行
宅基地不可自由买卖，那么农民该如何吃上这块诱人的“蛋糕”?
2013年7月，一家名为“山里寒舍”的乡村酒店在不到70口人的密云县北庄镇干峪沟村开业，酒店租用30套村民闲置的破旧宅院改造成客房，外观还是古朴的农家风貌，保留木窗、灰瓦、石头墙。
坐落在深山中的干峪沟村属于典型的“空心村”，多数人很早就搬下山，村里仅剩10余口老人留守。“全村47处宅院，空置近一半，有些老房子一空就是30多年，房顶塌了一半，院里长着一人高的草。”干峪沟村党支部书记高云宇说道。
一个偶然的机会，一家旅游公司看上了这个衰落的山村，要租下农民的破院子搞乡村旅游。企业董事长殷文欢向高云宇保证：“客房改造，农民不掏一分钱，都是在农民原有宅基地上进行，不会出现违建，而且房屋的权属仍是村民和村集体的，租赁期满即可收回。”
企业给出的租赁价格是平均每间房每年1500元，每间房的年租金每5年涨500元。这个价格，是北庄镇中心村房屋租赁价格的3倍多。原先废弃闲置的宅基地，竟然成为“摇钱树”，村民几乎没有不动心的。
79岁的朱静德一合计，过去靠着600多棵山楂树、核桃树，累一年最多挣6000元;现在把家里的8间老屋租出去，一年光租金就1.2万元，简直是“天上掉馅饼”的好事。
更好的事情还在后面，在外打工的村民可以返乡，在宅基地改造后的乡村酒店上班。这样一来，去年干峪沟村户均年增收达到2万多元，比2012年翻了一倍。
宅基地出租使农民获益的模式，不仅密云，延庆、怀柔、昌平等多个区县也在悄然进行。
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利益与风险并存
有些农村的宅基地租期长达几十年，租金一次性付清，其间农民不会回来要房，承租人长期拥有院落的使用权。党国英评价：“这实际上是城镇居民采用变相的手段购买了农民的宅基地。”
宅基地租赁富了农民，看似一桩保本生意，但其背后的隐患也令存在租赁关系的双方感到担忧。
干峪沟村党支部书记高云宇说，当初出租自家的宅院时，爱人隋亚珍和他吵了几次嘴，“她总觉得企业干不长，今年拿了租金，明年也许就没有了。”高云宇也承认，靠出租宅基地，以后的收益潜力并不大。
租下干峪沟村废弃宅基地的殷文欢，仅对房屋内部改造装修的投入就达一亿元。“这么多钱投进去，是有一些顾虑。”不过，殷文欢更肯定的是，即便农民反悔，把房子租给别人，租金也不会比他现在给的高。
对于干峪沟村这种模式，北庄镇副镇长马小晶认为，大方向是对的，但也要因地制宜，“在干峪沟村能落地，在其他村子能否落地还需要时间观望。”
宅基地租赁也并非被学界所看好。北京市社科院副研究员罗瑞芳博士指出，出租是在现行法律政策框架下，一种变通的宅基地流转方式，但这种流转方式对承租人来说是有风险的。“首先，按照合同法的规定，租赁合同最长有效期是20年，超过的部分不受法律保护;其次，如果在租赁期间房屋被征地拆迁，承租人也无权享受补偿。”
此外，一个更深层次、不容忽视的事实便是，有些农村的宅基地租期长达几十年，租金一次性付清，其间农民不会回来要房，承租人长期拥有院落的使用权。党国英评价：“这实际上是城镇居民采用变相的手段购买了农民的宅基地。”
不过，现在官方并没有出台改革政策。如此看来，在政策没有拨云见日之前，宅基地流转的突围，仍需时间。
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