新型城镇化土地问题

　　土地制度改革将是新型城镇化顶层设计的核心突破点之一。中国过去十多年的城镇化更多的体现为“土地城镇化”过程，这加剧了城乡利益矛盾，是一种不可持续的城镇化模式。新型城镇化回归“人口城镇化”，核心是有序推进现有2 亿多和每年新增1000 多万农民工的完全市民化，统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化，关注进城农民的利益，其关键在于保障农民合法的土地财产收益权。土地改革的核心理念在于以权利保障为中心，关键在于集体土地市场化改革。

　　土地财政已被逐步打破，土地流转市场化构建新的“土地财政”。一方面土地出让的成本正在不断攀升，地方政府土地出让收益的空间必然收窄，另一方面，土地出让的收益也正在被其他开支所分流。而土地流转的交易税费逐年攀升，在地方财政收入中的占比也不断提高，已经超过土地出让收益所提供的城市建设资金。集体建设用地的自由流转并不会给地方政府的“土地财政”带来明显的掣肘，相反土地自由流转增多还能为地方政府税收增加新的来源。因此，新一轮土地改革的最大利益障碍事实上已经不攻自破，集体建设用地的直接入市、自由流转将成为政府土地政策改革的大方向。

　　解决地方政府资金困境靠“非土地信用”的财税体制改革。突破口之一或许在房产税等财产税和土地流转的交易税费，同时辅以公共财政法案下的地方债券融资和其他创新融资模式。此外，存量土地的调整或将给地方政府提供另一部分新的城镇化建设资金来源——地方政府手中仍握有包括大量工业用地在内的存量土地，这些土地完全可以进行更集约化利用，广东“三旧改造”模式正在扩大试点范围，未来有望在全国推广。

　　未来的土地制度改革及相应投资机会或将主要包括两方面：

　　其一是征地制度的改革以及建设用地增值收益分配问题。将看到对集体建设用地入市的逐步有条件确权和放行，以及对城乡结合部的更大力度的改造，如广东“三旧改造”的经验有望在更大范围内推广。新型城镇化的推进有利于开发中小城镇或大城市周边卫星城镇土地的相关地产类上市公司。同时，集体建设用地流转放开，土地增值给拥有土地储备的上市公司带来投资价值提升。

　　其二是农村承包土地使用权合法流转的问题，这是实现农业现代化和规模化经营的基础，亦是解决农业、农村长期发展的关键手段。一方面，农地的资源、经营价值体现，拥有农地资源的上市公司或将得到估值提升，同时规模化经营也将带来生产效率提升，促进农业产业盈利改善;另一方面，规模化经营带来农业生产集成化、劳动过程机械化和生产经营信息化，对基础设施、科技投入等要求提升，农田水利建设、农业机械农资产业链、农业服务流通相关的上市公司也将受益。

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