房地产市场存在不确定性 整合重组已步入深水区

　　房地产行业销售规模保持持续增长，行业集中度进一步提升，“强者恒强”已是不争的事实。面对生存or淘汰的残酷现实，各家房地产企业都使出浑身解数，只为在市场竞争中占有一席之地。

　　房地产市场存在不确定性

　　当前，在金融领域去杠杆和严监管的影响下，房地产企业资金面全面收紧。面对调控继续从严和外贸不确定因素对宏观经济的影响，未来房地产市场存在一定的不确定性。

　　我国经济转向高质量发展阶段，预计2019年中央房地产政策仍以从紧为主。但只要房价不出现明显上升趋势，就难以再出台更紧的措施，接下来将更多会加大力度督促地方对从紧房地产政策的落实。

　　各地政府在落实租售并举的政策上，仍会加大租赁性住房建设力度。同时，房地产企业拿地速度加快，必然使得2019年开发力度加大。加上2019年整个金融市场的流动性可能会好于2018年，房地产企业投资也会受益，但相对上年的高基数而言，增速降低在所难免，预计全年增速保持在6%左右。2019年房地产企业拿地会受到宏观经济环境和2018年四季度以来下滑趋势的影响，积极性会有所下滑，购地面积增幅会出现前低后高的态势。

　　各界对于中央调控房地产市场决心逐渐认同，经济运行面临一定的压力，同时，随着棚改货币化比例的降低和市场需求自2018年四季度开始减缓，可以预期，2019年上半年房地产市场销售会延续弱势格局。后期随着稳经济下的流动性相对宽松，可能会促进房地产销售有所上升，加上2018年较低基数的影响，2019年全年房地产市场销售增速有望达到5%左右。

　　房价的地区差异会更加明显，对于那些土地价格依然高企，供给依然不足的一二线城市而言，房价难以出现大幅下行，而对一些人口流入不足的区域，房价会有明显下降。鉴于房价持续上涨不仅推高了实体经济成本，挤压了企业利润，也削弱了居民消费能力，降低了城市竞争力，中央对于房价控制的决心不会动摇，房价即使出现上行也难以出现大幅攀升。

　　受房地产销售和投资都可能延续2018年四季度下行趋势的影响，2019年房地产景气指数可能会呈现出低开高走的趋势，但是受到房地产市场从严调控的影响，高走的幅度有限，全年指数仍将在101-102之间波动。房地产企业在严厉的调控环境下，一方面会继续加快开发进度，加快周转;另一方面会根据市场环境适当减缓拿地需求，因此房地产企业到位资金增速会比较平稳。

　　整合重组已步入深水区

　　除了面对市场的竞争升级，在深化供给侧结构性改革推动中央企业高质量发展背景下，央企房地产的重组整合已步入“深水区”。房企之间的合并重组，特别是央企房地产的重组整合，或成为影响行业发展格局的重要力量。

　　从保利收购中航地产，到招商蛇口合并招商地产，从2017年中交系地产整合，保利地产收购保利置业，再到2019年中粮地产完成收购大悦城，以及中冶置业和五矿地产的重组拉锯战，地产央企内外整合重组持续不断。

　　昔日“招保万金”之一的招商地产，在2014年前后渐渐掉队。2015年底，招商蛇口工业区吸收合并招商地产，以招商蛇口重组上市。重组三年后，招商蛇口2018年销售额已达1705.84亿元，被业内视为首个地产央企重组样本。

　　中交集团正在推进房地产板块重组整合工作，未来中交体系里会有三个平台，包括中交地产、绿城中国、中交海外地产。这三个平台既占据内地和香港两大资本市场，又覆盖国内和海外房地产市场。但目前来看，中交地产还无法担起重任。成为地产巨头，中交地产还要面临与绿城如何保持协同的课题。

　　多年悬而未决的保利地产、保利置业整合迎来突破。券商分析人士认为，保利发展此前碍于和保利置业同业竞争缘由，自从展开对保利置业收购后，也陆续在此前受限制区域展开拓展，业务范围进一步扩展，业务规模保持提升，未来随着公司完成对保利置业的整合，将进一步巩固和提升公司在行业内的龙头地位。

　　记者从中国五矿集团官网获悉，2018年是中国五矿与中冶集团“互补式重组”的第三年，也是融合渐入佳境、互补效应更加涌现的一年。通过包括千亿内部市场等有效措施，中国五矿重组后的融合发展成效显著，企业盈利能力显著增强，资产质量不断夯实。

　　关于中冶置业与五矿地产之间的业务整合，五矿地产方面此前曾表示涉及地产业方面还没具体的计划，但首先要做的事情就是业务协同。“关于整合重组的具体进展，现在不太方便透露。”王新芳说。

　　据了解，下一步央企重组的重点之一是加大专项整合力度，另外还将进一步推进中央企业的战略性重组，加强重组整合以后的融合。“融合是关键，更好融合才能真正实现‘1+1>2’的效果。”国资委有关负责人强调。

　　“基于市场不断发展和演变的现实，一些地产央企的先天优势开始丧失，当前总体感觉在慢慢掉队。”一位房企人士说，虽然在整体上并没有表现出太多的扩张趋势，但随着部分地产央企逐步完成整合重组任务，将会有所发力。

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