城市预警叠加融资监管 房地产调控再现收紧信号

　　2019年对房地产来说并不平静。楼市小阳春预热，融资高潮叠加，抢地风潮再起。但火焰还未真正燃烧，调控加码已至。

　　近日，住建部在对6个城市进行预警提示的基础上，又对佛山、苏州、大连、南宁进行预警提示。被“点名”背后，在此轮楼市阳春行情中，这四个城市表现都较为抢眼。

　　同时，银保监会发文严查并购贷款、经营性物业贷款挪用于房地产开发以及资金通过影子银行流入房地产等。并强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

　　稳地价、稳房价、稳预期之下，业内认为，调控政策对打击炒房炒地现象有积极效应。而对于房企来说，融资再临严监管，众多房地产信托业务将受到重大影响。2019年，地产商仍然不好过。

　　热点城市被预警

　　5月18日，据新华社报道，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行预警提示。

　　距国家统计局发布“4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”仅数日，为何城市预警提示随之而来?“近3个月此类城市新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进解释称。

　　市场表现确实如此。据国家统计局数据，4月大连新建商品住宅环比上涨0.7%，同比上涨13.2%;二手房环比上涨0.8%，同比上涨9.1%。南宁新建住宅环比上涨0.9%，同比上涨11.5%;南宁二手房环比上涨1.4%，同比上涨11.7%。

　　从二手房市场具体表现看，据诸葛找房数据研究中心统计，大连二手住宅挂牌市场进入4月以来，显示出较强上涨趋势，挂牌均价不断攀升，达16236元/㎡，环比3月上涨3.92%。

　　而南宁市场平稳驶入2019年后，二手住宅挂牌价开始抬头，连续3个月上涨。4月二手住宅挂牌均价13149元/㎡，环比3月上涨1.55%。

　　另外的苏州、佛山虽不在70个大中城市统计范围内，但在此轮楼市阳春行情中，其表现极为抢眼。

　　据克而瑞数据，2019年1~4月苏州市区商品住宅成交面积为274万㎡，同比2018年同期增长38%。成交均价21279元/㎡，同比2018年同期上涨9%。2019年1~4月苏州楼市成交整体呈现同比“量价齐升”的局势。

　　成交市场上涨刺激下，苏州二手住宅挂牌价明显上涨。据诸葛找房数据研究中心统计，4月苏州二手房挂牌参考均价为27324元/㎡，环比上涨2.61%。自2018年10月起，苏州二手房挂牌价已连续7个月环比上涨。

　　楼市阳春预期中，苏州土地市场表现也尤为活跃。今年以来，苏州土拍热度飙升。据中指院研究报告，一季度苏州住宅用地成交楼面均价15082元/㎡，同比上涨25%，仅低于2016年四季度成交数据。溢价率19.11%，同比增加3.44个百分点，环比增加12.2个百分点。

　　而佛山借粤港澳大湾区规划政策东风，二手住宅挂牌价也连月上涨，涨幅持续扩大，4月均价达17241元/㎡，较3月环比上涨4.02%。

　　热市之下，调控落地。“此次预警是稳地价、稳房价、稳预期而做出的具体举措，保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。”诸葛找房研究认为，苏州已率先出台楼市调控政策，预计另外三城将跟进调控，后续调控政策加码的预期依然存在。

　　房企银根收紧

　　如果说调控影响宏观预期，那么融资收紧，则实实在在击中房企“钱袋子”。

　　今年以来，房企融资频现小高峰。据中指研究院数据，今年1~4月份，房企融资规模近8500亿元。一手举债，一手买地，房企在2019阳春小窗口蜂拥进入市场。

　　但如今这一形势面临变数。近日，银保监会正式发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称“通知”)，涉及多条严查房企融资内容。

　　对于商业银行，通知要求，严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发等。

　　在信托领域，通知要求，不能向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

　　值得注意的是，银保监会此前少有提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。严跃进认为，此类规定实际上是对一些非标渠道的融资进行管控。尤其是通过理财产品、各类信托工具等，变相为房企融资。

　　用益信托最新数据显示，今年来，我国集合信托市场共成立7477只信托产品，募集资金规模为8779.2亿元，年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看，房地产信托共成立2309只产品，募集资金最多，为3456.9亿元，占比为39.4%。

　　“对于房地产开发贷款而言，信托对于客户的二级资质要求更为宽松。”结构化金融专家宋光辉告诉第一财经。由于信托成本相比银行存在较大劣势，因此信托开展房地产融资业务时，更有比较优势的是前端融资。

　　前端融资是指项目没有四证从而不能获得开发贷款的情况下作的前期融资。房地产企业在签订土地出让合同后，由于四证要在缴纳土地出让金后一段时间后才能办理下来，因此地产企业此时融资的主要目的就是拿地。

　　“由于目前银行资金无论表内表外，都无法切入这个领域，证券基金行业的非标受到更为严格的监管几乎无法动弹，目前信托在这一领域掌握绝对竞争优势。” 宋光辉认为。银保监会收紧房企融资监管尺度后，将对目前众多房地产信托业务造成影响。

　　具体来说，信用评级高的、国有背景地产公司可通过发行债券获得低成本资金，用于拿地保证金、缴纳土地款等。但大部分低信用评级地产公司无法获得这类发债资金，监管政策下其又无法获得前端融资。这使得地产公司在土地拍卖市场竞争中，实力相差进一步拉大。

　　严管之下，已有多家金融机构被开罚单。公开信息显示，4月1日~5月20日仅50天，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单有32张，罚没金额合计约1069万元。

　　调控再加码，未来房地产市场走势将如何?中国社会科学院和社会科学文献出版社近日共同发布房地产蓝皮书指出，2019年，货币政策继续放松的空间逐渐缩小，加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。

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