土地市场走势量价齐跌 龙头房企销售超预期

　　受房企融资渠道收紧、需求不振以及房贷利率居高不下等多重因素影响，市场普遍认为今年将难有“金九银十”。近期多家上市房企陆续公布的9月销售数据显示，9月百强房企销售强劲回温，同比、环比均显著增长。这一数据显然超出市场预期。受9月销售超预期影响，10月多家上市房企股价大涨。

　　土地市场走势量价齐跌

　　2019年第三季度，土地市场形势较二季度更加严峻，在融资环境越发收紧的影响下，企业的拿地态度也转向审慎，市场整体呈现出环比量价齐跌的走势。

　　其中，一线城市第三季度供地积极性不减，虽然保障性地块仍是主流，但其中不乏优质宅地，如上海、广州均有稀缺宅地出让;二线城市受成交结构变动及调控政策等多方面因素的影响溢价率大幅回落;三四线城市由于市场预期不佳导致地市热度明显不及去年同期，成交体量更是同比大幅减少了15%。

　　事实上，自2019年7月份开始，全国受监测的336城市土地市场成交量由高位逐渐下降至低谷;截至9月份，第三季度经营性土地成交建筑面积环比第二季度下降11%，同比去年第三季度降幅达到10%。

　　综合2019年前三季度，受监测城市土地市场成交总建筑面积为164223万平方米，同比也下降了8%。在土地价格方面，今年第三季度土地成交均价开始高位回落。其中，7月份土地成交均价为2686元/平方米，9月地价为2482元/平方米。第三季度的整体成交均价为2494元/平方米，环比下降12%。

　　一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响，另一方面是由于融资环境持续收紧，房企拿地积极性明显降低，底价成交地块比重明显上升，从而使得土地成交均价有所下调。

　　与此同时，由于房企拿地理性回归，三季度各线城市土地溢价率均显著回落。克而瑞数据显示，综合前三季度，土地成交溢价率为15%，与上半年溢价率相比下降3个百分点，和去年同期相比也降低了3个百分点。此外，第三季度重点城市的土地流拍数量较二季度明显升高。

　　针对四季度市场，该人士指出，冬季即将到来，许多北方城市会迎来停工期，对新开工等指标会产生一定负面影响;另一方面受到房企到位资金减少，融资难，资金面趋紧等因素制约，新开工面积增速也难有亮眼表现。综合而言，近期多数房企的拿地态度趋向审慎，尤其是对于核心一二线城市的高价地块，已有“无人问津”的现象。预计四季度地市延续低热度运行。

　　龙头房企销售超预期

　　目前房企第一阵营中，中国恒大和碧桂园均发布了9月销售数据，同比均实现大幅增长。中国恒大披露，9月实现合约销售金额约831.1亿元，刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录。这意味着今年前9个月，恒大累计销售金额已经超过4530亿元。在今年初发布的公告中，中国恒大披露其2019年合约销售目标为6000亿元。据此数据计算，截至今年9月底，中国恒大已完成年度销售目标约75.5%。市场分析认为，恒大“金九银十”期间实施的全员营销成效显著，推动业绩不断增长。

　　碧桂园自去年下半年起仅披露权益销售金额，公司9月实现权益销售金额515.8亿元，同比增长40.39%。按此计算，1-9月碧桂园权益合同销售金额约为4229.3亿元。融创10月8日晚间公布的9月销售数据显示，公司9月实现销售金额约629.1亿元，同比增长18%，前9月累计实现销售3694.9亿元，同比增长16%。中等规模的房地产企业也有不俗表现。世茂房地产9月销售额约为320.9亿元，同比上升57%，前9月累计合约销售总额约为1739.9亿元。

　　从目前多个渠道获得房企销售数据来看，前9月销售突破千亿的房企已经达到20家左右，同时考虑到正荣地产、融信中国、富力地产前9月销售规模均已超过900亿元，距千亿规模仅一步之遥，预计四季度千亿房企规模将继续壮大。