公租房经营权转让：探索国有资产盘活新路径

  中国报告大厅网讯，近年来，多地政府探索通过市场化手段盘活公共租赁住房资产，其中重庆、浙江、湖北等地率先试点30年经营权转让模式，引发行业广泛关注。这种创新实践既保障了低收入群体的居住权益，又为地方财政开辟了新的融资渠道，在国有资产高效利用方面展现出显著潜力。

  一、公租房经营权转让的实践进展及政策支持

  2024年以来，重庆永川区、秀山县等地密集启动公租房30年经营权挂牌交易。以永川区为例，8处公租房项目共1345套房源（总建筑面积92808.58平方米）于去年底首次挂牌，转让底价6369.85万元，因未征集到意向受让方经历多次延期至今年3月。同期，长寿区以约10.4亿元底价出让辖区公租房经营权，秀山县则推出5335套房源，覆盖乌杨小区等9个区域。此类操作并非孤例：2023年河南、北京等地已通过类REITs（房地产投资信托基金）模式实现公租房资产证券化融资。

  国家"十四五"规划明确要求盘活存量国有资产，各地正加速探索公租房运营权转让的可行性路径。数据显示，截至2023年底全国累计建设筹集保租房达573万套（间），2024年新增180万套（间）目标下，如何平衡公益属性与资产价值成为关键命题。

  二、运营权转让的核心原则与实施细节

  尽管经营权可依法流转，但政策明确规定公租房性质不改变：租金标准仍受政府核定（如永川区48元/㎡·月）、保障对象维持原有准入条件。受让方需承诺不得擅自改造房屋结构或侵占公共区域，并承担装修费用及安全责任；30年期满后须无条件退还资产，且不得要求补偿装潢成本。

  这种"产权不变、经营让渡"模式实现了多方共赢：政府回笼资金优化财政结构，企业获得稳定现金流用于增值服务开发（如社区商业运营），租户仍能以市场价三分之一的租金水平安居。例如永川区汽摩机电城公租房月租金仅210元/㎡，而同地段商品房租金达6001200元/㎡。

  三、资产盘活背后的经济逻辑与政策创新

  从地方实践看，公租房经营权转让直接提升了国有资产的流动性。重庆通过此类操作在2023年增加国有资源收入90亿元，河南、云南等地则借助REITs工具实现长期融资（如普洱市首单2.69亿元贷款）。这种模式既缓解了保障房运营维护资金压力，又为城投平台提供了资产负债表优化机会——通过一次性转让获得现金流，而非依赖微薄的租金收入。

  值得注意的是，政策始终强调"公益性底线"：受让方不得突破政府定价红线或调整准入门槛。这确保了公租房作为社会保障工具的核心功能不变，同时引入专业运营机构提升管理效率。

  四、未来展望与制度完善方向

  当前试点已验证经营权转让模式的可行性，但需进一步明确法律界定和监管细则。例如建立动态租金评估机制、规范受让方资质审核流程、强化运营过程中的监督考核。随着更多地区加入实践行列（如浙江武义、湖北黄冈），这一创新有望成为盘活保障性住房存量资产的重要路径，为新型城镇化建设提供可持续的资金支撑。

  总结

  公租房经营权转让模式通过市场化运作激活了沉睡的国有资产，在保障低收入群体居住权益的同时，开辟了财政增收新渠道。这种"所有权与经营权分离"的创新实践，既符合国家盘活存量资产的战略导向，也为地方城投平台转型提供了可行方案。未来需在制度设计上平衡好公益属性与市场化机制，确保公共租赁住房体系可持续发展，为更多城市探索保障性住房运营模式提供参考范本。

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