土地成交量4月涨幅显著 房企追高拿地或存风险

　　自3月份以来，热点城市土地市场明显升温，尤其是热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖。五一小长假刚过，不少城市的土地市便开始热闹起来。在5月8日成交的32宗地块中，除极个别地块为底价成交外，高溢价率成交地块占据多数。

　　土地成交量4月涨幅显著

　　从土地成交的分布上来看，长三角区域持续高居首位，中西部热度持续上升。从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，4月涨幅显著。

　　2019年1~4月，全国土地成交金额TOP10城市中，杭州仅4月的土地成交额就达379亿元，前4月累计成交总额达850亿元，高居榜首;紧随其后的是武汉662亿元，北京617亿元、天津526亿元、苏州506亿元。

　　作为西部重点城市，西安土地市场趋于火热，前4月成交土地规划建筑面积达1700万平方米，位居首位，且4月涨幅显著。此外，从城市土地成交总价的同比和环比变化来看，部分城市或有回暖迹象。

　　记者注意到，4月份全国土地成交规模加速上升，其中杭州、武汉、苏州表现亮眼。4月份整体延续2019年一季度末回暖态势，土地成交同环比均呈现上升趋势，土拍市场竞争加剧，溢价率也有所回升。

　　虽然一季度多数房企拿地意愿相对较弱，但进入到二季度初，部分房企迫于提升销售目标压力，依然需要扩充土地储备。而且随着2019年初以来行业融资环境的边际改善，企业资金面承压态势有所缓解，房企资金压力减轻，拿地意愿或有所增强，进而带动土拍市场小幅回温。

　　对此，业内人士分析指出，首先从成交数据来看，一季度头部房企拿地方式出现变化，比如碧桂园，自2018年下半年起就开始“控速”，拿地节奏显著放缓，4月份虽然拿地面积显著，但较去年明显更加趋稳。

　　相比之下，第二阵营的房企拿地比较活跃。前4月融创以625亿元的拿地总金额跃居榜首，在环渤海和中西部均居首位，且拿地主要集中在太原、重庆、武汉、天津等二线城市;新城控股以拿地金额385亿元位居第三，且在长三角位居榜首。

　　2019年1~4月，TOP10房企拿地总额3213亿元，占TOP100房企的36.3%;TOP30房企拿地总额5970亿元，占TOP100企业的67.5%。由此可见，龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。

　　一个显著现象是，房企拿地开始向长三角、珠三角、中西部、环渤海四个城市群靠拢。从各城市群拿地金额来看，长三角持续居首，房企拿地金额1324亿元，高居首位;而受人才落户政策实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响，中西部地区土地市场持续升温，逐渐成为房企土储布局的重点，TOP10企业拿地面积高达3871万平方米，持续位居榜首。

　　房企追高拿地或存风险

　　从企业角度看，土储规模的扩张并不意味着利润。按静态测算利润率的话，拿地激进的企业如果今年开盘销售，基本不赚钱。高价拿地使得利润净率降了很多，只有规模没有利润，对企业来说还是比较难受的。”

　　如5月8日，荣盛以溢价率68%、总价8.84亿元获得苏州吴中区地块，成交楼面价14263元/平方米。记者查阅周边房价发现，该地块周边目前在售项目价格15000元~18000元/平方米，而周边二手房价与新建住宅几乎持平。

　　热点城市在“稳房价”基调下普遍实行限价、限签、限购等政策，加之房企不愿降低预期，高价拿地的项目项目普遍面临入市困难。同时，部分城市对高端项目需求不高，高地价项目也存在着较大的去化压力。

　　此外，2019年起房企进入集中偿债高峰期，流动性风险仍在加剧。这些企业拿这些地，未来会有些风险，还会被套一年两年。回看2017年，高价拿地的项目入市仍然不乐观，这个时候企业还是应该吸取前几年的教训，不能盲目乐观。对于小型房企而言，也是被逼无奈，不拿地就没有储备，资金不投出去也对抗不了通胀;企业压力比较大，必须加速市场布局，否则未来没有市场份额，才是最危险的。