深圳房地产产品创新研究报告

　　我们创新并呈现给公众，为的是弘扬我们深圳地产界恒久的创新勇气，用以滋润整个业界，使之在不断变化、发展的市场中永葆创新的冲动。 

　　总结2004年上半年市场产品的特点，发展商无一例外地都在细节上下了很大的功夫，非常人性化。这些市场产品的创新分为室内创新和室外创新以及形式两种。 

室内创新篇 

空间变换，凸现个性 

（一）使用空间增大典型代表：大露台、落地凸窗、夹层 

大露台———添加生活情趣 

　　大露台毫无疑问是今年深圳最出风头的户型创新之一。其实露台就是阳台的升级版本，只不过在功能上来讲现在的阳台一般指生活阳台，露台则是承担景观、娱乐功能。普通的生活阳台或者景观阳台的层高在2.8米以上，5.8米以下，而露台的层高则在5.8米以上。而大露台与小阳台的区别就在于大露台的面积可以不用计入销售面积。也就是说当这种露台的面积越大，消费者获得的实惠就越多。 

落地凸窗——增加室内可使用面积 

　　凸窗是目前深圳楼盘比较常用的一种传统窗台结构，具体定义可以说是在建筑原有框架结构中窗台板向外悬挑获得的空间。凸窗的发展也从侧面反映了住宅项目在空间方面不断进行创新。窗框就是凸窗的前身，就是一堵墙上预留窗洞安装玻璃窗，起到通风采光的作用。随后人们发现在窗洞的上下端各加一块板，那块伸出去的板就是凸窗，可以将室内的空间延伸，凸窗可以作为一个植物摆放的平台，也可以成为一张书桌，用处良多，更重要的是通过窗洞挑出去的窗台面积只要不超过国家规定的2.2平米，都是不用算入销售面积的，因此凸窗可以说是现在楼盘开发必备。 

　　落地凸窗是在普通凸窗基础上更生活化的创新。落地凸窗其实就是将原有的凸窗高度降低到于室内地面高度相同的一种凸窗形式，在建筑构造方面也是一种悬挑构件。从直观上看落地凸窗就是增加了房间的可使用面积。通常凸窗只能作为固定的景观坐椅或者摆放一些小饰物的架子，不能移动。当变成落地的之后，功能就有了很大的增加。在卧室的可以形成超大落地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开阔，通风采光功能更强；同时因为垂直高度降到与卧室地面齐平，因此有效扩大室内实际使用面积，而这些面积并不计入销售建筑面积，使客户得到最实在的优惠。 

　　当然，因为这种结构面积是不计入销售面积，对于讲求实惠的客户来讲，面积越大，得到实惠越大。 

夹层———为客户提供免费生活空间 

　　同样受欢迎的生活创新产品还有中海怡美山庄的夹层。夹层不是中海首创，但在多层中应用也还是算是第一个。3.9米的高客厅与2.8米的卧室、2.19米的夹层餐厅形成三个建筑平面，由于2.19米的夹层低于2.2米计算建筑面积的标准，不计入建筑面积。这个夹层面积在10多平米到20多平米之间，为生活带了更多乐趣，而怡美销售的火爆也确实印证了这些创新的作用。 

层高变化，添加灵动空间 

　　层高对于居住的影响是不言而喻的。一般来讲，层高如果低于2.8米，那么在这个环境下生活就会感到比较压抑。而当层高在3米以上，那么居住就感觉比较舒服。城市3米6公寓就创新地采用了3.6米的层高建设。这种利用空间来发挥想象的创新实在是让人眼前一亮，尤其收到年轻人的喜欢。 

　　层高对于城市新贵而言就是一种身份的象征。豪宅的具体定义，在业界一直有争论，多数是关于面积以及成交方面，对于层高倒是讨论不多。因为豪宅需求的景观和空间居住的舒适性是毋庸置疑的，层高的高度也就越高越好。试想，客厅的水晶灯越多层，越是衬出客厅的高度，也才显示出豪宅的贵气，这就是俗称″有天有地″的独立别墅总让人感觉高档的一个原因之一。 

　　今年出现的香榭里Skyhouse也是在户型的空间方面创新的一个闪光点。它是位于建筑的上层，享有360度视线无遮拦的景观颠峰，这一点没有太多创新元素；但其最有新意的就是层高12米的空间内零阻隔，可将其设计为两层、甚至是三层的空中别墅。这种个性化的空间设计与传统的豪宅甚至空中别墅都是有很大区别的。光是这个层高就已经显示出主人尊贵的地位，同时也表达出他们极富个人生活主张的生活方式。 

（二）景观无限延伸跃式入户花园——移步换景 

　　传统的入户花园在2002年就已经出现，是大门与客厅的过渡连接，就是将室外环境与室内环境有效结合的方法，同时利用这些面积种植植物、休闲放松都是一个很适宜的。此后，入户花园成为许多楼盘开发的例牌菜，甚至一些户型先天条件不良的话还会用来提高项目″均好性″，帮助劣势户型的销售。在市场千篇一律以平面入户花园来招徕客户的时候，世纪村·日月府的跃式入户花园就成了楼市绚烂的色彩装点楼市。日月府采用0.2米高的两级踏步将室外到室内空间灵动性的过渡，令入户花园更显层次感。 

弧形凸窗——扩大景观视野 

　　项目质素的高低最终来源于居住的效果，而景观又是居住效果的一个重要指标，因而借景入室成为提高居住质量的重要手段。入户花园、凸窗都是一个很好的形式，但一般而言角度不会太大，视线不够开阔。直角凸窗可以有270度的景观面，但边角设置稍有浪费。弧形凸窗就省却直角的浪费，兼具了视野开阔，借景入室的效果，同时弧形的凸窗更加显得气派，可谓凸窗中比较比较创新的亮点。 

室外创新篇 

园林自然化 

（一）半山私家花园———从人工中见自然 

　　别墅的高昂价格中包含了景观的价格，而高素质的住宅项目在社区环境与自然环境相融合的方面多下功夫，对于项目的销售帮助是莫大的。正如一般的山景住宅项目，在建设过程与推广过程中多数以山景对于居住好处为主要思路，虽然推窗见山，但无论感觉还是实际上，山始终是一个有距离的欣赏景观，有距离美却没有熟悉感，是许多山景楼盘的通病。将山与人的关系拉近，甚至说山与人的零距离，在目前深圳的住宅项目中还是比较少见的。 

　　移步入景，将公众资源加以优化为业主服务，不失为一个山景住宅的创新之处。比如兰溪谷修建由小区直接进入山体的登山路。在登山过程中，一点点看似不经意但确实很贴心的细节让业主对开发商品牌产生认同感。兰溪谷在修建登山道、栈道、凉亭时，充分考虑到对山体、植被的保护，凉亭都是建在裸露的岩石之上，极少侵占植被；山路的修建尽量避免伤害树木，道路中间的小树有足够的生长空间；凉亭、石桌的建设都为原有的树木腾出了足够的空间，为业主提供了最健康最有社会责任感的生态环境。 

（二）湿地园林———还原自然资源 

　　欧陆风情、热带风情是目前深圳楼盘园林用得比较多得园林风情，创新之处见少，湿地园林可能是深圳创新园林的首创。湿地在深圳通常和红树林、鸟类自然保护区之类的词同时出现，给人感觉比较环保、健康。其实湿地除了沼泽、泥炭地、滩涂外，还包括河流、湖泊、水库、稻田以及退潮时水深不超过6米的海水区。它作为一种自然资源，它蕴涵有丰富的动植物物种，保持生物多样性的功能，在保护环境方面起着极其重要的作用，是其他任何生态系统无法代替的，也为人类展示了独特的自然景观。虽说波托菲诺·天鹅堡二期II区的湿地园林并不是自然行程的，但人工的痕迹很少，还是“因地制宜”的建设，因此生态、以及景观都将不逊色于自然湿地，并且将湿地应用在园林上是很人性化的创新，真正将自然与生活相结合，是产品人性化创新的一大亮点。 

房产营销辅助设施创新篇 

红花也需绿叶称 

　　（一）花架———大露台的私密保镖在一览无余的大露台基础上，有花架的露台也成为一种优化空间构成的创新。提起花架，很多人就会想起小时候院子、亭子里用来搭葡萄的棚子，既美观又遮荫。但是在露台上方设置花架为什么算是一种创新呢？通常为了户型的均好性，露台会做成错层的结构，也就是说某层的露台在客厅外，那么上下层的就是在卧室外。这种错层的露台不但将建筑的外立面变得更灵动，最重要的还是提高了住宅的生活功能，丰富业主的生活。然而当城市里铺天盖地的出现这种新潮而高雅的生活时，尴尬也随之出现。作为一个休闲、放松的地方，私密权的保护非常重要。因为上下错层来获得基本的露台条件，上一层露台就可以很清楚看到下一层露台的动静，就好像你在很放松的欣赏高尚音乐，突然发现上面露台的人在有意无意的观察你的行动，被人看的感觉立马将脑子里所有的阳春白雪都瞬间消失，在欣赏下去没意思，不欣赏下去把，本来就是自己的私人空间，因为别人而扫了雅兴，真是不值。露台的一览无余也成为了桎梏自身在于住宅项目的运用。产品细节的创新就是要在不断的运用中将其功能完善。西海明珠的露台就采用露台花架的形式，遮挡了多余视线的同时，还显出露台的自然价值。 

　　对于一套住宅而言，只是增加了一个花架，业主可以种植一点爬藤类植物，增加自然情趣，从细节的创新中也能感受到开发商对于客户的关怀。 

   （二）隔音通风窗也是产品在细节创新方面的成果之一。 

　　通常许多靠近路边的住宅都会设置隔音玻璃窗来尽可能的减少噪音对生活的影响。隔音玻璃窗如果真正要起到隔音作用，那么面对噪音的窗应该都是关闭的，但这就对室内通风造成了很大影响。一旦开窗，隔音的作用就不能发挥。在这种情况下，隔音通风窗就成为一种创新产品应用与住所的配置。以往其他楼盘安装的隔音通风设备都属于被动通风型，就是将室内空气抽除去，与室外形成一定压力差从而实现换气目的。这样的换气设备存在室内管线，以便通向各个房间，实现集中控制。 

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