2016年10月北京豪宅市场分析：降温明显

　　2016年是房地产销售大年，而房地产市场近日出现降温的情况，京城房地产行业也如此，甚至蔓延到了豪宅市场，2016年10月北京豪宅市场销量情况分析如下。

　　9月30日，北京市住建委等六部门联合出台“关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施”，提出本市房地产调控八大措施，其中提高首付比例的政策被业内认为是最有效措施。据中国报告大厅发布的豪宅行业市场调查分析报告显示，在此次调控政策落地后，北京豪宅市场首当其冲，成交量迅速下滑。

　　2016年7万+公寓豪宅月度成交情况

　　有业内人士评论，2015年被京城地产界定义为“豪宅元年”，而仅仅两年时间京城豪宅就从崭露头角到遍地开花的格局，然而，“9·30”楼市调控政策的出台则终止了豪宅市场不断上扬的势头。

　　豪宅领跌

　　10月北京新房成交8368套，环比下降40.5%;成交面积环比下降30.2%;成交均价36129元/平方米，环比上月的37610元/平方米微降3.9%，同比上涨20.8%。

　　相比楼市整体的表现，北京豪宅市场的降温更为显著。

　　最新统计显示，2016年10月，北京7万+公寓豪宅共实现成交191套，成交面积3.9万平方米，环比分别下滑66%和49%。而这一成交量也创造了自3月以来近8个月的新低。但从价格上来看，10月公寓豪宅市场成交均价仍高达10.7万元/平方米，这一价格也是今年第二次站上均价10万+高峰，并超越7月创造的价格纪录，达到历史新高。

　　亚豪（微博）机构（博客）市场总监郭毅分析认为，“京八条”新政执行一个月后，北京商品住宅市场成交整体跌幅在40%左右，而公寓豪宅跌幅大大超过整体市场跌幅，由此可以看出，新政之后公寓豪宅市场所受到的冲击更为直接。

　　分析显示，一方面受到首付提升的影响，首套、二套首付比例的同时提升，以及非普宅新规的加入，再加上“认房又认贷”条款的收紧，使得豪宅市场当中首置型客群、改善型客群以及投资型客群均受到波及，特别是高端置业客群，不仅受制于增加首付的资金压力，同时减杠杆也使得看空预期普遍形成，造成在售豪宅的销量放缓。

　　另一方面，北京对于预售价格和销售价格的管控，一些项目取证困难，不得不延迟上市。从10月供应市场来看，7万+公寓豪宅项目无一入市，预计这一供应低迷的状况将持续至明年。

　　此外，从成交特征来看，10月公寓豪宅成交当中200平方米以上的大户型共成交97套，占比高达51%，居绝对主导地位，相比9月的市场占比提高了25个百分点。

　　市场预期改变

　　“高端项目的成交量还可能进一步下滑，”一位业内人士分析，高端楼盘不但取证困难，还可能遇到开盘卖不动的风险，所以一些项目可能选择索性“封盘”的自我保护政策。事实上，越来越多的计划入市楼盘出现“爽约”现象。记者在踩盘时发现，位于海淀区西北旺的地价标杆项目——首创天阅西山（资料、团购、论坛）项目售楼处就处于“歇业”状态。

　　据机构统计，11月北京住宅市场预计有13个项目入市，其中包括华润昆仑域（资料、团购、论坛）（楼盘资料）、绿地·海珀云翡（资料、团购、论坛）（楼盘资料）等7个纯新盘，以及包括万科翡翠公园（资料、团购、论坛）（楼盘资料）、金地未未来（资料、团购、论坛）（楼盘资料）等在内的6个老项目后期。这些计划入市的项目中，只有华润昆仑域、绿地·海珀云翡是豪宅项目。其中，华润昆仑域项目由华润、招商、九龙仓和平安四家在2015年初联合取得，项目地处南三环，楼面价高达4.5万元/平方米。而位于大兴黄村的绿地·海珀云翡当时拍地的楼面价也高达4.7万元/平方米，甚至超过区域内所有在售楼盘的售价。

　　业内人士预计，这两个高端项目在定价上可能会比较谨慎，定价过高要么难以取证，要么客户不买账而出现踏空。

　　北京土地政策的调整也正在让楼市预期发生改变。10月28日，北京“控地价、限房价”的土地交易政策正式落地，海淀及大兴的四宗地块具体限价也对外公布，而且四宗地块均实施“90/70”政策。

　　随着市场预期的改变，“控地价、限房价”将有效抑制开发商拿高价地的积极性，甚至杜绝地王出现的可能，高端项目供应将呈下降趋势。但也有专家给出另外的预测，就是随着“90/70”政策的重新实施，加之自住房的供地增加，未来新增供应将以中小户型为主，大户型的公寓供应受到挤压，供应稀缺，但高端改善客群对于居住面积和品质的高要求不会改变，大户型豪宅在调控后仍会保持一定程度上的坚挺。

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