全年业绩分化明显 房地产行业集中度或将进一步提升

　　截至12月17日，27家A股房地产企业发布了2018年全年业绩预告，预喜比例为55.56%，行业分化明显。部分龙头公司净利润总额和业绩增长率处于高位，部分公司房地产业务停滞不前，甚至经营不善亏损严重，逐渐剥离房地产主业转型其他行业。同时，2018年以来，第一梯队房企销售势头较好，部分龙头公司前11月份销售业绩远超去年全年。从拿地情况看，集中度进一步提升。第一梯队企业拿地情况相对强势，但楼面价格均值下滑幅度较大。

　　部分龙头公司净利润总额和增长率均表现亮眼。其中，荣盛发展预计2018年全年实现归属于上市公司股东净利润约69.13亿元至80.65亿元，同比增长20%至40%。对于业绩变动的主要原因，公司表示，可结算项目增加，结算收入及利润较上年同期有大幅增长。

　　从公告情况看，金融去杠杆影响融资成本、房地产行业调控趋严、A股市场波动使得证券投资失利等成为影响上市公司业绩的主要因素。以大名城为例，公司预计2018年全年净利润可能大幅下降，主要系受本年金融去杠杆化及资本市场波动影响，公司金控板块中租赁业务坏账上升，拨备计提较上年大幅增加;证券投资损失导致经营亏损。

　　ST新光预计2018年实现归属于上市公司股东净利润1.38亿元至1.78亿元，同比下滑89.84%至86.89%。公司表示，受房地产市场波动的影响，公司房地产业务净利润同比下降。公司仍在努力争取完成业绩承诺。

　　此外，企业内部策略调整也是影响业绩的一大因素。以世联行为例，公司预计2018年实现归属于上市公司股东净利润约7.03亿元至10.04亿元，同比下滑30%至0%。对于业绩变动的主要原因，公司表示，交易服务业务结算进度受市场宏观政策的影响，确认的收入下降影响当期利润;公寓管理业务运营规模持续扩大，运营前期账面亏损预计增加;世联空间本年新增运营项目尚处于爬坡期，预计增加当期亏损。

　　以碧桂园为例，公司日前公布2018年前11月未经审核运营数据，连同合营及联营公司，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约4897.4亿元，同比增长29.52%;归属公司股东权益的合同销售建筑面积约5246万平方米，同比增长22.31%。相比前10月份销售额同比增长34.91%，增速略微放缓。

　　有的企业前11月份销售业绩已经超过去年全年，并逼近今年全年销售目标。以中国恒大为例，前11月份集团物业累计合约销售金额约达5352.1亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为5088.4万平方米及每平方米1.05万元。2017年全年，中国恒大共实现合约销售额5009.6亿元，累计合约销售面积5029.9万平方米。2018年销售目标为5500亿元。

　　龙头公司拿地情况依然积极。数据显示，2018年前11月份，万科以1250亿元拿地金额位居榜首，碧桂园则以1200亿元排名第二，保利以926亿元位列第三位，排名前十位的企业1-11月拿地总金额达7609亿元，占前五十位企业的42.7%。

　　值得注意的是，房地产企业拿地楼面价相比去年下降明显。报告显示，2018年1-11月，在销售额前一百位的房企中，超过半数楼面价相比2017年同期下降;销售额前十位的房企中，仅融创中国、保利发展、中海地产3家房企相比去年略有上涨，部分公司平均楼面价降幅逼近20%。

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