2025年上海房地产发展趋势：新房成交705.51万平方米深度剖析

在 2024 年，中央积极出台优化税费政策、降低首付比例和利率等手段，为楼市的稳定发展注入了强大动力，明确释放了楼市 “止跌回稳” 的决心。作为全国楼市风向标的一线城市，其房地产市场表现备受关注，而上海更是其中的典型代表。

一、二手房成交量连创新高，市场活力显著恢复

2024 年上半年，上海房地产市场整体氛围以观望为主，但随着 “沪九条” 和 “沪七条” 等新政的陆续出台，下半年市场迎来了明显的转折。据上海链家的监测数据显示，2024 年全年，上海共成交二手住房 21.6 万套，同比增长超两成。其中，四季度以来，上海二手房成交持续保持活跃，单月住宅成交套数均达到 2 万套以上，12 月份更是超过 2.5 万套，同时，该机构的整体带看客户量也达到历史新高，甚至比 2020 年的带看量还增长了近 50%。

2024 年 5 月 27 日出台的 “沪九条” 政策，使上海限购迎来大力度松绑，外地单身可以在外环内购买 1 套二手住宅，多孩家庭可以多一张房票，离婚不再查婚前家庭房屋数量等，尽可能满足了不同层次的住房消费需求3。“沪九条” 落地后，6 月，上海二手住房成交冲高，达 2.39 万套，环比增长近四成，不仅刷新年内新高，更创近 3 年新高。

9 月末，上海再度出台 “沪七条”，在调整住房限购政策的同时，优化信贷政策、调整住房税收政策。在双重政策的推动下，2024 年四季度二手房成交量持续走高，12 月份更是再创新高3。例如浦东联洋板块，作为金融人士聚集的居住区，在 2024 年 10 月份成交量为 90 套左右，创下年内新高，随后的 11 月和 12 月，成交量也稳定在 70 套左右，相较于平时的 30 余套，市场有显著回暖。在价格方面，随着成交量的稳步提升，该板块的房价已经趋于稳定。

二、新房市场低开高走，豪宅走出独立行情

随着二手房市场的活跃，上海新房市场也展现出积极的变化。据上海中原地产市场分析师的报告，2024 年上海新建商品住宅交易走势呈现低开高走，中间多波折的走势。尽管年初受到传统淡季和政策调整的影响，成交量处于低位，但随着政策的落地和市场的回暖，成交量逐渐攀升。特别是在 “沪九条” 和 “沪七条” 的推动下，市场出现了明显的回暖迹象，到了年底，12 月份的新房成交量达到了 82 万平方米的高点，创下了年内新纪录，实现翘尾收官。

从全年数据看，上海新建商品住宅共计成交 705.51 万平方米，虽然同比减少两成，但高端住宅的大量入市推动全年成交均价的上涨，全年新房成交均价为 76522 元 / 平方米，环比上涨 15.16%。在区域成交方面，市区供应量的增加推动了长宁、黄浦和虹口的成交量较 2023 年翻了几番，特别是黄浦的成交量超过了 2000 套。

各楼盘之间的分化现象仍然存在，一些优质楼盘依然能够触发积分，开盘即售罄，而部分楼盘的去化速度则相对较慢。2024 年，上海 317 张新房预售证共触发积分 38 次，触发高积分的新房项目都集中在了上海核心位置，比如淮海中路、徐汇滨江、新天地、陆家嘴等。而外环区域的唐镇、嘉定新城等热门区域则继续扛起外环外的去化重任。

此外，2024 年上海一共有 4 个项目触发了 “千人摇”，包括徐汇滨江的中海领邸、浦东唐镇的安高申宸院、浦东陆家嘴的滨江凯旋门、普陀长风的嘉佰道。其中认购最多的是中海领邸・玖章，该项目于 2024 年 11 月 15 日开盘，单价 13.2 万元的 552 套房源吸引了 1558 组购房者认购，认购率达 282%，刷新 2024 年新盘认购数纪录，项目开盘即售罄。

值得注意的是，2024 年上海豪宅市场表现突出，共产生了 30 个 “日光盘”，其中均价 10 万元 / 平方米的豪宅盘就有 17 个 “日光”，占比接近六成。放眼全国，上海的豪宅市场更是 “一枝独秀”，据克而瑞统计，2024 年，上海总价 3000 万元以上的一手高端住宅成交套数达到 2530 套，占全国的比重达到 61.6%。业内认为，上海豪宅热销背后的原因，本质上还是上海城市强大的吸引力。在全球经济不确定性加剧的背景下，高端住宅作为一种相对稳定的投资方式，吸引了众多投资者。

三、政策助力市场回暖，土拍热度攀升

2024 年，上海房地产市场进入了近十年来政策环境最为宽松的时期，先后出台的 “沪九条” 和 “沪七条” 等政策，涵盖了放宽购房限制、降低首付门槛、优化贷款利率，以及取消普通住宅与非普通住宅的标准等。这些政策的实施不仅有效激发了购房需求，还降低了购房门槛和交易成本，促进了市场的活跃。

同时，2024 年上海土拍热度迅速攀升，出现了多幅高热度地块，比如徐汇滨江小米地块、浦东新杨思地块、徐汇龙华地块等，这也反映了房企对上海房地产市场的坚定信心，预计这些优质地块在 2025 年入市后，将为市场注入强劲动力。

总结

2024 年上海房地产市场在政策的有力推动下，二手房成交量连创新高，新房市场低开高走，豪宅更是走出独立行情，市场整体呈现出回暖的迹象。从二手房的活跃到新房的逐步走强，再到土拍市场的热度攀升，都显示出上海房地产市场的韧性和潜力。随着一系列政策的持续发力以及优质地块的后续入市，预计 2025 年上海房地产市场将继续保持稳定发展的态势，成交量有望进一步提升，价格也将总体趋稳。同时，豪宅市场可能仍会延续其独特的优势，吸引更多的投资者。上海房地产市场的发展也将为全国其他城市提供重要的借鉴和参考。

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