中国报告大厅网讯，在城市化进程不断加速的当下，产业园区作为经济发展的重要引擎，其发展模式的转型备受关注。随着新市民、青年人等群体的住房需求日益增长，保租房在解决这一问题上发挥着关键作用，成为推动产业园区向产业社区转型的重要突破口。本文将深入探讨传统产业园区存在的问题，剖析保租房在产业园区转型中的重要作用，并结合典型城市实践案例，提出产业园区向产业社区转型的政策建议。
《2025-2030年全球及中国房地产行业市场现状调研及发展前景分析报告》指出，早期产业园区规划过度聚焦生产功能，忽视了职工的生活需求，随着时间推移，诸多问题逐渐暴露。
生产与生活脱节导致居住成本高。传统产业园区居住空间紧张，住房需求难以满足，大量产业工人只能选择周边城中村和村镇住宅。然而，近年来，园区附近城中村大规模拆迁，如2016-2020年杭州市改造266个城中村，拆迁居民约14万户，使得低租金的非正规租赁住房大幅减少。在下沙经济开发区、未来科技城等地，新建农民安置房被分隔出租，租金高达1600元/月以上，这不仅增加了产业员工的居住成本，还带来居住条件简陋、安全隐患突出、通勤条件较差等问题。
空间规划不合理导致职住失衡。尽管我国产业园区发展经历了多个阶段，但仍有部分园区发展方式传统，规划简单，布局松散，加剧了人口高度集聚地区的职住分离。相关数据显示，2020年全国人口向深圳、上海、北京、杭州等区域中心城市进一步集中，职住分离呈强化趋势。数据显示，全国超1400万人通勤时间超过60分钟，其中近600万是青年人。
功能单一导致缺乏配套设施。传统产业园区功能单一，忽视居民生活需求，缺乏完善的教育、医疗、文化娱乐等生活配套设施。这使得企业招工难、留人难问题突出，年轻一代工人对居住私密、卫生、舒适的要求不断提高，对平等享受城市公共服务的呼声也越来越高。
保租房的出现为解决这些问题提供了契机。保租房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，主要解决符合条件的新市民、青年人等住房困难群体的租赁住房问题。《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确指出，可将产业园区内工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施用地面积占项目总用地面积的比例上限从现有的7%提高至15%，且提高的部分面积将主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，鼓励集中建设宿舍型保租房，促进职住平衡。
产业园区作为城市人口集聚的重要区域，聚集了大量外来务工人员、新市民和青年人，其承载功能日益多元化。与传统产业园区不同，当今产业园区不仅要注重生产功能的发展，更要注重产业、资源、生活服务等各类功能的融合发展。
产业社区是以产业为基础、融入城市生活等功能，集“工作、学习、生活、休闲于一体”的产城空间布局创新模式，已成为产业园区转型发展的必然选择。一方面，它适应新兴产业的兴起;另一方面，它满足了产业员工对更美好生活的追求和对更完善生活配套的需求。
以杭州市钱塘区为例，作为杭州市最年轻的行政区和浙江省首批高能级战略平台，钱塘区产业工人多，对低成本、相对体面的租赁住房需求大。如士兰集成电路4000余名员工中，3500人需租房;九阳2500名员工中，约2000人需租房。据浙江省公安厅2022年6月底统计，登记在册的钱塘区63.46万暂住人口中，租房34.596万人，占比54.51%。同时，2012年以来，浙江严控企业在厂区自建宿舍，很多产业平台又未按职住平衡原则规划建设足够住房，加之周边城中村大规模拆迁，导致低租金、小单间的非正规租赁住房大幅减少，符合产业工人需求的低成本、相对体面的租赁住房一房难求。新市民、青年人住房条件不佳，企业留人难问题突出，解决好职工住房已成为企业留人用人的关键，这也促使产业园区加快向产业社区转型。
(一)杭州市钱塘区的积极探索
2021年3月11日，杭州市钱塘区设立，其规划控制总面积531.7平方千米，作为产业聚集区，租赁住房的“低质”供应与旺盛需求间的矛盾突出。钱塘区政府高度重视产业工人等新市民住房问题，积极探索多元化的保租房与园区建设之路。
大型企事业单位利用自有土地建设保租房。例如圣奥大江东智造基地共有员工1087人，建有职工宿舍480套，主要为非成套居室，房源入住率100%，有效降低了职工生活成本，提高了职工归属感、幸福感和获得感，为企业引才留才提供了有力支撑，职工离职率仅3%。
利用产业园区配套用地打造“邻里中心”。钱塘区落实政策，推动产业园区做好职住平衡分析，建设集居住、配套于一体的邻里中心。如在建的临江邻里中心项目，占园区建筑面积30%，可提供房源约3000套，全面打造涵盖生活配套、休闲娱乐、医疗保障、智慧服务等一体化场景的产业邻里中心。钱塘新区还将陆续规划建设4个类似邻里中心，满足新市民新需求和产城共融发展新趋势。
(二)苏州工业园区的成熟经验
苏州工业园区位于苏州市城东，总面积278平方千米，截至2023年底，园区累计有国家高新技术企业近2800家，培育独角兽及准独角兽企业218家、科技创新型企业超万家。园区借鉴新加坡产城融合和新城建设经验，在国内较早向产业社区转型。
在规划上，从总体规划到各类详细规划和专项规划，都十分重视居住和生活服务功能配置。多次强调产居关系调整和功能有机融合，编制各类详细规划和数百项专项规划，引导园区从以工业发展为主向工业、居住、商业、文娱多位一体转型。
在住房供给体系上，包含优租房、公租房、集体宿舍、商品房、安置房等多种类型，覆盖不同收入群体、年龄层次和家庭结构。其中优租房主要面向人才，租金一般不超过市场价的70%，可使用公积金缴纳，也可选择领取租房补贴。产业工人主要租住在公租房、安置房或集体宿舍内，也可购买园区内商品房，多样化的住房选择满足了不同人群的居住需求。
在配套服务上，建设邻里中心，提供多样化社会服务。邻里中心集商业和社会服务于一体，服务半径500-800米，服务人口2万-4万，集中了农贸市场、邮政所、银行、阅览室等多种设施。园区成立邻里中心发展有限公司负责规划、开发和运营，打造“15分钟生活圈”，形成多层次商住服务体系。
在社区治理上，引导居民社区参与，提高基层治理能力。邻里中心设置公共活动空间，作为社区成员交流平台，园区还成立社会组织联合会，引导社会组织参与社区治理，提升基层治理水平。
(一)出台产业社区建设指导意见
将产业型社区纳入现代社区建设规划，成为其重要组成部分。系统总结各地成功案例和问题解决方法，制定全国性的产业社区建设指导意见，全面引导产业社区的规划、建设和运行。
(二)加快完善产业社区规划
产业社区规划是推动城市可持续发展的关键。基于产业发展和人口聚集，统筹规划居住和就业，强化住房与产业发展的相互支撑作用，避免产业“孤岛化”，推动产业和居民形成良好互动。对国家级、省级产业园区进行全面体检，评估发展现状，依据产城共融、职住平衡理念，统筹人口、产业和用地资源，优化用地配置，制订科学合理且可持续的产业社区规划。
(三)明确产业社区建设标准和程序
明确建设规模，参考宁波、洛阳等地经验，产业社区以0.067-0.333平方千米(100-500亩)、服务不超过3万就业人口为宜，根据周边设施和服务对象情况适当调整规模。规范设立程序和建设管理，通过方案申报、实地踏勘、部门联审、批复成立、登记注册等环节，对产业社区的设立和建设进行科学评估和管理，建立规范的管理体系。
(四)加快建设一批保租房及邻里中心
加大社区内人才公寓、集体宿舍等保租房和配售型保障房供应，通过多样化户型设置，满足不同收入群体、年龄层次和家庭结构的住房需求。形成政府、企业、社会组织等多方参与的多渠道供给机制，提高住房供应的灵活性和多样性。对职住严重不平衡、生活配套不全的园区，加快配置保租房、公租房或配售型保障房以及公共配套设施。供求矛盾突出的园区，限期调整用地规划，增加保租房及相关配套设施用地供给。借鉴成功经验，在产业社区内加快建设邻里中心，提供便利的商业、文化、医疗、教育等服务，提高居民幸福感。
(五)加大用地、金融等政策保障
在用地政策方面，支持新增用地指标向产业社区倾斜，完善产业社区住宅、商服用地审批制度，简化审批流程，提高用地效率。财政政策上，加大对产业社区基础设施、公共服务设施建设的支持力度。金融政策方面，鼓励金融机构信贷政策向产业社区倾斜，为建设和运营提供资金保障，推动金融机构提供低息贷款、信用担保等金融服务。
(六)鼓励市场主体参与产业社区建设运维
引入专业化投资运营商，与产业园区或政府签订目标考核责任书。保租房行业现状分析指出，支持政府平台公司参与投资，整体负责产业社区的开发建设、引智引商和运营管理等。深化社区、社会组织、社会工作者和志愿者等主体间的联动机制，加大社区社会组织培育力度和政府购买服务力度。
传统产业园区因过于侧重产业发展和经济增长，忽视职工生活配套，导致职住失衡、居住条件差等问题。保租房作为解决新市民、青年人住房问题的重要途径，在产业园区向产业社区转型中发挥着重要作用。通过分析传统产业园区存在的问题，结合杭州市钱塘区、苏州工业园区等典型城市的实践案例，我们提出了一系列以保租房为依托推动产业园区转型的政策建议，包括出台指导意见、完善规划、明确建设标准和程序、加大政策保障、鼓励市场主体参与等。未来，应持续关注保租房的发展，充分发挥其在产业园区转型中的作用，打造宜居、宜业的产业社区，促进城市的可持续发展。
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