北京楼市整体陷入低迷市场行情 豪宅交易出现明显回落

　　豪宅是指比高档住宅，在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。

　　宇博智业市场研究员认为，从被人认知的心理范畴来讲，由于每个人的人生阅历、经济实力、审美观点、知识水平等等因素构成的生存状态不尽相同，从其本身作为物质存在这个范畴来讲，豪宅概念的成立也必须要依托于一个参照系作为标准，其中包括所处的时代、所在的地区、当地生产力的发展水平、市场发育程度、居民富裕程度、公众审美观点等等诸多要素。用这个参照系来衡量，针对不同时代、不同地区、不同人群(参照系发生变化)，作为房屋建筑的两极——豪宅、陋室——也将呈现出不同的形态，先进、发达地区的一般标准，搬到落后和欠发达地区就很可能荣升为领先新潮的高标准。因此，就象“好”与“坏”，“前”与“后”，“高”与“低”相对伴生一样，在动态的时空背景下，豪宅是一个相对概念。

　　据宇博智业市场研究中心了解，在北京楼市整体陷入低迷的市场行情下，豪宅交易也受到影响出现明显回落。根据机构统计，2014年上半年北京成交总价在千万以上的豪宅成交量同比环比均下跌近四成。业内人士称，流动性偏紧、二手房流通性减弱以及反腐力度增大等多重因素削减了豪宅的投资性和保值性。但业内人士判断，下半年，一批稀缺热门区域“地王”项目的入市将成为吸引购房人的砝码，从而带动豪宅市场成交量的回升。

　　伴随着1月北京市住建委对泰禾北京院子以及紫辰院两个均价 6万元/平方米以上项目的放行，从2013年末阶段性实行的4万元预售禁令悄然解禁。此后包括格林云墅、西山艺境、鸿坤·林语墅、世茂·维拉等多个高端豪宅项目获得预售许可证并相继入市。根据宇博智业市场研究中心统计，上半年售价在5万元/平方米以上的公寓豪宅及别墅项目高达11个，而去年全年仅有15个售价超过5万元/平方米的高端项目入市，北京楼市也借此迎来高端项目的集中放量。

　　但是供应量的增加却未能同步拉高成交量，根据伟业我爱我家市场研究院统计，2014年一季度成交总价在千万以上的豪宅成交总量为158套，虽然与去年同期相比上涨了10%，但是较去年四季度下跌40%，下行趋势初露端倪。到上半年结束，北京市成交总价在千万以上的豪宅成交总量增加至918套，仍环比下跌38.3%，同比下跌32.1%。

　　在东亚新华独栋别墅项目开盘现场，该项目负责人向记者介绍，从年初至今，单套总价在800万元以上的项目，目前蓄客量在10组左右，“这个消化速度虽然在怀柔这样的远郊区县属于正常，但是整体行情和预期没有去年乐观，蓄客速度以及签约速度明显放缓”。

　　在业内人士看来，豪宅由于其资源的稀缺性以及购买人群的特殊性，受整体市场影响较小。但今年上半年豪宅成交量的下滑，也不免让人重新审视北京豪宅市场的价值。亚豪机构市场部总监郭毅介绍，豪宅市场的购买人群可以被分为两类，3000万元以上豪宅的购买人群需求稳定，北京每年的消化量在百套左右，这部分市场今年也无较大波动;而1000万-2000万元之间的客群则更容易受到大环境影响。

　　“这部分买房人通常不会将全部的资金压在一套房子上，而是会依托融资购房，因此上半年流动性紧张、银行放款相对困难、放款额度严格等多种因素牵制了他们的置业计划;另外，3月开始转冷的二手房市场也影响了部分以小换大的改善型客户进入豪宅市场，也让他们对豪宅市场的保值增值预期产生了变化。”郭毅介绍说。也有业内人士补充认为，反腐倡廉、厉行节约政策以及不动产登记条例的推进也成为冲击豪宅市场的一大因素。

　　据宇博智业市场研究中心的《2014年一季度中国房地产行业分析报告》显示，虽然豪宅的成交量在同比下滑，但是成交均价却保持稳定的上涨，业内人士称，由高价地衍生而来的如融创农展馆地块、中赫·万柳书院等项目的相继入市将再次拉升下半年豪宅市场的成交价格。郭毅判断：“存贷比考核松绑、央行两次定向降准等信贷政策的微刺激会对豪宅市场形成提振。热门地块、热门项目的稀缺性也将进一步刺激购房人的积极性。”

　　但是业内也有不同的声音认为，在信贷政策无改观、整体市场无提振的环境下，豪宅市场将逐渐失去投资的价值，在此情况下，高价“地王”入市更有踏空的风险。伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，伴随着豪宅供应量增大，这部分项目仍将面临较大的去化压力。

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