2015年北京顶级豪宅待售房源超过1000套

　　随着楼市放松政策的不断祭出，开发商对于楼市未来预期普遍转好，并且随着信贷环境的逐渐宽松以及市场销量的不断增加，房企重燃对土地市场的热情。特别是在三四线城市普遍面临严重供过于求、楼市需求提振乏力的情况下，房企只能更多地布局购房需求相对旺盛的一线城市，造成北京竞地难度激增，地价高企。

　　据报告网了解，随着供地减少，项目约束更多，未来北京的豪宅在层高、绿化面积上可能没有此前的条件，但随着竞争越来越激烈，大家会拼命做出好房子。细化切分豪宅产品的功能，深度挖掘年轻新贵的生活需求，不失为一种策略。

　　2015年中国房地产行业将继续处于下行趋势之中。房地产到了结构性拐点，首先是供大于求，在此情况下，需求方面要尽量稳定住，供给方面则会继续调整，其次房地产作为投资工具已经失去吸引力，而如理财产品，股市，个人对外投资等则分流了大量资金。预计2015年按揭利率将会进一步下降，房地产下行的趋势将会得到遏制，但固定资产投资增速将进一步放缓，大多数城市的房价将继续疲软。

　　显然，即便地价、房价高歌猛进，即便北京五环外都“被6万元”了，但对于房企而言，跑量、去库存、活下去，依然是羊年的主题。至于基于增加利润的涨价，还是缓缓的好。

　　2015年北京顶级豪宅待售房源超过1000套

　　根据中原地产的统计数据，截至4月28日，北京成交的总价5000万元以上的商品住宅达到104套，其中过亿的顶豪成交3套；成交均价101376元，总成交金额73.16亿元。而2014年全年总价5000万元以上的商品住宅仅成交68套，2013年全年成交56套。

　　中原地产的数据显示，2015年北京顶级豪宅待售房源将超过1000套。2015-2016年初北京预期上市能够销售的10万+豪宅的项目接近15个，再加上目前已经在10万以上销售的存量老项目大约10个左右，总量有25个，包括万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪中央公园广场、龙湖西宸原著、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目、北平府、华润昆仑域。

　　顶级豪宅成交盘古大观贡献最大

　　从历史上看，单价10万元以上成交最多的是钓鱼台七号院，总共成交了23套单价10万元以上的豪宅，紧接着是长安太和、霞公府、碧海方舟，霄云路8号仅有8套成交是在10万元以上，四季世家有5套成交。这6个项目成交达到了82套，占据了北京历史10万+豪宅117套的70%。

　　从数据上看，顶豪成交量创纪录，盘古大观1月底的大批量成交有很大贡献。1月30日，盘古大观出现大量网签记录。根据住建委网站的信息，当天共计网签123套。其中，96套精装公寓，成交面积63291.99平方米，均价为107705元/平方米，金额为68.17亿。

　　当然，这一项目的集体出售可能并非是个人购买居住。中原地产首席分析师张大伟表示，豪宅一般销售周期较长，占用开发商资金较多，因此开发商会采取多种方法进行融资，其中一种方法就是将在售房源抵押给金融机构，获得资金流，然后承诺一段时间后以较高的价格回购。

　　除了10万+的项目，如果把标准降低一些，北京单价6万元以上的项目成交也很火热。

　　根据亚豪机构提供的数据，年初至今，北京成交均价6万元/平方米以上的高端住宅共成交420套，同比上涨83.4%；成交面积为12.3万平方米，同比上涨194.26%；成交均价为92938元/平方米，同比上涨30.47%。

　　五环普通商品住宅将进入6万元时代

　　在过去三年，北京囤积了一批高楼面价的项目，初步统计，楼面价超过2.5万元地块的就有60余块之多，3万元以上的也有近30块，多数尚未入市。加上税金、利息，这些地块成本比拍得时又有近20%以上上升。张大伟表示，其中不少高价地位于北京五环或五环外，随着这些地块入市，北京五环普通商品住宅将进入6万元时代。

　　当然，目前最贵单价的豪宅在上海，每平方米38万元。位于外滩董家渡的绿城黄浦湾新房源报价一举刷新了上海公寓价格纪录，楼王顶层报价每平方米38万元，高区数十套景观房源价格，也超过30万元，面积则在450-500平方米，也就是说，每套的总价都将超过一个亿。

　　预计第二季度豪宅市场会向好发展

　　全球著名的私营房地产顾问服务公司莱坊国际认为，2015年第一季度，中央政府出台了一系列的刺激政策，包括央行宣布再次下调基准利率以及二套房首付比例由60%降至40%。宽松信贷政策释放积极信号，购房者信心逐渐恢复，北京、上海和广州等一线城市的豪宅价格在第一季度都转跌为升。

　　“随着豪宅市场的购买需求进一步得到释放，我们预计刚性需求以及改善性需求将成为市场购买主力，第二季度豪宅市场会向好发展，成交量及价格将会出现价量齐升的情况。”莱坊国际表示。

　　有相同判断的还有戴德梁行。政府楼市调控确定了“支持促进”、“分类指导，因地施策”的总基调，他们预计未来几个季度，高端住宅的供应量将继续增加，随着土地出让价格不断走高，未来高端住宅产品的价格仍将保持上涨态势。

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